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Hausverkauf trotz Kredit

Möchten Sie Ihr Haus verkaufen, haben aber einen laufenden Kredit, gibt es einige Besonderheiten zu beachten. Ob eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss und wie Sie sie vermeiden können, erfahren Sie in diesem Beitrag.



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Haus verkaufen und Kredit noch nicht abbezahlt



Ein Hausverkauf ist auch bei einer laufenden Finanzierung möglich.

Das sind Ihre Möglichkeiten:

  1. Kredit kündigen und ggf. Vorfälligkeitsentschädigung zahlen
  2. Laufenden Kredit auf Neufinanzierung übertragen
  3. Laufenden Kredit auf Käufer übertragen
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Wann kann es sinnvoll sein, ein finanziertes Haus zu verkaufen?



Gerade wenn sich die familiäre oder wirtschaftliche Situation ändert, kann es nötig sein, ein Haus zu verkaufen, obwohl ein laufender Kredit besteht. Wenn die Immobilie nach einer Scheidung von keinem der beiden Partner mehr getragen werden kann, ist es sinnvoll, sich wohnlich umzuorientieren. Auch wenn sich die finanzielle Situation ändert, ist es häufig nötig, das Haus zu verkaufen. Bei laufendem Kredit ergeben sich in diesen Fällen oft Herausforderungen.

Jedoch ist es möglich, das Haus trotz laufender Finanzierung zu verkaufen. Weitere Gründe sind ein beruflich bedingter Umzug oder eine wohnliche Vergrößerung.


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Haus verkaufen, Kredit kündigen und ggf. Vorfälligkeitsentschädigung zahlen


Zwar ist ein Hausverkauf bei laufendem Kredit möglich, jedoch sind Sie, genauso wie die Bank, an den Darlehensvertrag gebunden. Hier sind Kündigungsfristen festgelegt und in den meisten Fällen wurde vereinbart, dass bei frühzeitigem Austritt aus dem Vertrag eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt werden muss.

In der Regel können Sie Darlehensverträge mit Zinsbindung 10 Jahre nach Vertragsabschluss auch ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.



Hinweis von ImmobilienScout24:

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Schadensersatz, den die Bank für die vorzeitige Kündigung des Darlehensvertrages erhält. Er soll den Schaden ausgleichen, der dadurch entsteht, dass der Darlehensnehmer keine Zinsen zahlt. Die von der Bank berechnete VFE sollte durch die Verbraucherzentrale überprüft werden. So gehen Sie sicher, dass die Berechnungen der Bank keine Fehler enthalten.


Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf umgehen


Sie wollen die Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf Ihrer Immobilie umgehen? Folgende Möglichkeiten haben Sie, die im Folgenden genauer erklärt werden:

  1. Kredit behalten und auf Neufinanzierung übertragen
  2. Laufenden Kredit auf den Käufer Ihrer Immobilie übertragen

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Haus verkaufen und Kredit behalten

Kredit auf Neufinanzierung übertragen



Hausverkäufer, die in eine andere Immobilie investieren möchten, können den laufenden Darlehensvertrag häufig auf die neue Finanzierung übertragen, sodass keine Vorfälligkeitsentschädigung entsteht. Die zu finanzierende Immobilie wird „ausgetauscht“. Hierfür wird die alte Immobilie aus dem Grundbuch gelöscht und die neue als Kreditsicherheit eingetragen.

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Haus verkaufen und laufenden Kredit auf den Käufer übertragen



Als Alternative zur Auflösung des Darlehensvertrages kann – bei Zustimmung der Bank – auch der Käufer die laufende Finanzierung übernehmen. Für den Verkäufer entfällt in diesem Fall die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank. Der Käufer muss in diesem Fall den Vertrag jedoch zu den gleichen Konditionen weiterführen wie der Verkäufer der Immobilie.


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Lohnt es sich ein Haus bei laufendem Kredit zu verkaufen?


Ob sich der Hausverkauf bei laufender Finanzierung lohnt, hängt unter anderem von der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ab. Gerade wenn die Zinsbindungsfrist nur noch kurze Zeit läuft, lohnt es sich häufig, mit dem Verkauf der Immobilie zu warten. Nach Ablauf der Frist kann das Darlehen regulär gekündigt werden und der Verkäufer zahlt keine Vorfälligkeitsentschädigung. Ist der Verkauf dringend nötig – aufgrund finanzieller Not, eines Umzugs, etc. – kann es sich aber auch lohnen, für die Vorfälligkeitsentschädigung aufzukommen.



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