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Zeitpunkt Immobilienverkauf

Wann ist der richtige Zeitpunkt, um eine Immobilie zu verkaufen?

Wenn es um den richtigen Zeitpunkt geht, die eigene Immobilie zu verkaufen, sollten immer mehrere Aspekte und Kriterien entscheiden: zum Beispiel die passende Jahreszeit, die aktuelle Konjunktur oder das Niedrigzins-Umfeld sowie steuerliche Fristen. Wir beleuchten hier kurz, welche Punkte anzeigen können, dass der richtige Zeitpunkt zum Verkauf für Ihre Immobilie da ist.


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Konjunktur zum Verkaufen: Niedrige Zinsen, hohe Immobilienpreise


Viele Immobilienbesitzer fragen sich: Ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um mein Haus zu verkaufen? Sie sehen dabei vor allem die gute konjunkturelle Lage und die weiterhin ungebrochen hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien. In seinem Frühjahrsgutachten 2018 bestätigt der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) als Spitzenverband der Immobilienwirtschaft das attraktive Umfeld für Verkäufer. So sind 2017 die Wohnungsmieten im Durchschnitt mit 4,3 Prozent etwas stärker als im Vorjahr angestiegen (2016: +3,1 Prozent). Die Kaufpreise bei Wohnimmobilien haben noch einmal um 7,9 Prozent zugelegt (Vorjahr: +8,8 Prozent).

Wer in Großstädten Eigentum besitzt, hat sehr gute Chancen auf einen profitablen Verkauf. Besonders stark nachgefragt sind auch Wohnungen und Häuser in fast allen deutschen Universitätsstädten. Gerade Metropolen und Großstädte wie auch zuletzt mittelgroße Städte profitieren von einem anhaltenden Trend in städtische Lagen aufgrund der attraktiven Infrastruktur sowie der hohen Lebensqualität.

Zudem sorgen die wirtschaftlichen und politischen Faktoren dafür, dass Wohnimmobilien dort weiterhin knapp und nachgefragt bleiben. So dürften sich potenzielle Immobilienkäufer hier auch zukünftig lohnende Investitionen versprechen. Erst recht vor dem Hintergrund anhaltend niedriger Zinsen, die alternative Anlagen mit ähnlich moderatem Risiko kaum attraktiv machen. Andererseits ist die Finanzierung über Immobilienkredite durch das Niedrigzinsumfeld nach wie vor günstig.


Zinsentwicklung


Leitzins


Der Leitzinssatz, zu dem sich Banken kurzfristig Geld bei der Europäischen Zentralbank (EZB) leihen können, liegt in der Eurozone seit März 2016 bei null Prozent. Der Leitzins beeinflusst ganz wesentlich die Höhe der Immobiliendarlehen bei den Banken und Bausparkassen. In ihrem letzten Zinsentscheid vom April 2018 hat die EZB bestätigt, dass die Leitzinsen noch für längere Zeit und über das Ende der Anleihekäufe hinaus auf dem 0,0-Prozent-Niveau bleiben werden.



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Welche Jahreszeit ist für den Immobilienverkauf die beste?


Oft hören Verkäufer, dass die beste Jahreszeit, um ein Haus zu verkaufen, Frühjahr und Sommer sind. Wenn das Haus oder die Wohnung bereits schon etwas älter ist und der eine oder andere Raum vom einfallenden Tageslicht profitiert, mag das ein Vorteil sein. Ganz besonders dann, wenn Balkons und Terrassenflächen mit ihrem Ausblick zur Geltung kommen sollen. Zudem können das frische Grün des Gartens und so mancher Baum in voller Blüte eine nicht ganz so frisch gestrichene Fassade geschickt verdecken.

