Für Mieter:innen und Vermieter:innen gelten festgelegte Fristen für die Rückforderung von Zahlungen aus der Nebenkostenabrechnung. Hier erfahren Sie, wie Sie am besten bei ausstehenden Forderungen vorgehen. Dabei geht es auch um die Verjährungsfrist von Nachforderungen und was Sie beachten sollten, damit Ihre Ansprüche nicht verfallen.
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Die Verjährungsfrist beträgt nach § 195 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) drei Jahre.
Eine Nebenkostenabrechnung, die nicht bis zum Ende des Folgejahres der Abrechnungsperiode erstellt wird, ist unwirksam und eventuelle Nachforderungen sind verwirkt. Lassen Sie sich darum unterstĂĽtzen, vermietet.de fĂĽhrt Sie digital durch den Erstellungsprozess einer rechtssicheren Nebenkostenabrechnung.
Bei Gewerbemietverträgen gelten abweichende Regelungen.
Hemmung oder Neubeginn der Verjährungsfrist ist nur innerhalb gesetzlicher Regelungen möglich.
- Verjährungsfrist: Wann die Verjährung droht
- Was passiert, wenn Vermieter Nebenkostenabrechnung nicht fristgerecht zustellt?
- Verjährungsfrist 3 Jahre: Was heißt das konkret?
- Verjährung hemmen oder neu beginnen
- Rückforderung nach Verjährung – geht das?
- Verjährung der Nebenkostenabrechnung bei Gewerbe
- FAQ: Häufige Fragen zur Verjährung der Nebenkostenabrechnung
Eine Stolperfalle der Nebenkostenabrechnung sind die Fristen. Werden Sie nicht eingehalten, gehen u. U. Rechte fĂĽr Vermieter:innen oder auch Mieter:innen verloren.
- Abrechnungszeitraum: 12 Monate
- Abgabefrist: 12 Monate
- Zahlungsfrist: 30 Tage
- Widerspruchsfrist: 12 Monate
- Verjährungsfrist: 3 Jahre
Bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung sollten Vermietende hauptsächlich zwei Fristen im Blick behalten:
- Abrechnungsfrist
- Verjährungsfrist
Laut § 195 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gilt eine regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren. Diese findet Anwendung bei der Verjährung von Nebenkostenabrechnungen bei privaten Mietverhältnissen.
Damit diese Verjährungsfrist gilt, muss die Abrechnung zuvor dem:der Mieter:in fristgerecht vorgelegen haben. Hat der:der Mieter:in keine Nebenkostenabrechnung bis zum Ende des Folgejahres der Abrechnungsperiode erhalten, ist die Nebenkostenabrechnung unwirksam und der Vermietende kann keine Ansprüche auf etwaige Nachforderungen geltend machen.
Haben Mietende bis zum Folgejahr der Abrechnungsperiode keine Nebenkostenabrechnung erhalten, haben Vermietende jegliche AnsprĂĽche auf eventuelle Nachforderungen verloren!
Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende der Abrechnungsfrist. Dabei spielt es keine Rolle, wann die Abrechnung tatsächlich bei dem:der Mieter:in angekommen ist.
31.12.2022: Ende der Abrechnungsfrist
15.10.2023: fristgerechte Zustellung der Nebenkostenabrechnung
01.01.2024: Beginn der Verjährungsfrist
31.12.2026: Ende der Verjährungsfrist
Sollte der:die Vermieter:in die Nebenkostenabrechnung jedoch erst am 6. Januar 2024 zustellen, ist die Abrechnung insgesamt unwirksam, da die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten überschritten wurde. Es können keine Forderungen mehr geltend gemacht werden.
Wenn der Vermietende die Verspätung der Nebenkostenabrechnung nicht zu vertreten hat, kann sie dennoch gültig sein. Etwaige Forderungen können dann ebenfalls gültig sein. Die Verjährungsfrist wird in diesem Fall unter Umständen nach hinten verschoben.
Sollten Vermieter:innen die Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung nicht innerhalb der Verjährungsfrist von drei Jahren erhalten, ist der Anspruch in der Regel verjährt. Ausstehende Zahlungsansprüche können dann nicht mehr geltend gemacht werden.
Mitunter kann der Vermietende jedoch die Verjährungsfrist hemmen oder die Nebenkostenabrechnungs-Frist gar neu beginnen lassen. Bei Vorliegen bestimmter Gründe kann laut § 203 BGB die Verjährung der Ansprüche gehemmt werden. Zu diesen Umständen zählen beispielsweise Verhandlungen über die Forderungen infolge eines Widerspruchs vonseiten der Mietpartei. Bei einer Hemmung wird die Verjährungsfrist unterbrochen, etwa, bis die Verhandlungen und die Überprüfung der Nebenkostenabrechnung abgeschlossen sind.
