2-Zimmer-Wohnung vermieten

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Auf dem Wohnungsmarkt gehören 2-Zimmer-Wohnungen wohl zu den beliebtesten Objekten. Kein Wunder, denn Sie eignen sich für Mietinteressenten mit unterschiedlichsten Lebensumständen und Lebensaltern. In diesem Beitrag erfahren Sie, was Vermieter bei der Vermietung einer 2-Zimmer-Wohnung beachten sollten und worauf es bei der Wahl des richtigen Mietnachfolgers ankommt.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Ausgaben im Rahmen der Vermietung können Vermieter steuerlich geltend machen.
  • Vermieter sollten die Besonderheiten ihrer 2-Zimmer-Wohnung, wie hohe Decken oder Parkettboden, während der Vermietungsphase in den Vordergrund stellen.
  • Vermieter sollten das finanzielle Risiko so klein wie möglich halten und die Bonität der Mietinteressenten peinlichst genau prüfen.

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Für wen eignen sich 2-Zimmer-Wohnungen?

Ob für Singles, Studenten oder Senioren: 2-Zimmer-Wohnungen sind auf dem Immobilienmarkt sehr begehrt und sind vor allem in größeren Städten sehr gefragt. Sie bieten genügend Platz für Privatsphäre wie auch für gemeinsame Unternehmungen in den Räumlichkeiten. Daher sind 2-Zimmer-Wohnungen auch ideal für Wohngemeinschaften oder auch junge kinderlose Paare geeignet.

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Kosten bei Vermietung einer 2-Zimmer-Wohnung

Bei der Vermietung einer 2-Zimmer-Wohnung können die Kosten teils stark variieren. Dies liegt nicht zuletzt daran, auf welche Weise ein Vermieter seine 2-Zimmer-Wohnung vermieten möchte. Entweder nimmt er die Vermietung selbst in die Hand und schaltet selbst Inserate, verwaltet Anfragen von potentiellen Mietnachfolgern und organisiert Besichtigungstermine oder er beauftragt einen Immobilienmakler mit der Suche nach einem geeigneten Mietnachfolger.

Die Kosten bei einer eigenständigen Vermietung begrenzen sich in der Regel auf die Ausgaben für die Anzeige und für die notwendigen Fahrtkosten hinsichtlich der Besichtigungstermine. Je länger die Suche nach einem passenden Mieter andauert, desto mehr steigen die Ausgaben im Rahmen der Vermietung. Üblicherweise liegen die Ausgaben im Rahmen der eigenständigen Vermietung dennoch unter den Kosten, die für die Beauftragung eines Immobilienmaklers aufgebracht werden müssten.

Grundsätzlich gilt: Die Provision für den Makler zahlt bei Vermittlungserfolg der Vermieter, wenn dieser den Makler auch beauftragt bzw. bestellt hat – hier greift das sogenannte Bestellerprinzip. Die Maklercourtage ist für Mieter auf maximal zwei Nettokaltmieten zzgl. der Mehrwertsteuer begrenzt. Beauftragt der Vermieter einen Makler besteht Vertragsfreiheit. Das heißt, die Maklercourtage kann auch bis zu fünf oder sechs Nettokaltmieten betragen – je nach Schwierigkeit der Vermittelbarkeit.

Ein zusätzlicher Kostenfaktor könnten eventuell anfallende Reparaturen oder sogar Renovierungsmaßnahmen sein. Ein neuer Fußboden, neue Fußleisten oder eine Neutapezierung inklusive Streichen: alle paar Jahre werden solche Maßnahmen notwendig und können meist nur dann erfolgen, wenn in der betroffenen Wohnung keine Mieter wohnen.


Tipp:

Ausgaben, die im Rahmen der Vermietung getätigt worden sind – also Kosten für Inserate oder für den Makler, sind steuerlich absetzbar. Auch Reparaturen sowie Renovierungsmaßnahmen können von Vermieter steuerlich geltend gemacht werden.



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Steuern bei Vermietung einer 2-Zimmer-Wohnung

Private Vermieter müssen ihre aus der Vermietung erzielten Gewinne mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuern. Das bedeutet nicht, dass die Summe der Nettomieteinnahmen mit dem jeweiligen Steuersatz versteuert wird. Von den Mieteinnahmen werden in der Regel noch Abzüge vorgenommen, die den zu versteuernden Gewinn schmälern und somit die Steuerlast des Vermieters verringern.

