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Wer eine vermietete Wohnung verkauft, muss die Rechte der Mieter kennen und sollte sich auf Verhandlungen einstellen. Erfahren Sie, welche Bedeutung das Vorkaufsrecht hat, wie sich ein Mieter auf den Wert der Wohnung auswirkt und wie Sie Besichtigungen in den bewohnten Räumlichkeiten durchführen dürfen.

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Ist die Wertminderung obligatorisch?


Viele Jahre galt als Grundsatz in der Immobilienbranche, dass sich Verkäufer bei einer vermieteten Wohnung auf einen niedrigeren Verkaufspreis einstellen müssen. Dies hängt damit zusammen, dass die meisten Interessenten von Häusern und Wohnungen den Kauf zur Eigennutzung tätigen.

Doch in den vergangenen Jahren ist eine vermehrte „Flucht in Sachwerte“ zu beobachten, bei der viele Menschen ihr Kapital durch Käufe von Wohnungen und Häusern möglichst profitabel anlegen möchten. Vielerorts sind bereits deutliche Preissteigerungen im regionalen Immobilienmarkt zu verzeichnen, sodass Sie auch beim Verkauf einer vermieteten Wohnung gute Chancen haben, Ihren Wunschpreis zu erzielen.

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An wen können vermietete Wohnungen verkauft werden?


Als Käufer eignen sich zwei Zielgruppen: Personen, die Wohnungen für den Eigenbedarf suchen, und Kapitalanleger. Dadurch, dass unvermietete Objekte von privaten Käufern vorgezogen werden, ist der Kreis der potenziellen Käufer oftmals eingeschränkt. Verkäufer treten dann vorwiegend in Verhandlungen mit Investoren oder Immobiliengesellschaften. Diese lassen sich von einer guten Ausstattung und Einrichtung, einem sonnigen Balkon und einer ruhigen Nachbarschaft meist nicht beeindrucken. Wer als Kapitalgeber eine vermietete Wohnung kaufen will, der interessiert sich für die erzielbare Rendite und wird überwiegend anhand von Zahlen seine Kaufentscheidung treffen.

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Verkaufspreis festlegen


Wenn Sie den Angebotspreis für die Wohnung festlegen wollen, sollten Sie zunächst eine Renditekalkulation aus Sicht des potenziellen Käufers durchführen und die preisliche Entwicklung ähnlicher Wohnungen im Umfeld betrachten. So spielt neben Kaufpreisfaktoren und Rendite vor allem der Quadratmeterpreis eine große Rolle für den Erfolg der Veräußerung.

Wenn die vermietete Wohnung doch frei wird, weil beispielsweise der Mieter kündigt, wird aus der Sicht des Selbstnutzers bewertet. Dabei werden Aufschläge von etwa 20 bis 30 Prozent einkalkuliert.

Da die Bewertung einer noch vermieteten Wohnung weit komplizierter ausfällt als für die gleiche Wohnung im unvermieteten Zustand, empfiehlt es sich, einen Experten zur Immobilienbewertung zu Rate zu ziehen.

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Vor dem Verkauf den Verkehrswert ermitteln


Bei der Veräußerung einer Wohnung sollten Sie stets zu Beginn herausfinden, welchen Wert sie hat und welcher Preis sich im regionalen Markt erzielen lässt. Als Leitgedanke bei der Ermittlung des Verkehrswertes gilt folgende Faustformel: Je höher die Nachfrage und je knapper das Angebot, desto höher fällt der Verkehrswert aus.

Dennoch sollten Sie bei der Wertermittlung auch ganz sachlich und frei von Spekulationen feststellen, welchen Wert Ihre Wohnung hat.

Dabei spielen folgende Faktoren eine wichtige Rolle:

  • Wohn- und Nutzfläche
  • Baujahr und Zustand des gesamten Gebäudes
  • Renovierungs- und Sanierungszustand der Wohnung
  • Ausstattung in Küche und Bädern
  • Details wie Balkon, Keller, Fahrstuhl, Tiefgarage etc.

Ein unabhängiger Gutachter kann Ihnen bei dieser nicht ganz einfachen Bewertung helfen, denn gerade bei einer vermieteten Wohnung in einem Mehrparteienhaus kann die Wertermittlung knifflig werden.

Stellen Sie sich darauf ein, eine Vielzahl an Unterlagen bereitzustellen bzw. zu beschaffen:

  • Grundriss, Lageplan und Flurkarte
  • Grundbuchauszug
  • Wohnflächenberechnung
  • Energieausweise
  • Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
  • Mietaufstellung und Mietvertrag
  • Bewirtschaftungskosten

Auch wenn Sie mit einem Preisunterschied zwischen Eigentumswohnungen in vermietetem und unvermietetem Zustand rechnen müssen, ist eine solide Wertermittlung die Basis für einen erfolgreichen Verkauf. Nur allzu häufig fallen Verkäufer Gerüchten hoher Verkaufspreise aus der Nachbarschaft zum Opfer, die in der Realität nie erzielt wurden. Nur zu einem angemessenen Preis werden Sie zeitnah interessierte Käufer finden.

