Werkstatt vermieten

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Möchten Sie eine Werkstatt vermieten? Dann sollten Sie unbedingt den folgenden Ratgeber lesen, denn die Vermietung von Gewerberäume unterscheidet sich maßgeblich von Wohnräumen.

Eine Werkstatt kann für verschiedene Gewerbe interessant sein, wie zum Beispiel für einen Kfz Betrieb, eine Schreinerei oder aber eine Lackiererei. Sie alle gehen mit unterschiedlichen Anforderungen an das Objekt einher. Dies zeigt, dass Sie bei der Vermietung einer Werkstatt schon im Vorfeld prüfen sollten, wer genau Ihre Zielgruppe ist. Wie dies funktioniert, schildern wir im Anschluss.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Eine Werkstatt kann von verschiedenen Gewerbebetrieben genutzt werden.
  • Jedes Gewerbe hat andere Ansprüche an eine Werkstatt, daher sollten Sie genau überlegen, welche Gewerbeart Sie im Vertrag angeben.
  • Auch wenn ein Gewerbemietvertrag keine Schriftform benötigt, sollten Sie den Vertrag schriftlich fixieren.
  • Die Mieteinnahmen müssen Sie bei Ihrer Einkommensteuererklärung versteuern, können dafür aber alle angefallenen Kosten wieder im Abzug bringen.

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Welche Zielgruppe wird bei Vermietung einer Werkstatt angesprochen?

Wenn Sie eine Werkstatt vermieten, dann können Sie unter Umständen verschiedene Zielgruppen ansprechen. Denn es gibt unterschiedliche Gewerbebetriebe, die eine Werkstatt benötigen. Abhängig davon, ob Ihre Werkstatt in einem Gewerbebetrieb oder in einem Wohngebiet liegt, wird eine unterschiedliche Zielgruppe angesprochen.

Trotzdem ist eine Werkstatt weniger von der Infrastruktur bzw. des Standorts abhängig, als zum Beispiel ein Ladenlokal. Dies wird bei einer Schreinerei sehr deutlich, die zum Beispiel in der Regel die Türen vor Ort beim Kunden ausmisst, in ihrer Werkstatt fertigt und danach beim Kunden wieder ausliefert.

Je nach Branche muss Ihre Werkstatt unterschiedliche Anforderungen erfüllen. Bei einer Schreinerei wird zum Beispiel überwiegend Holz verarbeitet, hierfür ist eine spezielle Betriebsanlage erforderlich. Hinzu kommt, dass es für die Lagerung des Holzes einen passenden Lagerplatz geben muss.

Bei einer Lackiererei hingegen sind andere Voraussetzungen gegeben, hier muss zum Beispiel eine gute Lüftung vorhanden sein. Eine Spritzkabine benötigt beispielsweise klimatisierte, beheizte und gefilterte Zuluft. Außerdem müssen hohe Sicherheitsstandards erfüllt werden.


Hinweis:

Sie als Vermieter von einer Werkstatt sind dafür verantwortlich, dass die von Ihnen vermietete Werkstatt die Sicherheitsbestimmungen erfüllt. Wenn Sie demnach Ihre Werkstatt für eine Lackiererei inklusive einer Spritzkabine anbieten, müssen Sie diese auch instand halten.

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Welche Kosten entstehen bei der Vermietung einer Werkstatt?

Wenn Sie Eigentümer einer Werkstatt sind, die Sie nun vermieten möchten, hatten Sie zunächst einmal Kosten, die mit dem Kauf oder dem Bau in Verbindung stehen. Diese Kosten können Sie steuerlich geltend machen. Dazu gehören zum Beispiel Kosten für den Notar, für die Grundbucheintragung und Grunderwerbsteuern. Hinzu kommen regelmäßige Ausgaben, wie beispielsweise die Betriebskosten und die Grundsteuer. Außerdem fallen Zinsen für das Hypothekendarlehen an.

Betriebskosten wie Wasser, Müllabfuhr, Strom und Straßenreinigung können Sie sich vom Mieter über die Betriebskostenabrechnung wiederholen, sofern ein entsprechender Passus im Mietvertrag enthalten ist. Hinzu kommen noch Kosten für die Gebäudeversicherung - auch diese lassen sich mit den Einnahmen, die Sie versteuern müssen, verrechnen.

