Haus privat vermieten

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Ein Haus wird privat vermietet, wenn jemand ohne Einschaltung eines Maklers ein Haus an eine andere Privatperson vermietet – beispielsweise, um mit den Einnahmen die monatlichen Raten eines Darlehens zu tilgen . Sie nutzen das Objekt erst dann selber, wenn das Darlehen abgezahlt ist. Worauf Sie achten müssen und welche Kosten Sie bei der privaten Vermietung erwarten, erklären wir hier.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Bei einem Haus von privat vermieten Sie ohne Makler an einen privaten Interessenten.
  • Denken Sie im Mietvertrag auch an die Aufstellung der vom Mieter zu zahlenden Nebenkosten. Denn was Sie hier vergessen, können Sie dem Mieter nicht in Rechnung stellen.
  • Bei der Wahl des künftigen Mieters sollten Sie unbedingt dessen Bonität prüfen und sich eine Selbstauskunft vorlegen lassen.

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Welche Zielgruppe wird bei Vermietung von einem privaten Haus angesprochen?

Mieter, die auf der Suche nach einem Haus von privat sind, möchten damit die Einschaltung eines Maklers vermeiden . Die Gründe, warum ein Haus gesucht wird, können vielfältig sein.

Zum Beispiel kann sich Nachwuchs ankündigen und die bislang gemietete Wohnung ist dann zu klein. Ein weiterer Grund kann sein, dass es bei einem Haus im Vergleich zu einer Mietwohnung eine größere Privatsphäre gibt. Welche Zielgruppe genau angesprochen wird, ist aber auch davon abhängig, in welcher Lage sich das Haus befindet und wie die Raumaufteilung ist.

Daher hat es sich auch bewährt bei der Vermietungsanzeige einen Plan mit der Raumaufteilung zu veröffentlichen. So kann der potenzielle Mieter bereits im Vorfeld überprüfen, ob die Räumlichkeiten für ihn geeignet sind. Denn der Grundriss ist sehr wichtig , wenn es darum geht, ein Haus entsprechend der eigenen Bedürfnisse zu finden. Schließlich muss eine vorgegebene Anzahl an Schlafzimmern vorhanden sein. Je nachdem, welche Hobbys die potenziellen Mieter haben, müssen auch Funktionsräume vorhanden sein. Handelt es sich um eine große Familie, dann sind mehrere Bäder erforderlich.

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Welche Kosten fallen an, wenn Sie ein Haus privat vermieten?

Wenn Sie ein Haus privat vermieten, errechnen Sie die Miete und somit Ihre zu versteuernde Einnahme anhand der Quadratmeter des Hauses. Als Orientierungspunkt für den Quadratmeterpreis kann Ihnen der Mietspiegel dienen. Außerdem müssen Sie die Nebenkosten im Vertrag vereinbaren - sie gelten ebenfalls als Einnahmen. Im Vertrag sollten Sie daher, neben der Kaltmiete, sämtliche umlagefähigen Betriebskosten auflisten.

Als Vermieter können Sie den Großteil Ihrer Kosten für Frischwasser, Entsorgung, Müllabfuhr, Grundsteuer, Straßenreinigung usw. auf Ihren Mieter umlegen. Reparaturkosten oder Kosten für die Instandhaltung können Sie genauso wie die Aufwendungen für Zinsen bei einem Hypothekendarlehen von den Einnahmen abziehen. Das Gute daran : haben Sie mehr Aufwendungen als Einnahmen, können Sie den Verlust mit Einnahmen aus anderen Einnahmetypen verrechnen, wie zum Beispiel mit Ihrem Lohn.

Beispiel:

Einnahmen Vermietung Haus 12.000 €

Einnahmen aus Umlagen 5.000 €

= Einnahmen Gesamt 17.000 €

abzüglich Abschreibung (2 %) 6.000 €

abzüglich Erhaltungsaufwand 8.000 €

abzüglich Zinsaufwendungen 9.000 €

= zu versteuernder Einnahmen -6.000 €

Erstattung Einkommensteuer (Steuersatz 38 %) 2.280 €


Tipp: 

Sammeln Sie sämtliche Quittungen und Rechnungen, die für das Haus anfallen. Selbst kleinere Beträge summieren sich im Laufe des Jahres.



