Dachgeschosswohnung und Penthouse vermieten

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Wenn Sie eine Dachgeschosswohnung oder ein Penthouse vermieten möchten, müssen Sie viele Dinge berücksichtigen. Denn was ist zum Beispiel, wenn der Mieter nicht zahlt? Welche Dokumente benötigen Sie und wie erlangen Sie eine gewisse Sicherheit, dass es sich um einen solventen Mieter handelt? Hinzu kommt, dass es unterschiedliche Verträge gibt, welcher ist aber der Passende? Der folgende Ratgeber zeigt, an was Sie Alles denken müssen, wenn Sie eine Dachgeschosswohnung oder ein Penthouse vermieten.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Achten Sie, wenn Sie eine Dachgeschosswohnung/Penthouse vermieten möchten auf einen finanzstarken und solventen Mieter.
  • Lassen Sie sich die letzten drei Gehaltsabrechnungen und weitere wichtige Dokumente vorzeigen.
  • Einnahmen aus Vermietung sind steuerpflichtig, werden aber um die anfallenden Kosten gemindert.
  • Verluste aus der Vermietung können Sie mit anderen Einnahmearten verrechnen.

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Welche Zielgruppe wird bei Vermietung von einem Penthouse angesprochen?

Bei der Suche nach einem Mieter ist es wichtig, die richtige Zielgruppe anzusprechen. Daher gehört eine gute Vorbereitung einfach dazu. Dabei sollten Sie sich nicht nur klar werden, wer Ihre anzusprechen Zielgruppe ist, wenn Sie eine Dachgeschosswohnung oder ein Penthouse vermieten möchten, sondern auch, welcher Mieter für Ihre Wohnung geeignet ist. Dementsprechend können Sie dann Ihre Suchanzeige formulieren.

Interessenten für eine Dachgeschosswohnung oder ein Penthouse sind eher weniger Studenten mit kleinerem Budget, sondern vielmehr Mieter mit einem entsprechenden finanziellen Rahmen. Achten Sie daher bei der Besichtigung darauf, ob der Mieter überhaupt zu Ihrer Wohnung passt. Im Idealfall führen Sie bereits bei der Besichtigung mit dem Bewerber ein kurzes Gespräch.

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Welche Kosten fallen bei der Vermietung einer Dachgeschosswohnung an?

Wenn Sie Einnahmen aus Vermietung haben, sind Sie dazu verpflichtet, diese Einnahmen zu versteuern. Die Höhe der Steuern hängt von Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz ab. Erzielen Sie Verluste, dann können Sie diese nutzen, um Ihre Steuern aus anderen Einkunftsarten zu senken.

Die Steuer fällt in dem Zeitraum an, in dem Sie tatsächlich die Mietzahlung erhalten haben. Ebenfalls zu versteuern sind auch die Vorauszahlungen der Mieter für Umlagen. Die Einnahmen verringern sich allerdings durch die Kosten, die durch Ihre Vermietung angefallen sind. So lassen sich zum Beispiel Abschreibungen von den Einnahmen absetzen oder aber auch Reparaturen oder anderer Erhaltungsaufwand, den Sie im direkten Zusammenhang mit dem vermieteten Objekt hatten.

Beispiel:

Einnahmen aus Vermietung 15.000 €

Einnahmen aus Umlagen 2.000 €

= Einnahmen Gesamt 17.000 €

abzüglich Abschreibung (2 %) 4.000 €

abzüglich Erhaltungsaufwand 8.000 €

abzüglich Zinsaufwendungen 10.000 €

= Verlust -5.000 €

Einkommensteuer Erstattung (Steuersatz 37 %) 1.850 €



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Welche Steuern fallen an, wenn Sie eine Dachgeschosswohnung/Penthouse vermieten?

Wie bereits beschrieben, müssen Sie die Warmmiete als Einnahmen versteuern, dürfen dafür aber im Gegenzug auch sämtliche Ausgaben, die Sie für die Wohnung hatten, wieder von den Einnahmen als Aufwendungen abziehen. Dazu zählen zum Beispiel auch die Nebenkosten für diese Wohnung sowie die Grundsteuer. Selbst Zinsen, die Sie für ein Darlehen zahlen müssen, das Sie für den Kauf dieser Wohnung aufgenommen haben, können Sie von den Einnahmen abziehen.

Ausgenommen hiervon sind allerdings die Rücklagen, die Sie gebildet haben, damit Sie künftig anfallende Reparaturen und Instandhaltungen zahlen können. Denn hierbei handelt es sich nicht um Kosten, sondern um eine Kapitalbildung.