Keine Frage, dass der optimale Zeitpunkt für den Verkauf des Hauses sicherlich nicht in einem verregneten Herbst oder in kalten, grauen Wintermonaten liegt. Zumal gerade dann Besichtigungstermine meist nur in die dunkle Tageszeit gelegt werden können. Natürlich spielt das Thema Licht bei einer Immobilie mit vielen Fenstern oder verglasten Flächen eine wichtige Rolle. Daher sind die Monate um den Juni herum gute Zeiträume, auch noch am Abend eine schöne, helle Wohnung optimal präsentieren zu können.

Wer allerdings die Verkaufsangebote im Jahresverlauf betrachtet, stellt fest, dass saisonale Trends nicht so deutlich ausgeprägt sind und von Jahr zu Jahr unterschiedlich ausfallen. Denn genau so, wie es Gründe für einen Verkauf im Frühjahr oder Sommer gibt, sprechen auch Faktoren dagegen. Verkäufer, die sich mit ihrer Immobilie an Familien mit Kindern richten, erleben oft, dass ein Abschluss gerade dann schwierig ist. Nicht selten sind die möglichen Kaufinteressenten mit der Familie im Urlaub und haben keine Zeit für Wohnungsbesichtigungen.

Dazu kommen noch andere Faktoren, die den Verkauf unabhängig von der Jahreszeit beeinflussen können:

  • Fertigstellungs- und Bezugsfristen (Neu- und Umbauten)
  • steuerliche Fristabläufe
  • gesetzliche Fristabläufe
  • Vorgaben und Fristen bei Finanzierungen
  • eigene finanzielle Lage und Liquidität
  • örtliches Umfeld (Veränderungen, Ereignisse, Nachbarschaft).

Gerade die genannten Punkte machen verständlich: Es gibt an sich keine "ruhigen Jahreszeiten“, um ein Haus zu verkaufen. Die langjährige Besucherstatistik der großen Immobilienportale und Maklerwebseiten bestätigt auch, dass die Zahl der Besucher sich relativ ausgeglichen auf die Jahreszeiten verteilen. Wer also allein darauf setzt, dass im Winter in der Tendenz weniger Angebot im Markt ist und deswegen auch geringerer Wettbewerb mit besseren Verkaufschancen, kann eines Besseren belehrt werden. Genau dann, wenn zum Beispiel besonders steuerlich oder gesetzlich vorteilhafte Fristen für Immobilienkäufer auslaufen: Im November und Dezember kommt es sehr stark zu Vorzieheffekten und im Januar oder den folgenden Monaten sind nur noch wenige Kaufinteressenten im Markt.



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Wann ist steuerlich der beste Zeitpunkt, um ein Haus zu verkaufen?


Ein wichtiger Aspekt für den richtigen Zeitpunkt, ein Haus zu verkaufen, sind auch steuerliche Fragen. Erzielen Sie nämlich einen Veräußerungsgewinn, fällt unter bestimmten Bedingungen eine Spekulationssteuer an. Hier gilt auch für Immobilien eine Haltefrist von mindestens 10 Jahren. Wer eine nur vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren mit einem Veräußerungsgewinn über 600 Euro (Freibetrag) verkauft, muss dafür Steuern zahlen.

Die Spekulationssteuer entspricht dabei der Höhe des individuellen Steuersatzes des Verkäufers. Die Steuer fällt jedoch nicht an, wenn der Verkäufer die Immobilie die ganze Zeit selber genutzt hat. Ebenso bleibt das Veräußerungsgeschäft steuerfrei, wenn die Immobilie zumindest im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt worden ist. Allerdings werden Zeiten der Selbstnutzung (zur Miete) vor und nach der steuerlich relevanten Haltefrist (als Eigentümer) dabei nicht angerechnet.  



Hinweis zur Berechnung der 10-Jahres-Haltefrist:

Entscheidend für die Berechnung der steuerlichen 10-Jahres-Haltefrist ist das Datum des Kaufvertragsabschlusses. Es kommt also nicht darauf an, wann die Änderung in das Grundbuch eingetragen worden ist. Wird eine Option zum Rückerwerb genutzt, wird eine neue Spekulationsfrist in Gang gesetzt.



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