Teilungserklärung

Mithilfe der Teilungserklärung erklären Sie als Grundstückseigentümer gegenüber dem zuständigen Grundbuchamt, inwiefern ihr Grundstück in einzelne Mieteigentumseinheiten aufgeteilt wird. Der Rechtsbegriff findet in § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) eine nähere Beschreibung.

Was regelt die Teilungserklärung?


Die Teilungserklärung ist unverzichtbar, um die Eigentumsverhältnisse in Mehrfamilienhäusern zu regeln. Entscheidend sind dabei die beiden Faktoren Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum. Ersteres bezeichnet gemeinschaftlich genutztes Eigentum. Letzteres bezeichnet vereinfacht gesehen die Teile einer Wohneinheit, die zur individuellen Nutzung und als Alleineigentum vorgesehen sind. Die Unterscheidung erleichtert unter anderem die Frage, für welche baulichen Veränderungen die Zustimmung anderer Eigentümer von Nöten ist.

Beispiele Gemeinschaftseigentum

Beispiele Sondereigentum

  • Dach, Außenwände, Fassaden
  • Bodenbeläge im Flur
  • Fahrstuhl und Treppenhaus
  • Kellergänge und Flure
  • Innenräume der Wohnung
  • Bodenbeläge der Wohnung
  • Innentüren und Balkone
  • sanitäre Anlagen

Neben der genauen Aufschlüsselung konkreter Eigentumsverhältnisse regelt die etwa 20 bis 40 Seiten umfassende Teilungserklärung auch Sondernutzungsrechte. Darin wird festgehalten, wer das Gemeinschaftseigentum in welchem Umfang nutzen kann. So wird beispielsweise aufgeschlüsselt, wer Zugang zum Garten oder zu Stellplätzen hat oder wie gemeinschaftliche Kellerräume genutzt werden.

Warum ist die Teilungserklärung so wichtig?


Der Besitzer eines Grundstückes wird, wenn er beabsichtigt einzelne Eigentumswohnungen zu veräußern, durch eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum in Miteigentumsanteile aufteilen. Nur auf diese Weise kann juristisch einwandfrei, sprich „sachenrechtlich“, das sogenannte „Wohnungs- oder Teileigentum“ begründet werden (vgl. § 2 WEG). Das Anlegen der Wohnungsgrundbücher ist nur dann möglich, wenn auch die Teilungserklärung wirksam abgegeben wurde.

Der Teilungserklärung sind die Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Baubehörde und der Aufteilungsplan mit den eingezeichneten und nummerierten Sondereigentumseinheiten beizulegen. Die Teilung wird mit der Anlage der Wohnungsgrundbücher wirksam.

Wie dürfen die Einheiten aufgeteilt werden?


Besitzer von Grundstücken mit einer entsprechenden Immobilie dürfen diese nicht einfach nach eigenem Ermessen aufteilen und einzeln verkaufen. Die Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum darf nur entsprechend des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erfolgen. Beispiel für eine rechtwidrige Aufteilung wäre es, die Zuwegung zum Haus zum Sondereigentum zu erklären. Diese muss zwingend als Gemeinschaftseigentum deklariert werden.

Welche Rechte ergeben sich für Eigentümer?


Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist das entstehende Wohnungseigentum „mehrheitsfest“. Im Klartext bedeutet das, dass elementare Rechte des Käufers auch nicht durch eine Mehrheit ausgehebelt werden können. Die Beschlüsse in der Eigentümerversammlung können keinen Einfluss nehmen, es ist immer eine beidseitig getroffene Vereinbarung notwendig.

Zwischen Eigentümern und Banken entbrennt an diesem Punkt häufig Streit, da sich die Aufteilung auf die Bewertung der gesamten Immobilie auswirkt. Lassen Sie sich deshalb fachkundig beraten, bevor Sie eine Teilungserklärung abgegeben. Im Nachhinein lassen sich Änderungen am Eigentum nur sehr aufwändig und mit Kosten verbunden durchführen, da eine gemeinsame Vereinbarung getroffen werden muss, denen alle Eigentümer zustimmen müssen.

Demnach ist eine Änderung der Teilungserklärung nur dann sinnvoll bzw. erforderlich, wenn eine bauliche Veränderung stattfinden soll, zum Beispiel die Verbindung zweier Wohnungen über den Hausflur. Dieser ist nämlich Gemeinschaftseigentum und würde dann zu einem Wohnungsbestandteil werden. Außerdem geht damit automatisch die Senkung der Eigentumsanteile aller restlichen Wohnungseigentümer einher. Aus diesen Gründen ist neben dem Beschluss der Eigentümergemeinschaft auch eine notariell beglaubigte Änderung der Teilungserklärung zwingend notwendig.

Wie gestaltet sich die Erstellung der Teilungserklärung?


Wenn einzelne Wohnungen verkauft werden sollen, so ist eine Teilungserklärung bzw. ein Teilungsplan wichtig, der exakt und genau wiedergibt, dass alle Wohnungen „in sich geschlossen“ sind und die Immobilie damit aufgeteilt ist. Dabei ist ein jeweils separater Eingang notwendig. Die dafür erforderliche Abgeschlossenheitsbescheinigung wird vom Verkäufer beim Bauamt beantragt und muss den genauen Aufteilungsplan zu den individuellen Einheiten sowie die Ausführungen zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum enthalten.

Nur durch diese Teilungserklärung kann für jeden Käufer das neu erworbene Eigentum im Grundbuch eingetragen werden. Um die Wirksamkeit solcher Erklärungen zu gewährleisten, müssen diese zwingend von einem Notar beurkundet werden. Mithilfe der Datenbank von ImmobilienScout24, aus welcher sich die Umfeld- und Preisentwicklung Ihrer Immobilie ableiten lässt, können Sie diesen Schritt vorbereiten.

Ob eine Gemeinschaftsordnung zur Teilungserklärung gehört, ist Sache des Teilenden. Prinzipiell ist eine Gemeinschaftsordnung nicht vorgeschrieben, doch dient sie maßgeblich der Regelung des Miteinanders innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Sie enthält Angaben zu Rechten und Pflichten der Eigentümer und gibt Auskunft über die Aufteilung gewisser Kosten. Ist keine Gemeinschaftsordnung enthalten, so gelten die Vorschriften des WEG.

Warum sollte die Teilungserklärung geprüft werden?


Da nachträgliche Änderungen in der Teilungserklärung möglich, aber mit einem hohen (Kosten-)Aufwand verbunden sind, sollten Immobilienkäufer sie gründlich prüfen, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird. Die Prüfung kann sowohl durch den Käufer selbst als auch mit rechtlicher Hilfe überprüft werden. Letzteres ist gebührenpflichtig.

Was kann bei abweichender Bauausführung getan werden?


Grundsätzlich kann der Eigentümer bei abweichenden oder nicht mit dem Aufteilungsplan übereinstimmenden Bauausführungen die Wiederherstellung des eigentlichen Zustands fordern. Eine weitere Option ist die Änderung des Aufteilungsplans, die dann aber von einem Notar beglaubigt werden muss.

Wie viel kostet eine Teilungserklärung?


Entweder kann die Unterschrift der Teilungserklärung beglaubigt oder die Teilungserklärung notariell beurkundet werden. Ersteres kostet etwa 70 bis 140 Euro, letzteres ist die teurere Variante. Hierbei richtet sich die anfallende Notargebühr nach dem Verkehrswert der Immobilie. Bei einem Wert von 250.000 Euro betragen die Kosten demnach circa 200 Euro. Hinzu kommen weitere Gebühren für das Grundbuchamt und die Abgeschlossenheitsbescheinigung.

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