Vorfälligkeitsentschädigung

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist vom Darlehensnehmer zu tragen, wenn Sie sich während der laufenden Zinsfestschreibungszeit dafür entscheiden, die Hypothek vorzeitig abzulösen oder anderweitig zu tilgen. Deshalb gilt grundsätzlich: Wer seinen Bankkredit mit fester Zinsvereinbarung vorzeitig ablösen will, muss der Bank dafür eine Entschädigung zahlen, auch Vorfälligkeitsentschädigung oder Vorfälligkeitsentgelt genannt.


In § 502 BGB ist Näheres zu diesem Thema geregelt. Demnach kann eine „angemessene Vorfälligkeitsentschädigung“ verlangt werden, die allerdings 1 Prozent des zurückzuzahlenden Betrages nicht übersteigen darf. Die Grenze von 0,5 Prozent gilt, wenn zwischen tatsächlichem und vereinbartem Rückzahlungsdatum weniger als ein Jahr liegt. Haben Sie hingegen eine Versicherung abgeschlossen, die eben jene Ansprüche abdeckt, dann kann die Bank Ihnen gegenüber keinen Anspruch geltend machen. Auch dann, wenn das Kündigungsrecht nicht eindeutig benannt wurde oder die Berechnung unzureichend ist, ist ein solcher Anspruch nach § 502 Abs. 2 ausgeschlossen.

Diese Entschädigung setzt sich aus dem Zinsschaden, auch Zinsmargenschaden und Zinsverschlechterungsschaden genannt, und einer Bearbeitungsgebühr zusammen. Die Grundlage dafür bildet der im Kreditvertrag festgehaltene Nominalzins. Die Entschädigung vermindert sich um die Einsparungen der Bank an Verwaltungsgeldern und Risikokosten.

Zinsschaden auf Seiten der Bank

Man muss die Vorfälligkeitsentschädigung als eine Art Schadenersatz sehen, denn schließlich erhält die Bank nicht mehr die normalerweise anfallenden Zinsen über den vereinbarten Zeitraum. Deshalb gibt es Wege, wie dieser Zinsschaden berechnet werden kann. Folgende Methoden zur Ermittlung des Zinsschadens sind bekannt:

  1. Aktiv-Aktiv-Vergleich:
    Ein Kreditnehmer hat der Bank den entgangenen Gewinn zu erstatten. Wenn die Bank das Ersatzdarlehen nur zu einem niedrigeren Zins an einen neuen Darlehensnehmer ausreichen kann, ist sie berechtigt, den Zinsverschlechterungsschaden einzufordern.
  2. Aktiv-Passiv-Vergleich:
    Der Kreditnehmer muss der Bank die entgangenen Ratenzahlungen, die ihr vertragsgemäß zugeflossen wären, ersetzen. Um keinen Schaden davonzutragen, muss die Bank sich diese Raten anderweitig am Kapitalmarkt, z.B. als Hypothekenpfandbriefe, beschaffen.

Hinweise für die Praxis

  • Handelt es sich um eine Umschuldung, sind Sie zwangsläufig auf die Zustimmung der Bank angewiesen. In solchen Fällen können Entgelte verlangt werden, die seitens der Institute weitgehend nach „eigenem Gutdünken“ festgelegt werden können. Man sollte die Ersparnis und die vorherigen Kosten der Umschuldung deshalb gegenüberstellen.
  • Im Falle einer Erbschaft gibt es insofern keine Sonderrechte, es gilt dasselbe wie bei einer Umschuldung.
  • Anders sieht es aus, wenn Sie ein „berechtigtes Interesse“ nachweisen können. Wie der Bundesgerichtshof urteilte, darf in solchen Fällen keine Entschädigung „nach eigenem Ermessen“ seitens der Bank festgelegt werden. Gründe können eine akute Finanznot, ein berufsbedingter Umzug oder dergleichen sein.

Unabhängige Stellen bieten oftmals eine sogenannte „Vorfälligkeitsanalyse“ an, wodurch man als Laie genauer sehen kann, in welchen Punkten es Streit geben kann. Hilfreich ist es, bereits mit einem derartigen Dokument in die Verhandlungen einzusteigen und zu hohe Kosten zu vermeiden.