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Der Verkauf der Wohnung hebt den Mietvertrag nicht auf

Kauf bricht Miete nicht


Zunächst sollten Sie den bestehenden Mietvertrag dahingehend einordnen, dass ein Verkauf der Wohnung den Mietvertrag nicht aufhebt, denn Kauf bricht Miete nicht:

  • Der Käufer Ihrer vermieteten Wohnung kann als neuer Vermieter in den bestehenden Mietvertrag übernommen werden, sodass sich für Ihren Mieter zunächst nichts ändert.
  • Dem Käufer Ihrer Eigentumswohnung ist es nicht gestattet, dem Mieter einfach zu kündigen oder einen neuen Mietvertrag zu verlangen.
  • Änderungen innerhalb des Mietvertrages müssten zwischen dem neuen Eigentümer und dem Mieter verhandelt und rechtssicher in einem Vertrag festgehalten werden.

Selbstverständlich haben Sie noch vor dem Verkauf die Möglichkeit, das bestehende Mietverhältnis zu kündigen. Dabei sollten Sie beachten, dass die Gesetzeslage den Mieter in besonderem Maße schützt, da dieser gemeinhin als die schwächere Vertragspartei betrachtet wird.

Der gesetzliche Kündigungsschutz für einen Eigenbedarf des neuen Besitzers muss sich an folgende Fristen halten:

  • 5 Jahre Mietdauer = 3 Monate Kündigungsfrist
  • 5 bis 8 Jahre Mietdauer = 6 Monate Kündigungsfrist
  • Mehr als 8 Jahre Mietdauer = 9 Monate Kündigungsfrist

Die Kündigung wegen des sogenannten Eigenbedarfs kann der neue Besitzer nur dann aussprechen, wenn die Räumlichkeiten tatsächlich selbst oder durch nahe Angehörige wie beispielsweise Kinder bewohnt werden. Um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, muss der Käufer bzw. seine Angehörigen für einen Zeitraum von drei Jahren die Wohnung selbst bewohnen.

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Vorkaufsrecht beim Verkauf einer vermieteten Wohnung


Ein Vorkaufsrecht des Mieters besteht meist nur dann, wenn die gesamte Immobilie verkauft wird und Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Im Idealfall können Sie vor dem Verkauf mit Ihrem Mieter sprechen und die Möglichkeiten gemeinsam eruieren.

Tipp von ImmobilienScout24: Ganz grundsätzlich könnten Sie dem Mieter beispielsweise eine Aufhebung des Mietvertrages und eine angemessene Frist zur Suche einer neuen Wohnung anbieten. Mieter, die sich besonders wohl in Ihrer Wohnung fühlen, werden die Notwendigkeit eines Umzugs häufig nicht sehen, was Sie durch die Auslobung einer bestimmten Prämie vielleicht ändern können.

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Besichtigung für den Verkauf einer vermieteten Wohnung


Als Besitzer der Wohnung haben Sie das Recht, potenzielle Kaufinteressenten zur Besichtigung einzuladen. Dabei müssen Sie allerdings auf die Hilfe Ihres Mieters hoffen, dem laut eines Gerichtsurteils nur ein Besichtigungstermin pro Woche von zwei Stunden zugemutet werden darf.

Sie müssen dem Mieter jeden Besichtigungstermin vorschlagen, den er im Anschluss bestätigen oder ablehnen kann. Die Termine sollten dabei weder in den frühen Morgenstunden, noch am späten Abend stattfinden. Sollte der Mieter verreisen, sind in diesem Zeitraum Besichtigungen ebenfalls nur nach vorheriger Absprache möglich. An Sonn- und Feiertagen haben Sie keine Möglichkeit, Besichtigungen durchzuführen – es sein denn, Ihr Mieter stimmt dem ausdrücklich zu.


Tipp für Vermieter: Wohnung mit Makler verkaufen

Durch die Zusammenarbeit mit einem Makler können Sie sich eine Menge Arbeit, Zeit und Nerven sparen. Ihr Makler kann von der Wertermittlung über die Vermarktung bis hin zum Verkauf samt aller notwendigen Verträge und Unterlagen die richtigen Schritte für Sie unternehmen. Ein Makler hat idealerweise sowohl Investoren als auch Kaufinteressenten an der Hand, kann den Wert der Wohnung einschätzen und Sie rund um den Verkauf beraten. Auch hinsichtlich anfallender Steuern beim Verkauf vermieteter Wohnungen, Grundbucheintragungen und Verhandlungen unterstützen Sie Makler im gesamten Prozess.


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