Private Wohnung vermieten

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Wenn Sie eine private Wohnung vermieten möchten, dann handelt es sich hierbei um Wohnraum für Privatpersonen. Das bedeutet, dass Sie andere Regeln und Gesetze einhalten müssen, als wenn sie an einen gewerblichen Kunden vermieten würden. Nicht nur die Zielgruppe ist anders, sondern auch die anfallenden Kosten und vor allem der Vertrag wird anders aufgesetzt, so gibt es zum Beispiel andere Kündigungsfristen. Wir erklären nachfolgend, auf was Sie alles achten müssen, wenn Sie eine private Wohnung vermieten.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Alle Ausgaben, die Sie mit der Wohnung haben, können Sie von den Mieteinnahmen in der Steuererklärung abziehen.
  • Wohnungen werden 50 Jahre lang mit 2 Prozent abgeschrieben.
  • Lassen Sie sich vor Vertragsunterzeichnung vom Mieter belegen, dass er die erforderlichen finanziellen Mittel besitzt, um die Miete monatlich zahlen zu können.

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Welche Zielgruppe wird bei Vermietung einer privaten Wohnung angesprochen?

Privater Wohnraum wird in der Regel auch von Privatpersonen angemietet. Daher ist Ihre Zielgruppe eine gänzlich andere, als wenn Sie eine Gewerbeimmobilie vermieten würden. Es ist wichtig zu wissen, wer genaue Ihre Zielgruppe ist, da Sie dementsprechend auch die Anzeigen schalten müssen. Hierfür gibt es zum Beispiel Internetportale, auf denen Sie Ihre Wohnung inserieren können.

Außerdem hat es sich bewährt private Wohnungen in den kostenlosen Anzeigeblättchen zu inserieren, die in den meisten Städten in Deutschland verteilt werden. Ob Sie nun einen Single oder ein verheiratetes Paar mit Kindern suchen, einen Studenten oder Azubi oder eine finanziell gut aufgestellte Person, hängt vor allem davon ab, wie Ihre Wohnung geschnitten ist, wie sie ausgestattet ist und wo sie liegt. Denn jede dieser Zielgruppen hat andere Ansprüche an den Wohnraum.

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Welche Kosten fallen bei der Vermietung einer privaten Wohnung an?

Möchten Sie eine private Wohnung vermieten? Dann sollten Sie wissen, welche Kosten bei der Vermietung anfallen. Wenn Sie eine gute Rendite erzielen möchten, sollten Sie nicht nur auf die Steuerersparnis achten, sondern auch auf die Wertsteigerung.

Zu den Kosten, die immer anfallen, zählen die Werbungskosten. Das sind Zinsen für ein Hypothekendarlehen, die Grundsteuer, Hausgeld, Aufwendungen für Reparaturen oder für die Erhaltung und Versicherungsbeiträge. Diese Kosten sind vor allem in den ersten Jahren der Neuanschaffung höher und dadurch kommt es oftmals zu höheren Kosten, sodass die Einnahmen damit nicht gedeckt sind. Das bedeutet, dass Sie einen Verlust erwirtschaften, den sie aber steuerlich geltend machen können.

Da ein Gebäude im Laufe der Jahre einen Wertverlust erleidet, können Sie 50 Jahre lang die Anschaffungs- und Herstellungskosten mit jeweils 2 Prozent jährlich abschreiben. Dies gilt allerdings ausschließlich für das Gebäude und nicht für das Grundstück. Des Weiteren können Sie die Rechnungen von Handwerkern und Bauunternehmen als Erhaltungsaufwand geltend machen. Diese dürfen allerdings in den ersten drei Jahren nicht mehr als 15 Prozent des Gebäudepreises übersteigen, denn ansonsten müssen Sie ebenfalls abgeschrieben werden. Zu den weiteren anfallenden Kosten gehören die Aufwendungen, die Sie haben, um zum Beispiel die Nebenkostenabrechnung zu erstellen, wie beispielsweise von einem Verwalter, die Fahrten zu der Immobilie und weitere Bürokosten.

Beispiel:

Einnahmen aus Vermietung Wohnung 6.000 €

Einnahmen aus Umlagen 1.200 €

= Einnahmen Gesamt 7.200 €

abzüglich Abschreibung (2 %) 2.000 €

abzüglich Erhaltungsaufwand 6.000 €

abzüglich Zinsaufwendungen 3.000 €

= Verlust -3.800 €

Erstattung Steuer (persönlicher Steuersatz 36 %) 1.368 €



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Welche Steuern müssen Sie zahlen, wenn Sie eine private Wohnung vermieten?

