Indexmiete, Laufzeit

Der aktuelle Preisindex und Ihre Indexklausel im Mietvertrag entscheiden darüber, wann Ihre Miete steigt oder fällt. Viele vergebliche „Indexmietverträge“ sind unwirksam, da die wesentlichen Merkmale hierbei nicht eingehalten wurden.


So darf beiden Seiten keinerlei Spielraum bei der Auslegung des Indizes gegeben werden. Zudem darf sich der Mietzins nicht nur erhöhen, sondern auch entsprechend verringern. Ausgeschlossen ist insbesondere die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, denn ausschließlich Betriebskosten können als Begründung angeführt werden. Auch sind Modernisierungen kein Argument, es sei denn, Sie als Eigentümer haben diese nicht zu vertreten. Klassischerweise ist das bei Arbeiten im Bereich Licht und Energie der Fall, da sich gesetzliche Regelungen stetig verändern.

Denn sobald der Preisindex die von Ihnen vereinbarte Grenze erreicht hat,

  • erhöht sich für Gewerberaum normalerweise die Miete automatisch,
  • können Sie für Wohnraum nach § 557 b BGB die erhöhte Miete schriftlich geltend machen. Als Basis gilt hier der Index für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland, der sogenannte Verbraucherpreisindex. Das Gesetz untersagt es, andere Indizes hierfür zu benutzen.

Eine Indexmiete konnten Sie bisher nur für eine Laufzeit von maximal 10 Jahren vereinbaren und auch nur dann, wenn Sie entweder 10 Jahre lang auf Ihr Kündigungsrecht verzichteten bzw. einen Mietvertrag auf Lebenszeit abgeschlossen hatten. Bereits seit dem 01. September 1993 waren die Indexmietverträge zulässig, sie mussten entweder auf zehn Jahre oder auf Lebenszeit abgeschlossen werden. Ordentlich kündigen konnte man nicht.

Dies ist seit dem 1.9.2001 für Wohnungsvermieter anders! Sie können eine Indexmiete unbegrenzt abschließen, ohne auf Ihr Kündigungsrecht verzichten zu müssen, oder gar ein Mietverhältnis auf Lebenszeit eingehen zu müssen! Analog zur Staffelmiete, dürfen Mietpreisanpassungen bei diesem Mietmodell nur in Mindestabständen von einem Jahr durchgeführt werden. Bei ImmobilienScout24 finden Sie hierzu sowie zu weiteren Mietthemen entsprechende Muster-Formulare zum kostenlosen Download. In jedem Fall ist nämlich die Schriftform einzuhalten. Auch tritt die Mietpreisveränderung nicht automatisch mit der Veröffentlichung des neuen Lebenshaltungsindizes ein.

Möchten Sie einen seit längerem bestehenden Mietvertrag verändern, basierend auf dem Vergleichsmietensystem, so kann auf Staffel- oder Indexmiete nur bei einer einvernehmlichen Vereinbarung gewechselt werden.

Etwas anderes gilt bei Gewerbemietverträgen

Gewerbemietverträge, die der Gesetzgeber als sogenannte „sonstige Mietverhältnisse“ bezeichnet, sind von den oben genannten Regelungen ausgenommen. Hier können Sie im freien Ermessen Vereinbarungen mit Mietern treffen, sie bleiben auch dann wirksam, wenn sie ungünstig für diesen sind. Das heißt, dass man hier vor allem auch andere Indizes heranziehen kann. So können Sie bestimmte Grenzen definieren, womit eine Mietpreisveränderung einhergeht, wenn diese positiv wie negativ über- beziehungsweise unterschritten werden.