Beispiel:

Einnahmen aus Vermietungswerkstatt 28.000 €

Einnahmen aus Umlagen 10.000 €

= Einnahmen Gesamt 38.000 €

abzüglich Abschreibung (2 %) 6.000 €

abzüglich Erhaltungsaufwand 9.000 €

abzüglich Zinsaufwendungen 8.000 €

= zu versteuernde Einnahmen 15.000 €

Einkommensteuer (persönlicher Steuersatz 42 %) 6.300 €



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Welche Steuern müssen Sie zahlen, wenn Sie eine Werkstatt vermieten?

Dem Finanzamt ist es egal, welche Werkstatttypen Sie vermieten oder ob Sie eine Wohnung oder ein Büro vermieten. Immer dann, wenn Sie Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung haben, müssen Sie diese versteuern. Das bedeutet, dass die folgenden Einnahmen im Rahmen der Vermietung angegeben werden müssen:

  • Mieteinnahmen für die Werkstatt

  • Mieteinnahmen für eine angegliederte Wohnung

  • Mieteinnahmen für Lager, Garagen o. ä., die zur Werkstatt gehören

  • Mehrwertsteuer, wenn Sie vorsteuerabzugsberechtigt sind

  • Erhaltene Umlagen

Diese Einnahmen müssen Sie in dem Jahr in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben, in denen sie geflossen sind. Das bedeutet, dass Sie zum Beispiel eine Miete für Dezember 2018, die Sie aber erst im Februar 2019 erhalten haben, in der Einkommensteuererklärung für das Jahr 2019 erfasst werden muss. Diese Einnahmen können Sie allerdings um die Kosten kürzen, die Sie für die Immobilie bzw. für die Werkstatt gezahlt haben.

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Welche Unterlagen werden für die Vermietung einer Werkstatt benötigt?

Wenn Sie eine Werkstatt vermieten, benötigen Sie zunächst einmal Unterlagen, um sich selber vor Mietausfälle abzusichern. Außerdem müssen Sie natürlich einen Mietvertrag aufstellen, der Ihnen später unterschrieben ausgehändigt werden muss.

Benötigte Dokumente vor Vermietung Benötigte Dokumente nach Vermietung
Mietvertrag Nachweis Umsatzsteuerpflicht
Selbstauskunft für Gewerbe Steuernummer/Umsatzsteueridentifikationsnummer
Wirtschaftsauskunft Unterschriebener Mietvertrag
Kopie Personalausweis (bei juristischen Personen des Geschäftsführers) Versicherungsbestätigung Betriebshaftpflicht mit Mietsachschäden
Gewerbeanmeldung Zahlungsbeleg Kaution
Handelsregisterauszug
BWA, Bilanz, Jahresabschluss

Hinweis:

Denken Sie bei Vertragsabschluss unbedingt daran, eine Kaution zu vereinbaren. Denn so können Sie einige Monate überbrücken, in denen die Miete nicht gezahlt wird.


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Worauf sollten Vermieter achten?

Auch wenn eine Formvorschrift bei einem Gewerbemietvertrag nicht existiert, sollten Sie trotzdem den Mietvertrag immer schriftlich festlegen. Einige wichtige Punkte gehören unbedingt in den Vertrag neben der Unterschrift. Dazu gehört zum Beispiel eine genaue Beschreibung des Mietobjektes und dem Zweck. Die beiden Vertragsparteien müssen mit der jeweiligen Adresse angegeben werden und außerdem müssen Sie festlegen, ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Vertrag handelt.

Eine sehr wichtige Angabe ist neben dem Mietzins auch eine Aufstellung der Betriebskosten, die vom Mieter zu zahlen sind. Außerdem sollten Sie festlegen, wer für die Instandhaltung und Instandsetzung verantwortlich ist. Unter Umständen sind Genehmigungen für das Gewerbe erforderlich, auch diese sollten Sie aufführen. Das Sie so einen großen Freiraum haben, wenn Sie eine Werkstatt vermieten, liegt daran, dass anders als bei Wohnraum der Mieterschutz nicht greift und es daher andere gesetzliche Regelungen gibt.

Schließen Sie einen Vertrag ab, der länger als ein Jahr ist, sollten Sie unbedingt die Schriftform wählen. Denn ansonsten gilt der Vertrag als unbefristet abgeschlossen und kann vom Mieter vorzeitig gekündigt werden. Mindestens ein Jahr Mietdauer muss er aber einhalten.

Tipp: 

Beim Aufsetzen des Mietvertrages müssen sämtliche Inhalte des Vertrages oberhalb der Unterschrift stehen. Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie sich jede einzelne Seite des Mietvertrages unterschreiben lassen.


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