Eine Beispielrechnung:

Mieteinnahmen (12 Monate x 550,00 Euro) 6.600,00 €
Zinskosten aus der Immobilienfinanzierung -2.446,67 €
Abschreibung -1.659,88 €
Laufende Kosten im Rahmen der Vermietung -744,50 €
Reparaturen -214,62 €
Zu versteuernder Betrag nach Abzügen 1.534,33 €
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2-Zimmer-Wohnung vermieten: Welche Unterlagen werden benötigt?

Nicht nur Mieter, sondern auch Vermieter benötigen für die Vermietung Unterlagen. Wenn man die Phase vor und nach der Vermietung in Betracht nimmt, kommt eine beträchtliche Menge an Unterlagen zusammen, die der Vermieter besorgen muss. Für einen besseren Überblick haben wir in der folgenden Tabelle sämtliche Unterlagen für eine erfolgreiche Vermietung übersichtlich zusammengefasst:

Unterlagen vor Vermietungsphase Unterlagen nach Vermietungsphase
√ Fotos der 2-Zimmer-Wohnung √ Wohnungsübergabeprotokoll
√ Objektbeschreibung (inkl. der Zimmer) √ Meldebestätigung für Mieter
√ Grundriss der 2-Zimmer-Wohnung √ Kautionsvereinbarung
√ Beschreibung der Wohnungsausstattung √ Schlüsselempfangsbestätigung
√ Lagebeschreibung/Karte √ Kontaktdaten Hausmeister/-verwaltung

√ Energieausweis (gemäß EnEV 2014):

  • Art des Energieausweises

  • Endenergiebedarf für das Gebäude

  • Energieträger für Heizung

  • Baujahr des Gebäudes

  • Energieeffizienzklasse

√ Mietvertrag (zwei Exemplare):

  • Vollständige Angaben vom Vermieter und aller Mieter

  • Angaben zur 2-Zimmer-Wohnung (Anzahl der Zimmer, Quadratmeterzahl, Adresse, etc.)

  • Beginn des Mietverhältnisses und Angabe, ob befristet oder unbefristet

  • Höhe der monatlichen Miete und Nennung des Zahlungstermins

  • Bankverbindung des Vermieters

  • Sonstige Regelungen zu Reparaturen, Nebenkosten, Mieterhöhungen, etc.


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Vermietung einer 2-Zimmer-Wohnung: Worauf Vermieter achten müssen!

Weil 2-Zimmer-Wohnungen sehr beliebt in jeglicher Altersgruppe sind, werden sich Vermieter auf viele Anfragen, Anrufe und Bewerbungen einstellen müssen – es sei denn, ein Immobilienmakler wurde mit der Vermietung beauftragt. Wenn ein Vermieter die Vermietung also selbst durchführt, sollte er ausreichend Zeit einplanen. Andernfalls zieht sich die Vermietungsphase unnötig in die Länge und die gewünschten Mieteinnahmen bleiben schlimmstenfalls aus.

Es bringt aber auch nichts, wenn Vermieter aus Zeitgründen oder Gemütlichkeit den nächstbesten Mietinteressenten in die 2-Zimmer-Wohnung einziehen lässt. Eine genaue Prüfung der Bonität sowie der persönliche Eindruck vom potentiellen Mietnachfolger ist absolut unerlässlich für Vermieter! Vor allem bei Auszubildenden und Studenten sollten Vermieter grundsätzlich eine Bürgschaft der Eltern verlangen, dessen Bonität wiederum genauestens geprüft sein sollte.

Doch auch wenn ein potentieller Mietinteressent finanziell auf sicheren Füßen steht, sollten Sie seine charakterliche und menschliche Seite genauer unter die Lupe nehmen. Denn was bringt ein zahlender Mieter, wenn er die Hausordnung missachtet, die 2-Zimmer-Wohnung verwahrlosen lässt oder die Nachbarn mit seinem Verhalten verärgert? Es muss also die finanzielle sowie die menschliche Komponente seitens des Mietinteressenten stimmen.

Weist Ihre 2-Zimmer-Wohnung Besonderheiten auf – beispielsweise eine beeindruckende Aussicht, hohe Decken, ein Balkon, Parkettboden, ein zusätzlicher PKW-Parkplatz oder eine besonders praktische Einbauküche, sollten Sie diese bei der Vermietung in den Vordergrund stellen. So können Sie sich die Aufmerksamkeit weiterer Mietinteressenten für Ihre 2-Zimmer-Wohnung sichern. So steigt die Wahrscheinlichkeit, einen geeigneten Mietnachfolger in noch kürzerer Zeit zu finden.


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