Immobilie kaufen und vermieten

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In Zeiten, in denen die Zinsen so niedrig sind wie derzeit, überlegen viele, sich eine Immobilie zu kaufen und diese wieder zu vermieten. Wenn Sie das vorhaben, sollten Sie einige Faktoren berücksichtigen: So sollte die Rendite profitabel sein, außerdem sind auch einige steuerliche Aspekte zu berücksichtigen . Welche dies genau sind und welche Kosten bei der Vermietung anfallen, schildern wir im Anschluss.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Mit dem Kauf einer Immobilie und einer Vermietung können Sie die monatlichen Raten für eine Finanzierung leichter tragen. Der Mieter tilgt mit seiner Miete somit die Immobilie.
  • Neben den Kaufnebenkosten wie Maklerprovision und Grundbucheintragung fallen auch während der Vermietung Kosten an – beispielsweise für Instandhaltungen.
  • Bei der Wahl der Immobilie ist die Lage entscheidend, da sie großen Einfluss auf die Höhe der Miete und somit auf Ihre Einnahmen hat.

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Welche Zielgruppe wird bei einem Kauf und einer Vermietung angesprochen?

Nicht nur Investoren, sondern auch Privatleute fragen sich oft, ob sie sich nicht ein Haus leisten können, wenn sie dieses entweder vollumfänglich oder teilweise vermieten. Dabei gibt es zwei mögliche Szenarien :

  • Kauf eines Hauses oder einer Wohnung und komplette Vermietung

  • Kauf eines Hauses mit zwei oder mehreren separaten Wohnungen und Eigennutzung eines Teils und Vermietung des Restes

Zunächst einmal sollten Sie überlegen, ob Sie die monatliche Belastung für die Raten bei einer Finanzierung stemmen können und ob Ihr monatliches Einkommen dafür ausreicht .

Eine Faustregel sagt, dass ledige Personen mindestens 2.000 Euro netto zur Verfügung haben sollten. Pro Kind steigt dieser Betrag nochmals um 300 Euro und für einen Ehepartner, der nicht arbeiten geht, sind noch einmal zusätzlich 500 Euro einzuplanen. Außerdem sollte ein Eigenkapital in Höhe von mindestens 10 Prozent des zu finanzierenden Preises vorhanden sein. Mit den Mieteinnahmen können Sie so die Raten für die Finanzierung verringern, somit hilft Ihnen Ihr Mieter bei der Abzahlung des Kredits.

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Welche Kosten fallen an, wenn Sie eine Immobilie kaufen und vermieten?

Welche Kosten genau anfallen beim Kauf einer Vermietung, lässt sich nicht pauschal beantworten . Und auch die Rendite lässt sich nur dann errechnen, wenn sämtliche Eckpunkte des Kaufs bekannt sind. Generell ist es aber immer so, dass sich die Kosten nicht nur aus dem Kaufpreis zusammensetzen, sondern auch aus den Kaufnebenkosten , wie zum Beispiel der Grunderwerbsteuer, der Gebühr für den Makler, Kosten, die im Zusammenhang mit dem Eintrag im Grundbuch bestehen und noch einige weitere Kosten sind einzuplanen.

Die Einnahmen durch Miete schmälern die Kosten und auch die monatlichen Raten, daher müssen Sie für die Errechnung der Rendite auch immer die Mieteinnahmen gegenüber den Erwerbskosten stellen. Zu den Ausgaben gehört es zum Beispiel auch eine Rückstellung zu machen, aus der dann später Instandhaltungen o. ä. Ausgaben bezahlt werden. Aufwendungen für die Erhaltung einer Immobilie mindern die Mieteinnahmen und damit auch die zu zahlende Steuer. Im Gegenzug können Sie steuerliche Vorteile aus der Vermietung ziehen, die Sie nicht hätten, wenn Sie selber wie die Immobilie bewohnen würden.

Beispiel:

Einnahmen aus Vermietung 6.000 €

Einnahmen aus Umlagen 2.000 €

= Einnahmen Gesamt 8.000 €

abzüglich Abschreibung (2 %) 8.000 €

abzüglich Erhaltungsaufwand 2.000 €

abzüglich Zinsaufwendungen 3.000 €

= zu versteuernder Einnahmen -5.000 €

Steuerrückerstattung (persönlicher Steuersatz 38 %) 1.900 €



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Welche Steuern fallen an, wenn Sie eine Immobilie kaufen und vermieten?

