Einfamilienhaus vermieten

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Wer sein Einfamilienhaus vermieten möchte, sucht vor allem solvente und sympathische Mieter, die die Immobilie pfleglich behandeln und ihren Zahlungsverpflichtungen regelmäßig nachkommen. In diesem Artikel erfahren Sie, was Sie bei der Vermietung Ihres Einfamilienhauses berücksichtigen müssen, welche Unterlagen benötigt werden und wie Sie sich gegen Risiken absichern können.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Vor Vertragsabschluss sollten Vermieter die Bonität der Mietinteressenten überprüfen.
  • Bei der Mietersuche kann ein guter Makler Zeitersparnis und Sicherheit bieten.
  • Vermieter von Einfamilienhäusern sind verpflichtet, eine jährliche Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
  • Viele Kosten, die bei der Vermietung entstehen (z. B. Versicherungen), lassen sich steuerlich geltend machen.

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Welche Zielgruppe wird bei der Vermietung angesprochen?

Wenn Sie Ihr Einfamilienhaus vermieten möchten, sollten Sie sich ausschließlich für solvente Mieter entscheiden. Die Zahlung der Miete sollte nicht von einem einzigen Einkommen abhängen.

Wenn der verdienende Partner zum Beispiel arbeitslos wird oder die Beziehung endet, kann die Miete häufig nicht mehr bezahlt werden. Vorteilhaft ist es außerdem, wenn die potenziellen Mieter bereits in einem Haus gelebt haben und es für sie selbstverständlich ist, sich verantwortungsvoll um das Gebäude, den Garten (falls vorhanden) sowie kleinere Reparaturen zu kümmern.

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Welche Kosten entstehen bei der Vermietung eines Einfamilienhauses?

Viele Kosten der Vermietung können Sie bei der Steuer geltend machen. Auch Versicherungen wie zum Beispiel die Wohngebäudeversicherung zählen zu den absetzbaren Betriebskosten. Werbungskosten können Sie unmittelbar absetzen. Hierzu zählen nicht nur die Kosten für die Hausinstandhaltung, sondern auch Löhne für Putzdienste oder einen Hausmeister. Wenn Sie die anfallenden Arbeiten selbst erledigen, können Sie wiederum die Kosten für Werkzeug und Material absetzen.

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Welche Steuern fallen bei der Vermietung eines Einfamilienhauses an?

Die Einnahmen aus Ihrer Hausvermietung müssen Sie natürlich versteuern. Die Versteuerung erfolgt in der Anlage V der Einkommensteuererklärung. Die für die Vermietung entstandenen Kosten können Sie als Werbungskosten geltend machen.

Hierfür ist es wichtig, dass alle Belege und Unterlagen stets gut aufbewahrt und dem Steuerberater überreicht werden. Häufig entstehen bei der Vermietung eines Einfamilienhauses Verluste, was sich auf Ihre gesamte Steuerlast positiv auswirken kann.


Hinweis:

Bei einem Hausverkauf sollten Sie beachten, dass bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb der Immobilie der Wertgewinn im Rahmen der Spekulationssteuer versteuert werden muss.



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Welche Unterlagen benötigen Sie für die Vermietung ihres Einfamilienhauses?

Damit Sie Ihr Einfamilienhaus vermieten können, sollten Sie im Vorfeld die notwendigen Unterlagen zusammenstellen bzw. vom Mietinteressenten einfordern.

Vor der Vermietung Nach der Vermietung
Aktueller, rechtssicherer Mietvertrag Hausordnung
Hausübernahmeprotokoll Nebenkostenabrechnung
Selbstauskunft Mieter
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Kopie Personalausweis vom Mieter
Aktuelle Einkommensnachweise vom Mieter; bei Selbständigkeit eine Auskunft vom Steuerberater oder eine BWA
Schufa-Abfrage
Kaution (drei Monatsmieten)

Den Mietvertrag müssen Sie in zweifacher Ausfertigung erstellen. Die Nebenkostenabrechnung ist jährlich anzufertigen.

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Welche Punkte werden im Mietvertrag geregelt?

Der Mietvertrag sollte beim Vermieten des Einfamilienhauses sorgfältig ausgearbeitet sein.

Wohnflächenberechnung

Unter anderem müssen Sie als Vermieter die Wohnfläche kalkulieren und dabei auch Dachschrägen und Keller korrekt einbeziehen.