Die Voraussetzungen für einen Neubeginn der Verjährungsfrist sind in § 212 BGB geregelt. Hat der Gläubiger z. B. eine gerichtliche Vollstreckungsverhandlung beantragt, kann der Neubeginn der Verjährungsfrist veranlasst werden.
Die Verjährungsfrist von 3 Jahren gilt nach §195 Bürgerliches Gesetzbuch sowohl für Vermieter:innen als auch für Mieter:innen. Nach diesem Zeitraum können keine Rückstände oder Guthaben mehr ausgeglichen werden.
Daher ist es wichtig, dass die Forderungen rechtzeitig angemahnt und der Rechtsweg eingeschlagen wird. FĂĽr Mieter kann es manchmal schwer sein, gerichtlich gegen den:die eigene Vermieter:in vorzugehen. Als Mitglied von MieterPlus erhalten Sie kostenfrei Mieterrechtsberatungen und Nebenkosten-Checks.
Die gesetzliche Grundlage für Betriebskostenabrechnungen bei Wohnraummietverträgen bietet § 556 BGB. Bei Gewerberaummietverträgen findet dieser Paragraf keine Anwendung. Um dennoch Rechtssicherheit für die Vertragsparteien zu gewährleisten, sollten Regelungen zu folgenden Punkten im Mietvertrag aufgenommen werden:
Umlage der Betriebskosten
Abrechnungszeitraum
Abrechnungsfrist
Der Mietvertrag stellt im Gewerberaummietrecht die wesentliche Grundlage für Betriebskostenabrechnungen dar und Vermieter:innen sind im Gewerberaummietrecht an die vertraglich vereinbarten Abrechnungsfristen gebunden. Sie müssen die Nebenkostenabrechnung also innerhalb von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erstellen.
Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht stellt die zwölfmonatige Frist im Gewerbemietrecht jedoch keine Ausschlussfrist dar. Das heißt, dass Vermieter:innen auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung bei Mieter:innen geltend machen können.
Gewerbliche Mieter:innen haben zudem einen Anspruch auf Erstellung einer Nebenkostenabrechnung. Dieser Anspruch erlischt jedoch drei Jahre nach Ablauf der Abrechnungsfrist. Danach kann der Mietende weder die Erstellung noch etwaige Guthaben verlangen. Der Vermietende beruft sich in diesem Fall auf die Einrede der Verjährung.
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FAQ: Häufige Fragen zur Verjährung der Nebenkostenabrechnung
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Wann verjährt die Nebenkostenabrechnung?
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Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung können innerhalb von 3 Jahren nach dem Ende des Jahres geltend gemacht werden, in dem der Anspruch entstanden ist. Endete der Abrechnungszeitraum am 31.12.2022, beginnt die Verjährungsfrist
zum 01.01.2023 und endet am 31.12.2025. Dies ist geregelt im Bürgerlichen Gesetzbuch § 195 i. V. m. § 199 BGB. -
Wie lange kann sich der Vermieter mit der Nebenkostenabrechnung Zeit lassen?
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Der:die Vermieter:in hat 12 Monate Zeit nach Ende des Abrechnungszeitraums, um dem:der Mieter:in die Nebenkostenabrechnung zuzustellen. Nach Ablauf der Frist hat der:die Vermieter:in keinen Anspruch mehr auf mögliche Nachzahlungen, während der:die Mieter:in weiterhin auf eventuelle Gutschriften ein Anrecht hat (§ 556 III S. 2 BGB).
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Kann der Vermieter rĂĽckwirkend Nebenkosten verlangen?
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Ja, er hat drei Jahre Zeit, bis die Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung verjährt sind. Voraussetzung ist hier, dass die Nebenkostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugegangen ist.
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Was passiert, wenn die Nebenkostenabrechnung zu spät kommt?
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Die Nebenkostenabrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums bei dem:der Mieter:in eingegangen sein. Kommt sie zu spät an, verliert sie Ihre Rechtsgültigkeit. Einzige Ausnahme von dieser Regel ist, dass der:die Vermieter:in die Verspätung nicht selbst zu verschulden hat.
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Wie lang ist der Abrechnungszeitraum fĂĽr die Nebenkosten?
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Der Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten beträgt 12 Monate. Für gewöhnlich wird das Kalenderjahr als Abrechnungszeitraum gewählt, es ist aber nicht gesetzlich vorgeschrieben.
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