Das Finanzamt addiert sämtliche Mieteinnahmen inklusive der Nebenkostenvorauszahlungen, Sie erhalten, wenn Sie eine private Wohnung vermieten, zusammen. Davon wird das Geld abgezogen, das Sie an Kosten für Ihre private Wohnung hatten, wie zum Beispiel Reparaturkosten, Zinsen, die Abschreibung, aber auch Fahrtkosten o. ä. Nur die Differenz muss versteuert werden.

Die Mieteinnahmen sind genauso wie sämtliche Ausgaben in der Einkommensteuer Erklärung des Jahres anzugeben, indem das Geld geflossen ist. Hierfür gibt es die Anlage V. Sämtliche Kosten, die Sie im Zusammenhang mit der Vermietung hatten, müssen Sie hier eintragen. Ausgenommen hiervon sind allerdings größere Reparaturen, wenn diese in den letzten drei Jahren 15 Prozent des Anschaffungspreises des Gebäudes überstiegen haben. In diesem Fall müssen Sie die Reparaturkosten auf mehrere Jahre verteilt abschreiben.

Für sämtliche Ausgaben, die Sie angeben, müssen Sie einen Beleg vorweisen. Das gilt auch für die Dinge, die Sie abschreiben, weil die Kosten entsprechend hoch waren. Abschreibung heißt eigentlich AfA und das ist die Abkürzung für Absetzung für Abnutzung.


Tipp:

Die Vermietung einer privaten Wohnung an Angehörige ist ein sehr beliebtes Steuersparmodell. Wichtig ist allerdings, dass Sie Ihrer Verwandtschaft eine Miete in Rechnung stellen müssen, die mindestens 75 Prozent der ansonsten im Ort üblichen Miete beträgt. Denn liegt die Miete darunter, können die Werbungskosten nur anteilig abgesetzt werden.

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Welche Unterlagen benötigen Sie, wenn Sie eine private Wohnung vermieten?

Wenn Sie eine private Wohnung vermieten, geht es in erster Linie darum, sich für den besten Mieter zu entscheiden. Das bedeutet, der Mieter muss in Ihre Wohnung passen und sollte solvent sein, sodass er keinerlei Probleme hat, die erforderliche Miete monatlich zu zahlen. Natürlich muss auch der Wille zur Zahlung vorhanden sein. Dies bekommen Sie durch die Vorlage von bestimmten Dokumenten heraus, wie zum Beispiel einer Selbstauskunft, Gehaltsabrechnungen, dem Arbeitsvertrag und einer SCHUFA Auskunft.

Benötigte Dokumente vor Vermietung Benötigte Dokumente nach Vermietung
SCHUFA Auskunft Nachweis Zahlung Kaution
Selbstauskunft Unterschriebener Mietvertrag
Kopie Personalausweis
Kopie der letzten drei Gehaltsabrechnungen
Kopie Arbeitsvertrag
Mietvertrag

Tipp:

Achten Sie im Arbeitsvertrag darauf, dass dieser unbefristet ist und dass sich Ihr potenzieller Mieter nicht in der Probezeit befindet.


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Worauf sollten Vermieter achten?

Ein Leerstand, auch wenn es nur ein oder zwei Monate sind, kann dafür sorgen, dass die Rendite gegen Null geht. Daher sollten Sie sich ausschließlich für einen solventen Mieter entscheiden.

Trotzdem müssen Sie immer einmal mit Leerstand rechnen, zum Beispiel dann, wenn ein Mieter kündigt, Sie zwar einen Folgemieter haben, dieser eine Kündigungszeit einhalten muss und daher der Mietbeginn später vereinbart wurde. In diesem Fall haben Sie trotz der fehlenden Einnahmen weiterhin Ausgaben. Dazu gehören Versicherungskosten, die Kreditzinsen, die Grundsteuer, teilweise aber auch einige Nebenkosten wie bzw. die Grundgebühr für Strom. Diese Kosten laufen auch dann weiter, wenn Sie zum Beispiel das Objekt gerade renovieren oder sanieren.

Auch diese Ausgaben können Sie steuerlich geltend machen. Dem Finanzamt gegenüber müssen Sie nachweisen, dass Sie um eine Vermietung bemüht sind. Dazu gehören:

  • Die Beauftragung eines Maklers

  • Anzeigen in Zeitschriften und im Internet

  • Renovierungsmaßnahmen

  • Anpassung des Mietpreises

Hinweis: 

Wenn Ihre Wohnung über einen längeren Zeitraum leer steht, sollten Sie sich darauf einstellen, dass das Finanzamt nachfragen wird. In der Regel reichen dann auch geschaltete Anzeigen im Internet oder einer Zeitung nicht aus, um zu beweisen, dass tatsächlich eine Vermietungsabsicht besteht. Schalten Sie dann zusätzlich einen Makler ein oder renovieren Sie die Wohnung.


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