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Wer ein selbst genutztes oder vermietetes Mehrfamilienhaus veräußern will, sieht sich einem komplexen Verkauf gegenüber. Finden Sie heraus, worauf Sie beim Verkauf eines Mehrparteienhauses achten sollten, welche Vorbereitungen getroffen und welche entscheidenden Verkaufsfaktoren beachtet werden müssen. Wir erklären zudem, wie Sie auf sichere Art und Weise einen hohen Verkaufspreis erzielen können.

Schon die Bewertung einer größeren Immobilie mit diversen Miet- und Pachteinheiten stellt eine größere Herausforderung dar als der Verkauf eines Einfamilienhauses. Außerdem sollten Sie sich überlegen, ob Sie die gesamte Immobilie verkaufen oder ob Sie aus den Mietwohnungen Eigentumswohnungen machen wollen.

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Wie bereitet man den Verkauf eines Mehrfamilienhauses am besten vor?


Wenn Sie Ihr selbst genutztes Eigenheim verkaufen wollen, können Sie diese Entscheidung nicht nur von heute auf morgen treffen, sondern auch zeitnah in die Tat umsetzen. Mit oder ohne Makler inserieren Sie die Immobilie, ermitteln vorher den Verkehrswert und beschaffen sich einen aktuellen Energieausweis.

Wer über den Verkauf eines Mehrfamilienhauses nachdenkt, muss im Vorfeld mit etwas mehr Arbeit rechnen.

Häuser mit vermieteten Wohnungen oder einem Ladengeschäft im Erdgeschoss werden meist nicht von Privatpersonen gekauft, die selbst darin leben wollen, sondern von Investoren oder Immobiliengesellschaften. Im Gegensatz zum privaten Käufer, der sich in eine Immobilie verliebt und sich vorstellen kann, dort mit der Familie glücklich zu werden, interessieren sich Investoren vor allem für Zahlen. Daher sollten Sie noch vor dem Verkauf zahlreiche Informationen zusammenstellen.

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Die monatlichen Miet- und Pachteinnahmen sind für Investoren eine wichtige Kennzahl, die der Bewertung dient und mit dem Kaufpreis in einem möglichst harmonischen Verhältnis stehen sollten. Diese Zahlen können Sie aufgrund der monatlich bei Ihnen eingehenden Mietzahlungen vergleichsweise schnell und übersichtlich zur Verfügung stellen.

Wesentlich schwieriger kann es hingegen werden, wenn Sie den Zustand der Immobilie mit entsprechenden Dokumenten belegen wollen. Sie sollten idealerweise sämtliche Sanierungsmaßnahmen nachweisen können, die gerade in einem Mehrfamilienhaus häufig von Wohnung zu Wohnung variieren.

Folgende Bereiche sind hier besonders relevant:

  • Baujahr und Wartungszustand der Heizungsanlage
  • Zustand der Bedachung und Nachweis von Sanierungen
  • Alter und Zustand sämtlicher Fenster und Türen
  • Wasserleitungen und Elektroinstallation
  • Zustand von Keller und Dachboden, falls vorhanden
  • Design und Alter der Badezimmer
  • Einbauküchen und weitere Ausstattungsdetails

Je besser Sie belegen können, dass alle notwendigen Sanierungsmaßnahmen über die Jahre der Nutzungsdauer vorgenommen wurden, desto weniger Angriffspunkte bieten Sie Investoren zur Minimierung des Kaufpreises.

Gerade bei älteren Immobilien sind es oft die Banken, die aufgrund der fehlenden Belege über durchgeführte Sanierungsmaßnahmen lediglich einen gewissen Teil des notwendigen Finanzierungsbetrages übernehmen wollen. Die Differenz zwischen diesem für die Bank feststehenden Wert und dem von Ihnen gewünschten Verkaufspreis müssten Investoren dann mit eignen Mitteln decken. Das führt in vielen Fällen dazu, dass kein Kaufvertrag zustande kommt.

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Mieteinnahmen und Mieter sind entscheidende Verkaufs-Faktoren



Die Mieteinnahmen sind für Investoren ein wichtiger Faktor, um die Rendite zu ermitteln. Stellen Sie sich im Vorfeld darauf ein, dass potenzielle Käufer sich nicht mit den reinen Summen der jährlichen Mieteinnahmen zufrieden geben werden.

