Vergleichsobjekte; Vergleichswert

Bei der Bewertung von Immobilien kommt es darauf an, Faktoren sowie Eigenschaften objektiv zu bewerten und zu konstruieren. Der Gesetzgeber hat hierfür prinzipiell drei Arten der Bewertung vorgesehen, die als Verkehrswertverfahren bezeichnet werden.


Das sogenannte Vergleichswertverfahren ist das am Häufigsten eingesetzte Verfahren, es eignet sich geradezu ideal beim Verkauf von Eigentumswohnungen. Aber auch bei unbebauten Grundstücken wird es herangezogen. Als Basis zur Ermittlung des Vergleichswertes werden vergleichbare Objekte im ähnlichen Zustand und in ähnlicher Lage herangezogen und normiert. Dabei ist es nicht zwangsläufig notwendig, dass sich die „vergleichbaren Objekte“ in derselben Gemeinde, im selben Bezirk oder dergleichen befinden. Auch andere, eben „vergleichbare“ Gebiete können dann als Basis dienen. 

Voraussetzung sind genügend Vergleichsobjekte. Das Verfahren ist sehr realitätsnah und wird daher von vielen Sachverständigen gern angewandt. Ein Blick in die regionale wie überregionale Tagespresse hilft Ihnen, einen groben Eindruck vom aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie zu erhalten. Da es sich dabei jedoch stets um „Angebotspreise“ handelt, also der Preisvorstellung des Verkäufers, muss je nach Lage, Größe und dergleichen ein Abzug von bis zu 25 Prozent vorgenommen werden. ImmobilienScout24 bietet hierzu insbesondere einen Service, mit dem Sie die Umfeld- und Preisentwicklung Ihrer Immobilie bewerten können. So kann sich bereits auf kleinem Raum eine Veränderung im hohen einstelligen oder gar zweistelligen Prozentbereich ergeben. 

Auf Besonderheiten achten

  • Vergleichswerte müssen, gerade hinsichtlich der Schenkungs- und Erbschaftssteuer, nur „hinreichend übereinstimmen“. Nach der Escape-Klausel können also auch Abweichungen vorkommen. Finanzämter haben „Kaufpreissammlungen“, auf die sie zurückgreifen, sofern Verkaufserlöse zu stark von den „tatsächlichen Gegebenheiten“ abweichen.
  • Vor allem bei einer guten Marktentwicklung kann es sinnvoll sein, dieses Verfahren anzuwenden. Es stellt nämlich immer nur eine „Momentaufnahme“ dar, die durch den tatsächlichen Verkehrswert gebildet wird.
  • Häufig ist es unmöglich, zu 100 Prozent „vergleichbare Objekte“ zu finden. Abweichungen bei den Faktoren, etwa Erschließungsgrad, Nutzungsbeschränkungen oder Zustand der Außenanlagen, sollten nach gängiger Rechtsprechung nicht größer als maximal 35 Prozent ausfallen. Hier sind dann andere Verkehrswertverfahren anzuwenden.