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Welche Steuern müssen Sie zahlen, wenn Sie ein Haus privat vermieten?

Sämtliche Einnahmen, die Sie mit der privaten Vermietung Ihres Hauses erzielen, müssen Sie bei der Steuererklärung angeben . Hierfür gibt es bei der Einkommensteuererklärung die Anlage V. Dort machen Sie gleichzeitig auch die Kosten geltend in Form von Werbungskosten. Nehmen Sie hierfür die Belege und Unterlagen, die im Laufe des Jahres angefallen sind und machen Sie diese in den entsprechenden Spalten geltend. Wenn Sie eine Hausverwaltung beauftragt haben, können Sie diese Kosten genauso wie Kosten für einen Steuerberater absetzen.

Entsteht ein steuerlicher Verlust bei der Vermietung Ihres Hauses, dann wirkt sich dies positiv auf die zu zahlende Steuer aus. Denn sind Sie zum Beispiel angestellt und beziehen ein Gehalt, dann zahlen Sie über Ihre Gehaltsabrechnung Lohnsteuer. Mit dem Verlust aus der Vermietung kann es sein, dass Sie bei der Steuererklärung einen Teil der gezahlten Lohnsteuer wieder erstattet erhalten .

Hinweis:

Beachten Sie, dass Sie ein Haus nur dann steuerfrei verkaufen dürfen, wenn Sie es in den letzten zehn Jahren selber bewohnt haben.

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Welche Unterlagen benötigen Sie als privater Haus-Vermieter?

Bevor Sie den Mietvertrag vorlegen, sollten Sie als privater Hausvermieter auf einige Dokumente beharren. Sehr wichtig ist zum Beispiel eine Bonitätsauskunft des potenziellen Mieters , die über die SCHUFA eingeholt werden kann. Außerdem sollten Sie sich die Lohnabrechnungen der letzten drei Monate anschauen. Kann der Mieter die monatliche Miete stemmen?

Achten Sie ebenfalls darauf, dass es nicht selbstverständlich ist, dass ein Mieter mit hohen Einkommen auch tatsächlich die Miete zahlt. Lassen Sie sich daher zum Beispiel von dem Vorvermieter bestätigen, dass die Miete immer pünktlich gezahlt worden ist. Auf die folgenden Dokumente kommt es an:

Benötigte Dokumente vor Vermietung Benötigte Dokumente nach Vermietung
SCHUFA Auskunft Unterschriebener Mietvertrag
Selbstauskunft Bestätigung Zahlung der Kaution
Kopie Personalausweis
Kopie der letzten drei Gehaltsabrechnungen
Gewerbeanmeldung
Mietvertrag

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Worauf sollten Vermieter achten?

Achten Sie darauf, wenn Sie Ihr Haus privat vermieten, dass der Mietvertrag alle wichtigen Klauseln enthält und sorgfältig erstellt wurde. So müssen Sie zum Beispiel die Wohnfläche korrekt angegeben. Andernfalls kann der Mieter Sie später in Regress nehmen. Das bedeutet auch, dass Sie Dachschrägen, den Keller, einen Balkon usw. korrekt einbeziehen müssen.

Beachten Sie ebenfalls, dass die Nebenkosten im Vertrag aufgeführt sind, damit der Mieter sie übernimmt. Einige Kosten kann Ihr Mieter direkt selber mit dem Versorger abrechnen, wie zum Beispiel Strom, Wasser und Gas. Dadurch ist die Nebenkostenabrechnung nicht nur einfacher, sondern auch das Risiko, dass Sie die verauslagten Nebenkosten nicht erstattet erhalten, fällt weg.


Tipp:

Nehmen Sie im Mietvertrag eine Klausel auf, dass der Mieter verantwortlich ist für den Winterdienst und für mögliche Gefahren, die von dem Grundstück ausgehen.


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