Ver­kaufs­wert für Immobilienverkäufer: De­fi­ni­ti­on

Der Verkaufswert entspricht dem Verkaufspreis, zu dem der Verkauf der Immobilie zustande kommen würde. Dieser Wert orientiert sich also an den aktuellen Marktgegebenheiten. Doch natürlich spielen auch weitere Faktoren eine Rolle. Hier erfahren Sie, welche Wertermittlungsverfahren es gibt und wie Sie sich mit ihnen dem Verkaufswert annähern können.

• Der Verkaufswert einer Immobilie richtet sich nach Angebot und Nachfrage sowie nach bereits erzielten Verkaufspreisen ähnlicher Objekte.
• Es ist durchaus schwierig, einen passenden Verkaufswert für eine bestimmte Immobilie zu ermitteln. Ein guter Makler kann jedoch mit seiner Expertise und Erfahrung dabei helfen, einen höchstmöglichen Wert zu ermitteln, der Interessenten nicht abschreckt.
• Die Basis für den Immobilienverkauf bildet eine aktuelle Immobilienbewertung. Hier erfahren Sie kostenlos, welcher Preis für Ihr Haus oder Ihre Wohnung angemessen ist.

Grundsätzlich gibt es drei anerkannte Wertermittlungsverfahren, die bei Immobilien angewendet werden:

• Vergleichswertverfahren

• Sachwertverfahren

• Ertragswertverfahren

Alle drei Verfahren unterscheiden sich nicht nur in ihrer Rechenmethode, sondern berücksichtigen jeweils verschiedene Faktoren mit unterschiedlicher Gewichtung.

Das Ertragswertverfahren beispielsweise findet lediglich bei vermieteten beziehungsweise verpachteten Immobilien Anwendung, da hierbei Miet- beziehungsweise Pachteinnahmen ein zentrales Rechenelement darstellen. Bei selbst genutzten Wohnimmobilien lässt sich dieses Verfahren also gar nicht erst anwenden.

Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkaufswert einer Immobilie aus den tatsächlich realisierten Kaufpreisen anderer Immobilien abgeleitet. Jedoch kommen nur diejenigen Immobilien als Vergleichsobjekte in Betracht, die in den maßgeblichen wertbeeinflussenden Faktoren hinreichend übereinstimmen. Darunter fallen unter anderem:

• Gebäudeart/Bauweise

• Restnutzungsdauer

• baulicher wie energetischer Zustand der Immobilie

• Größe

• Ausstattung

Letztlich werden noch Zu- sowie Abschläge vorgenommen. Ein jüngeres Baujahr der Immobilie begründet beispielsweise einen Zuschlag, wohingegen etwaige Risse in der Außenfassade zu Abschlägen führen. Auf diese Weise wird ein Vergleichswert errechnet, der sich dem tatsächlichen Verkaufswert der Immobilie annähert.

Das Sachwertverfahren ist eine Art der Wertermittlung, das in der Regel bei nicht vermieteten Objekten, also zum Beispiel bei eigengenutzten Einfamilienhäusern, angewendet wird. Die Wertermittlung erfolgt hier so, dass die Kosten bei einem Neubau (Ersatz) der zu bewertenden Immobilie berechnet werden. Davon abgezogen wird die Abnutzung bis zum Zeitpunkt der Berechnung. Der daraus resultierende vorläufige Sachwert wird letztlich noch mit dem Marktanpassungsfaktor multipliziert. Am Ende steht ein finaler Sachwert, der bei der Festlegung eines Verkaufspreises eine solide Orientierung bietet.

Beim Ertragswertverfahren werden nicht nur der Grundstücks- beziehungsweise Gebäudewert, sondern auch die Erträge aus Miet- oder Pachtverhältnissen berücksichtigt. Dementsprechend wird dieses Wertermittlungsverfahren nur bei Miet- respektive Pachtobjekten angewendet. In der Praxis wird das Ertragswertverfahren regelmäßig angewendet und bietet eine solide Basis für die Festlegung eines Verkaufswertes.

Wenn auch durch diverse Bewertungsmethoden und Statistiken ein sehr umfangreiches Gerüst an Informationen gebaut werden kann, hängt der Verkaufswert zu einem kleinen Teil immer noch von individuellen Aspekten des Interessenten ab. Er ist aber die einzig verlässliche Quelle für die Ermittlung des Angebotspreises der Immobilie unter Berücksichtigung aller wesentlichen Faktoren.

Die Beauftragung eines Sachverständigen ist in den meisten Fällen obligatorisch. Denn hierdurch erhalten beide Seiten einen umfangreichen und fachlich fundierten Bericht zu baulichen Schäden und dem daraus folgenden Investitionsbedarf.

Der Kostenrahmen für diese Dienstleistung bewegt sich im Bereich zwischen 1.500 und 3.000 Euro für ein umfangreich dokumentiertes Verkehrswertgutachten. Aufgrund der vorausgehenden Planung empfiehlt es sich, etwa drei Monate vor dem geplanten Verkauf einen solchen Auftrag zu erteilen. Sparen lässt sich hingegen mit einer Beratung, in der überprüft wird, ob der vereinbarte Kaufpreis sich im Rahmen des hierfür Üblichen bewegt. Die Industrie- und Handelskammern führen Listen mit öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.

Sachwert und ideeller Wert liegen mitunter weit auseinander. Mithilfe des errechneten Verkehrswertes lässt sich jedoch eine realistische Einschätzung zunutze machen.