Zeitmietvertrag

Ein Zeitmietvertrag hat den Vorteil, dass sowohl Mieter als auch Vermieter eine feste Vertragslaufzeit abschließen können. Das hat den Vorteil, dass teils aufwendige Kündigungen vermieden werden und auch ohne weiteres Zutun ersichtlich ist, dass der Mietvertrag zum vereinbarten Termin endet.

Voraussetzungen für einen Zeitmietvertrag

Der neue § 575 BGB gestaltet den Zeitmietvertrag grundlegend um. Die Vorschrift sieht jetzt einen echten Zeitmietvertrag vor, der nicht nur für eine Laufzeit von nicht mehr als 5 Jahren, sondern auch für längere Zeiträume abgeschlossen werden kann. Ein Mieter hat dabei grundsätzlich keinen Anspruch auf eine Fortsetzung des Mietvertrages. Ein echter Vorteil ist, dass eine ordentliche Kündigung während der gesamten Laufzeit ausgeschlossen ist, und zwar von beiden Seiten. Hierdurch kann man Leerstand sowie Bürokratie vermeiden.

Voraussetzung für den Abschluss eines Zeitmietvertrages ist, dass Sie als Vermieter nach Ablauf der Mietzeit entweder die Räume für sich, Ihre Familienangehörigen oder angehörige Ihres Haushalts nutzen wollen bzw. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instandsetzen wollen, dass diese Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden oder Sie die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten wollen.

Damit der Mietvertrag nach dem Gesetz auch als Zeitmietvertrag eingestuft werden kann, muss die Schriftform nach § 126 BGB eingehalten werden. Entsprechend geprüfte Muster-Mietverträge finden Sie beispielsweise zum kostenfreien Download bei ImmobilienScout24. Handelt es sich nicht um einen „qualifizierten Zeitmietvertrag“, etwa weil dieser mündlich abgeschlossen wurde oder die Befristung falsch vereinbart wurde, gilt ein solcher Vertrag grundsätzlich als „auf unbestimmte Zeit“ abgeschlossen. Ausnahmen gelten hier lediglich für vor dem 01. September 2001 abgeschlossene Verträge, denn ab diesem Zeitpunkt wurde die Mietrechtsreform in Kraft gesetzt.

Grund für die Befristung

Der Grund der Befristung muss bei Vertragsabschluss schriftlich mitgeteilt werden. Frühestens 4 Monate vor Ablauf der Befristung kann Ihr Mieter verlangen, dass Sie ihm innerhalb eines Monats mitteilen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann Ihr Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis um den Zeitraum dieser Verspätung verlängert wird. Einen weiteren Verlängerungsanspruch hat Ihr Mieter nicht mehr, er kann der Kündigung auch nicht nach der Sozialklausel widersprechen.

Damit die Befristung auch nach dem Willen des Gesetzgebers erfolgt, müssen nach § 575 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 BGB, folgende Gründe angeführt und auch tatsächlich vorliegen:

  • Eigennutzung

Während die Eigennutzung für nahe Verwandte problemlos greift, urteilen Gerichte bei Verwendungen für Cousine oder andere, „entfernte Verwandte“, oftmals zugunsten des Mieters.

  • Baumaßnahmen

Sparen Sie etwa auf eine Instandsetzung oder zeitgleiche Modernisierung, dann gilt das als Befristungsgrund.

  • Betriebsbedarf

Wenn geplant ist, nach Verstreichen der Mietdauer die Wohnung an einen „zur Dienstleistung Verpflichteten“ zu vermieten, rechtfertigt das die Befristung. Gemeint ist typischerweise eine Hausmeisterwohnung.

Zur Wirksamkeit

Begründen Sie nur den allgemeinen Grund für die Befristung, ohne konkrete Nutznießer oder Maßnahmen zu benennen, dürfte dies nicht die Voraussetzungen an Zeitmietverträge erfüllen. Verlangt der Mieter vier Monate vor Ablauf eine Auskunft über den Befristungsgrund, müssen Sie binnen eines Monats antworten. Ansonsten kann der Mieter die Verlängerung des Mietverhältnisses um diese Dauer verlangen.