Wenn Sie vermieten, dürfen Sie Werbungskosten absetzen - das können Sie nicht, wenn Sie eine Immobilie selber bewohnen. Daher lohnt es sich aus steuerlichen Gründen, wenn Sie eine Immobilie kaufen und vermieten.

Zu den Werbungskosten zählen zum Beispiel die Zinsen, die Sie für die Finanzierung der Immobilie zahlen müssen. Aber auch die Gebühren für den Notar, den Makler und weitere Bearbeitungsgebühren . Müssen Sie ein Objekt renovieren, dann können Sie diese entstehenden Kosten als Erhaltungsaufwand geltend machen.

Der Anschaffungspreis der Immobilie wird 50 Jahre lang mit 2 Prozent des Wertes auf das Gebäude abgeschrieben. Damit wird der Wertverlust wieder ausgeglichen , den das Gebäude in dieser Zeit durchmacht. Möchten Sie mit einer Immobilie Geld verdienen, dann sollten Sie sich für ein Objekt entscheiden, das mit möglichst hohen Erträgen und geringen Kosten einhergeht.


Hinweis:

Planen Sie die Immobilie nach kurzer Mietzeit wieder zu verkaufen, fällt unter Umständen Spekulationssteuer an. Denn Sie müssen eine Immobilie zehn Jahre selber genutzt haben, damit ein steuerfreier Verkauf möglich ist.

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Welche Unterlagen benötigen Sie beim Kauf und Vermietung einer Immobilie?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen und vermieten, müssen Sie bei der Wahl des Mieters besonders kritisch sein. Denn ansonsten kann es Ihnen passieren, dass Sie zwar die monatlichen Raten für die Immobilie zahlen, der Mieter sich aber wenig einsichtig zeigt und einfach die Mietzahlung auslässt. Aus dem Grund sollten Sie sich einige Dokumente vorlegen lassen , die beweisen, dass es sich um einen solventen und finanziell gut aufgestellten Mieter handelt.

Benötigte Dokumente vor Vermietung Benötigte Dokumente nach Vermietung
SCHUFA Auskunft Unterschriebenen Mietvertrag
Selbstauskunft des Mieters Zahlungsbeleg Kaution
Kopie Personalausweis
Mietvertrag
Letzten drei Lohnabrechnungen
Arbeitsvertrag

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Worauf sollten Vermieter achten?

Wenn Sie vorhaben, eine Immobilie zu kaufen und danach zu vermieten, sollten Sie auf einige Punkte achten. Sehr wichtig ist die Lage , denn tätigen Sie hier eine Fehlentscheidung, ist das Risiko hoch, dass die Wohnung oder das Haus leer stehen. Selbst wenn der Kaufpreis noch so günstig ist, sollten Sie sich nicht zu einem voreiligen Kauf hinreißen lassen . Die Rendite sinkt enorm, wenn ein Objekt nur ein bis zwei Monate leer steht. Denn die Höhe der Rendite ist verantwortlich für den finanziellen Erfolg. Aus dem Grund ist es auch unbedingt angebracht, den finanziellen Hintergrund des potenziellen Mieters genau zu hinterleuchten.

Für Kapitalanleger sind Universitätsstädte und Großstädte mit wirtschaftlichem Background ideal. Denn durch die Verknappung des Angebots an Wohnungen sind bei den Mieten starke Preissteigerungen möglich, hinzukommt, dass das Objekt relativ schnell einen höheren Wert hat. Denken Sie auch daran, Statistiken zu wälzen. Denn in den letzten Jahren ist zum Beispiel der Bedarf an Singlewohnungen enorm gestiegen, während Familienwohnungen weniger gefragt sind. Moderne Immobilien bringen eine höhere Rendite als Wohnimmobilien mit Sanierungs- oder Renovierungsbedarf.

Tipp:

Statistiken sagen aus, dass vor allem Wohnungen zwischen 60 und 70 Quadratmeter in Zukunft gefragt sein werden. Investieren Sie daher in Wohnungen, die in diesem Rahmen liegen. Achten Sie bei der Anschaffung auch darauf, eine zentrumsnahe, aber trotzdem ruhige Wohnlage zu wählen.


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