Viele Investoren möchten nicht nur die aktuelle Höhe der Mieteinnahmen wissen, sondern wollen häufig auch die Mieter selbst überprüfen. Schließlich weisen Mietkürzungen auf Unstimmigkeiten hin und viele, potenzielle Käufer wünschen sich eine möglichst solvente Mieterschaft. Die Angst vor sogenannten Mietnomaden oder Mietern, die eine Wohnung im wahrsten Sinne verkommen lassen, hängt damit zusammen, dass die gesamte Refinanzierung durch solche unerwünschten Mieter gefährdet wird.

Zudem möchten manche Investoren im Vorfeld überprüfen, in welchem Rahmen sie nach dem Kauf des Mehrfamilienhauses Mieterhöhungen durchsetzen könnten.

Stellen Sie sich im Vorfeld folgende Fragen:

  • Gibt es Rechtsstreitigkeiten mit den vorhandenen Mietern?
  • Werden bestimmte Wohnungen in nächster Zeit frei?
  • Wann gäbe es Möglichkeiten, die Mieten anzupassen?
  • Wie alt sind Ihre Mieter?
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Mehrfamilienhaus vor dem Verkauf bewerten


Wie auch beim Verkauf von einem Einfamilienhaus sollten Sie vor der Veräußerung den Wert Ihrer Immobilie ermitteln. Allerdings wird bei vermietetem Wohnraum neben der Bausubstanz und der Lage auch das Verhältnis von Einnahmen und Ausgaben zur Bewertung herangezogen. Die Ermittlung des Wertes gestaltet sich wesentlich komplexer, da auch die zukünftigen Mieteinnahmen in die Bewertung einfließen. Dabei sollten Experten abschätzen, ob die Mietpreise in dem jeweiligen Viertel eher steigen oder fallen werden, was aber nur schwer mit absoluter Sicherheit vorausgesagt werden kann. Außerdem müssen alle laufenden Mietverträge ebenfalls separat bewertet werden.

Investoren wollen für die Einschätzung Ihrer eigenen Rendite als auch für die finanzierenden Banken oder Kapitalgeber im Hintergrund wissen, welche Kosten auf sie zukommen. Die Instandhaltungskosten und laufenden Kosten müssen von den Mieteinnahmen nicht nur gedeckt werden, sondern einen Überschuss erzielen. Dieser Überschuss ist notwendig, um einerseits auch zukünftige Sanierungen durchführen zu können und um andererseits Gewinne zu erwirtschaften.

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Besitz statt Miethaus

Wie wandelt man ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen um?


Eine Alternative zum Verkauf der gesamten Immobilie an nur einen Investor ist der Verkauf einzelner Eigentumswohnungen. Häufig lassen sich so nicht nur bessere Preise pro Wohnung erzielen, sondern auch der Aufwand ist erheblich geringer. Die finanzierenden Banken bewerten für den Käufer lediglich die einzelne Wohnung und Sie können statt harter Zahlen und Fakten auf ein positives Bauchgefühl beim privaten Käufer hoffen. Beachten sollten Sie allerdings folgende Aspekte:

  • Abgeschlossenheitsbescheinigung: Je nach Bundesland müssen Sie für diese Art des Verkaufs eine Abgeschlossenheitsbescheinigung besitzen. Dies ist aber gerade dann keine große Herausforderung, wenn bereits vermietete Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden sollen. Schließlich verfügen diese bereits über separate und abschließbare Zugänge.
  • Mietverträge: Lassen Sie sich unbedingt vor dem Verkauf juristisch beraten, denn die laufenden Mietverträge müssen in jedem Fall bei der Veräußerung berücksichtigt werden. Es gibt Möglichkeiten, den Mietern zu kündigen, die Verträge auf den Käufer zu übertragen oder dem Mieter selbst ein Vorkaufsrecht einzuräumen.
  • Steuer: Außerdem sollten Sie mit Ihrem Steuerberater ermitteln, ob beim Verkauf des Mehrfamilienhauses Steuern anfallen. Eine wichtige Rolle kann hier die sogenannte Spekulationsfrist spielen. Gerade bei nicht-selbstgenutztem Wohneigentum und einer Veräußerung nach weniger als zehn Jahren könnte dies der Fall sein.
  • Makler: Wenn Sie sich wenig Arbeit und einen möglichst hohen Verkaufspreis wünschen, könnte Ihnen die Zusammenarbeit mit einem Makler das Leben leichter machen. Makler beraten Sie hinsichtlich rechtlicher Fallstricke, kennen sich im regionalen Markt aus und arbeiten in vielen Fällen bereits mit solventen Investoren zusammen.


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