Dem Gesetzgeber ist bekannt, dass sich Gebäude im Laufe der Jahre abnutzen, wodurch sich der Wert mindert. Aus diesem Grund können Vermieter auch eine Abschreibung geltend machen. Das bedeutet, dass Sie 50 Jahre lang 2 Prozent des Werts des Gebäudes im Jahr von den Einnahmen abziehen dürfen. Der Betrag errechnet sich allerdings alleine aus dem Anschaffungspreis des Gebäudes, das Grundstück wird hierbei nicht berücksichtigt.

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Welche Unterlagen benötigen Sie für die Vermietung?

Wenn Sie eine Dachgeschosswohnung oder ein Penthouse vermieten möchten, sollten Sie sich nicht nur auf Ihre Menschenkenntnis verlassen, sondern mit entsprechenden Unterlagen die Finanzkraft und Bonität Ihres zukünftigen Mieters überprüfen. Heutzutage ist eine Selbstauskunft Gang und Gäbe. Sie als Vermieter können sich übrigens weigern, eine Immobilie zu vermieten, wenn der Mieter keine Selbstauskunft abgibt. Sie haben ebenfalls das Recht zu erfahren, mit wie viel Personen der potenzielle Mieter die Wohnung beziehen wird.

Weitere wichtige Angaben sind natürlich auch der Arbeitgeber, der Beruf und welcher Nettodienst bezogen wird. Sie dürfen zudem verlangen, dass der Interessent Auskünfte über Mietschulden oder über laufende Insolvenzverfahren tätigt. Hat der Mieter bei der Selbstauskunft gelogen, können Sie den Mietvertrag anfechten. Verlangen Sie daher Gehaltsnachweise der letzten drei Monate und prüfen Sie, ob ein regelmäßiges Einkommen besteht.

Vorsicht ist angebracht, wenn der Arbeitsvertrag zum Beispiel zeitlich befristet ist oder bei Studenten oder Auszubildenden. Lassen Sie sich zudem eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung aushändigen, mit der der Bewerber belegt, dass keine Mietrückstände existieren. Eine weitere Sicherheit ist die Kautionszahlung, die bis zu drei Nettokaltmieten betragen darf.


Tipp:

Eine Faustregel sagt, dass die Warmmiete nicht mehr als ein Drittel des Netto Haushaltseinkommen übersteigen sollte.

Benötigte Dokumente vor Vermietung Benötigte Dokumente nach Vermietung
Selbstauskunft Unterschriebene Mietvertrag t
Gehaltsabrechnung der letzten drei Monate Beleg der Kautionszahlung
Arbeitsvertrag
Kopie Personalausweis
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Mietvertrag

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Worauf sollten Vermieter achten?

Bei Mietverträgen gibt es eine Formfreiheit, das bedeutet, dass sie nicht zwingend schriftlich abgeschlossen werden müssen. Allerdings empfiehlt es sich, einen Vertrag aufzusetzen mit sämtlichen Rechten und Pflichten der beiden Parteien. Wichtige Daten, die auf keinem Fall fehlen sollten sind:

  • Namen und Adressen des Mieters und des Vermieters

  • Höhe der Miete

  • Bezeichnung der Wohnung inklusive Anschrift

  • Unterschriften beider Parteien

Sie können sowohl einen unbefristeten Mietvertrag wie auch einen Zeitmietvertrag abschließen. Während beim letztgenannten eine feste Laufzeit vereinbart wird, läuft der unbefristete auf unbestimmte Zeit und kann mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden.

Je nach Wohndauer gelten für den Vermieter längere Fristen. Denken Sie auch an eine spätere Mieterhöhung. Hierfür gibt es einen sogenannten Staffel Mietvertrag, bei denen die Erhöhungen und deren Zeitpunkt festgelegt ist. Eine weitere Möglichkeit ist ein Indexmietvertrag, der die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex koppelt. Steigen zum Beispiel die Lebenserhaltungskosten, können Sie die Miete erhöhen.


Tipp:

Nutzen Sie Vordrucke für den Mietvertrag, den es im Büromittelgeschäft zu kaufen gibt oder der im Internet heruntergeladen werden kann. Achten Sie darauf, dass es sich um einen aktuellen Vordruck handelt, denn ansonsten kann es sein, dass Passagen daraus aufgrund von Gesetzesänderungen ungültig sind.



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