Nebenkosten

Anders als bei einer Wohnungsvermietung sollten bei einer Hausvermietung die wichtigsten Nebenkosten von den Mietern getragen werden. Diese können mit den Versorgern für Wasser, Gas und Strom direkt Verträge abschließen. Auf der Nebenkostenabrechnung entfallen somit einige Positionen und bei möglichen Nebenkostennachforderungen gibt es geringere Ausfallrisiken.

Pflege der Grünflächen sowie Kehr- und Räumpflicht

Viele Häuser verfügen über Gärten und Grünflächen. Im Mietvertrag muss detailliert festgelegt werden, dass sich die Mieter um die Pflege der Flächen kümmern. Auch für die Räum- und Kehrpflicht ist eine entsprechende Regelung zu treffen.

Höhe der Miete

Für Einfamilienhäuser muss der Mietvereinbarung nicht zwingend der Mietspiegel als Basis für die ortsübliche Vergleichsmiete dienen. Der Vermieter kann hier entweder ein Gutachten erstellen oder zur Kalkulation der Miete drei Vergleichshäuser heraussuchen. Der vereinbarte Preis darf in Gebieten, in denen es keine Mietpreisbremse gibt, dann um bis zu 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Vereinbarung einer Staffelmiete oder einer Indexmiete kann sinnvoll sein.

Kleinreparaturen

Ein wichtiger Posten im Mietvertrag sind auch die Kleinreparaturen. Grundsätzlich ist der Vermieter dafür verantwortlich, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Der Mieter muss sich darum nur kümmern, wenn dies im Mietvertrag explizit vereinbart wurde.


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Vermietung eines Einfamilienhauses – mit oder ohne Makler?

Wenn Sie Ihr Einfamilienhaus vermieten möchten, sollten Sie sich auch mit der Frage beschäftigen, ob Sie die Aufgabe selbst übernehmen oder einen Makler mit der Aufgabe betrauen.

Die Vorteile des Immobilienmaklers sind vielfältig:

  • Er hat mit der Vermietung viel Erfahrung und wickelt das Vorhaben professionell ab, Fehler und Probleme werden vermieden.

  • Der Immobilienmakler benötigt weniger Zeit, um geeignete Mieter zu finden und hat bessere Möglichkeiten, deren Solvenz zu überprüfen.

  • Die Festsetzung des Mietzinses wird ebenfalls professionell und schnell durch den Makler erledigt.

Nicht zuletzt kümmert sich der Immobilienmakler um die Erstellung eines rechtssicheren Mietvertrages und um die Wohnungsübergabe.

Richtige Präsentation des Einfamilienhauses

Das Erstellen der optischen Elemente des Exposés ist bei großen Einfamilienhäusern mit einem erheblichen Zeitaufwand verbunden. Möglicherweise lohnt es sich, ein Immobilien-Video oder eine 360°-Ansicht zu erstellen. Auch gute Fotos und Zeichnungen der Grundrisse sind wichtig. Diese Aufgaben sind für den Laien nicht einfach umzusetzen. Der Makler kann auch diese Aufgaben für Sie übernehmen.

Wichtige Versicherungen für Vermieter

Zwar besteht keine Versicherungspflicht für Vermieter. Im Schadensfall drohen ohne Versicherungsschutz aber schwere finanzielle Folgen. Deshalb sollten Sie sich gegen finanzielle Risiken absichern und die Kosten für die wichtigen Versicherungen aufbringen. Dazu zählen:

  • Private Haftpflichtversicherung: Die Privathaftpflicht tritt für die Folgen von Schäden ein, die von Ihnen oder Ihrer Familie schuldhaft verursacht wurden.

  • Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für Vermieter: Diese Versicherung schützt Sie vor der Haftung für Schäden, die Passanten oder Anwohnern durch Ihr Grundstück bzw. Ihre Immobilie entsteht.

  • Wohngebäudeversicherung: Die Versicherung ist für alle Hausbesitzer wichtig. Sie schützt Sie vor allen möglichen Gebäuderisiken und leistet Entschädigung, wenn an Ihrem Haus Schäden entstehen (zum Beispiel Reparaturen nach Sturm, Hagel, Leitungswasserschäden, Feuer, Überspannung durch Blitz).

Besonders interessant sind für Vermieter Versicherungsleistungen, die sie vor Mietausfällen oder -verlusten schützen.

Worauf sollten Vermieter außerdem achten?

Auch wenn zunächst alles unproblematisch erscheint und sich Vermieter und Mieter sympathisch sind: Mieter sollten immer erst dann einziehen, wenn sie den Mietvertrag unterschrieben haben. Um Rechtsstreitigkeiten vorzubeugen, müssen wichtige Fragen wie Kaution, Nebenkosten und Renovierung immer schriftlich festgehalten werden.


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