Indexmiete

Mit der Reform des Mietrechts 2001 wurde Vermietern die Möglichkeit geboten, Mieterhöhungen an einen vom Statistischen Bundesamt herausgegebenen Index zu koppeln. Hier sind allerdings Schwankungen in beide Richtungen möglich.


Die Indexmiete kann nur unter bestimmten Bedingungen vereinbart werden. Dies ist rechtlich genau geregelt. So gelten nur solche Mietverträge als Indexmietverträge, die auch tatsächlich an den Preisindex für die Lebenshaltung gekoppelt sind. In diesem sogenannten Verbraucherpreisindex werden alle privaten Haushalte zusammengefasst. Als Vermieter dürfen Sie also beispielsweise nicht speziell auf Indizes in Ihrem Bundesland verweisen.

Nach der bisher in § 10 a MHG (Gesetz zur Regelung der Miethöhe) enthaltenen Regelung konnte eine Indexmiete, d. h., die Anpassung des Mietzinses an die Änderung eines von dem Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Gesamtlebenshaltung nur vereinbart werden, wenn Sie als Vermieter für die Dauer von mindestens 10 Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichteten oder der Mietvertrag für die Lebenszeit eines Vertragspartners abgeschlossen wird. Besonderheiten gibt es vor allem dann zu beachten, wenn Sie Modernisierungen an der Immobilie planen. Die Kosten hierfür können nicht durch eine Mieterhöhung auf die Mieter umgelegt werden. Anders sieht es nur dann aus, wenn diese Maßnahmen aufgrund eines Gesetzes notwendig sind. In diesem Fall muss der Mieter auch explizit die Baumaßnahmen dulden und darf an der Indexmiete nicht rütteln (vgl. BGH, Urteil vom 12. März 2014, Az. VIII ZR 147/13).

§ 557 b BGB erleichtert jetzt die Vereinbarung einer Indexmiete deutlich. Eine Mindestlaufzeit für die Indexmiete gibt es nicht mehr. Künftig ist auch die Vereinbarung einer Indexmiete zeitlich unbeschränkt zulässig. Insbesondere Sie als Vermieter haben dadurch einen größeren vertraglichen Gestaltungsspielraum. Derart langfristige Mietverträge erleichtern Mietpreisanpassungen. Nutzen Sie hierfür beispielsweise die kostenlosen Muster-Formulare und Muster-Mietverträge bei ImmobilienScout24 zum kostenlosen Download. Umständliche Begründungen sind dann nicht mehr nötig, allein der Verweis auf den Index genügt. Als Vermieter müssen Sie nicht regelmäßig erhöhen, Sie können auch Rücksicht auf Mieter nehmen und bestimmte Grenzen vereinbaren. Im Umkehrschluss hat der Mieter allerdings einen Anspruch auf Herabsetzung in der jeweiligen Größenordnung.

Als Index ist nur noch der Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland zugelassen.

Nach wie vor müssen Sie als Vermieter in einem Änderungsschreiben nicht nur die eingetretene Indexänderung, sondern auch die geänderte Miete oder den Erhöhungsbetrag angeben. Allerdings lohnt sich dieses Verfahren für Vermieter, da die Lebenshaltungskosten (Maßstab für den Preisindex) seit 20 Jahren kontinuierlich steigen. So umgehen Sie einerseits den Mietspiegel und profitieren andererseits insofern, dass eine schleichende Inflation umgangen wird.

Hauptanwendungsfall der Vorschrift dürfte die Mieterhöhung bei einer Indexsteigerung sein, die Vorschrift ist aber auch bei einer Mietsenkung anwendbar, die Regelungen gelten insoweit sinngemäß.

Einstiegsmiete hoch ansetzen

Spielraum haben Sie mit der Indexmiete vor allem dann, wenn die Einstiegsmiete gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete hoch ausfällt. So erreichen Sie bereits in den Anfangsjahren der Vermietung einen gewissen Wert. Allerdings gilt es zu beachten, dass die von der Politik geplante Mietpreisbremse auch für Indexmieten gelten wird. Bei laufenden Mietverträgen gilt weiterhin uneingeschränkt der jeweilige Verbraucherpreisindex.

Auch hier gilt weiterhin, dass zwischen Mieterhöhungen immer ein Jahr liegen muss. Es genügt der Hinweis in der schriftlichen Erklärung. Interessenverbände gehen davon aus, dass Indexmietverträge in Zukunft weiter an Popularität gewinnen.