Sie möchten Ihr Haus verkaufen, haben aber einen laufenden Kredit? Dann gibt es einige Aspekte zu beachten. Dazu zählt zum Beispiel die Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank oder die Frage danach, ob der laufende Kredit möglicherweise auch von den neuen Eigentümer:innen übernommen werden kann. In diesem Ratgeber erläutern wir die wichtigsten Punkte zum Hausverkauf trotz Kredit.



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    Das Wichtigste in Kürze
    • Sie können Ihr Haus auch bei laufendem Kredit verkaufen, müssen dabei jedoch mit einer Vorfälligkeitszahlung als Schadensersatz an die Bank rechnen.  

    • Alternativ ist es möglich, den laufenden Kredit zu einer neu erworbenen Immobilie mitzunehmen oder den Kredit durch den:die Käufer:in übernehmen zu lassen.

    • Sie dürfen Darlehensverträge laut gesetzlichem Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren innerhalb eines Zeitfensters von sechs Monaten kündigen.

    Haus bei laufendem Kredit verkaufen - geht das?

    Ein Hausverkauf ist auch bei einer laufenden Finanzierung möglich. Jedoch sind Sie, genauso wie die Bank, an den Darlehensvertrag gebunden. Hier sind Kündigungsfristen festgelegt und in den meisten Fällen wurde vereinbart, dass bei frühzeitigem Austritt aus dem Vertrag eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt werden muss. In der Regel können Sie Darlehensverträge mit Zinsbindung zehn Jahre nach Vertragsabschluss auch ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.

    In der Regel können Sie Darlehensverträge mit Zinsbindung zehn Jahre nach Vertragsabschluss auch ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen (§ 489 Abs.1 Nr.2 BGB). Bedenken Sie jedoch bezüglich des Sonderkündigungsrecht für Darlehen beim Hausverkauf, dass es dabei nur ein begrenztes Kündigungszeitfenster von sechs Monaten gibt.


    hint
    Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

    Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Schadensersatz, den die Bank für die vorzeitige Kündigung des Darlehens erhält. Er soll den Schaden ausgleichen, der dadurch entsteht, dass der:die Darlehensnehmer:in durch die vorzeitige Beendigung keine Zinsen zahlt. Die von der Bank berechnete Entschädigung sollten Sie überprüfen lassen. So gehen Sie sicher, dass die Berechnungen der Bank keine Fehler enthalten.



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    Wie funktioniert der Hausverkauf bei laufendem Kredit?

    Als Verkäufer:in haben Sie mehrere Möglichkeiten, den Verkauf der Immobilie mit laufendem Darlehen zu gestalten. Die beste Variante hängt von verschiedenen Faktoren und von den Konditionen Ihres Kredits ab. Überlegen Sie, welche dieser Möglichkeiten sich am besten für sich eignet:

    1. Haus verkaufen und den Kredit auf Neufinanzierung übertragen:
      Verkäufer:innen, die in eine andere Immobilie investieren möchten, können den laufenden Darlehensvertrag häufig auf die neue Finanzierung übertragen, sodass keine Vorfälligkeitsentschädigung entsteht. Die zu finanzierende Immobilie wird „ausgetauscht“. Hierfür wird die alte Immobilie aus dem Grundbuch gelöscht und die neue als Kreditsicherheit eingetragen.
    2. Haus verkaufen und den Kredit auf den:die Käufer:in übertragen:
      Als Alternative zur Auflösung des Darlehensvertrages kann – bei Zustimmung der Bank – auch der:die Käufer:in die laufende Finanzierung übernehmen. Für Sie entfällt in diesem Fall die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank. Der:die Käufer:in muss in diesem Fall den Vertrag zum Darlehen jedoch zu den gleichen Konditionen weiterführen wie Sie als Verkäufer:in der Immobilie.
    3. Haus verkaufen und neues kaufen: Wenn Sie Ihr Haus verkaufen und dafür ein neues Haus kaufen möchten, sollten Sie zunächst mit der Bank sprechen, mit der Sie die Finanzierung für das neue Objekt angehen wollen. Hierbei können Sie klären, ob und inwiefern die Restschuld durch das neue Darlehen abgelöst werden kann.
    4. Haus verkaufen und Restschuld begleichen: Sie können mit dem Geld aus dem Hausverkauf auch einfach die Restschuld aus dem Kredit begleichen. Diese Methode ist unkompliziert. Jedoch fällt dabei häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Eventuell lohnt es sich, den Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt durchzuführen. So können Sie in den Genuss des gesetzlichen Sonderkündigungsrechtes kommen und somit eine Vorfälligkeitsentschädigung umgehen.
    5. Sonderkündigungsrecht nutzen: Laut § 489 Abs.1 S.1 BGB haben Sie nach Ablauf der Zinsbindungszeit ein Sonderkündigungsrecht und können dieses mit einer Frist von einem Monat gültig machen, sofern keine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz mit der Bank getroffen wurde. Bei Krediten mit variablem Zinssatz können Sie jederzeit innerhalb von drei Monaten kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung ansteht. Grundsätzlich besteht bei Darlehen mit einem gebundenem Sollzinssatz nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht (§ 489 Abs.1 S.2 BGB). Das Kündigungsfenster beträgt hierbei insgesamt sechs Monate.
    6. Kredit vorzeitig kündigen und Vorfälligkeitsentschädigung zahlen: Sie können den Kredit auch mit Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig kündigen. Die Entschädigungszahlung an die Bank wird fällig, weil ihr durch die außerplanmäßige Begleichung der Restschuld Einnahmen durch Zinszahlungen entgehen. Werfen Sie bereits vor dem Hausverkauf einen Blick in Ihren Kreditvertrag, um zu sehen, was dort in Bezug auf die Vorfälligkeitsentschädigung geregelt ist.

    Zur Berechnung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung gibt es zwei Methoden:

    1. Aktiv-Aktiv-Methode: Hier geht die Bank davon aus, dass sich der Kredit sofort an eine:n andere:n Kreditnehmer:in weitergeben lässt. Der Zinsverlust berechnet sich aus der Differenz zwischen dem aktuellen Zinssatz und dem Zinssatz der abgelösten Baufinanzierung. Wenn die Zinsen gestiegen sind, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.
    2. Aktiv-Passiv-Methode: In diesem Szenario geht die Bank davon aus, dass sich die Kreditsumme nicht direkt weitergeben lässt. Stattdessen legt sie das Geld in sicheren Wertpapieren an, um den Kredit abzusichern. Die Rendite dieser Pfandbriefe dient dann als Vergleichswert für die entgangenen Zinsen. Diese Methode wird häufig genutzt.

    Kredit vorzeitig kündigen: Vorfälligkeitsentschädigung berechnen

    Wenn Sie zum Beispiel eine Baufinanzierung von 170.000 Euro mit einer Zinsbindung von zehn Jahren haben, ergeben sich bei einer anfänglichen Tilgung von drei Prozent und einem Sollzins von 2,3 Prozent nach acht Jahren diese Werte:

    • Restschuld: 123.203,51 Euro
    • Restlaufzeit: 24 Monate
    • Zinssatz: 2,3 Prozent
    Position Summe  

    Entgangene Zinszahlungen (2,3 % p.a.)

    5.391,21 €

     

    Zinsen für die Wiederanlage

    -324,72 €

     

    Abgezinster Zinsverlust

    je nach Bank unterschiedlich

     

    Zinsverschlechterungsschaden

    je nach Bank unterschiedlich

     

    Kostenersparnis bei Verwaltung (24 Vorgänge je 5 €)

    -120,00 €

     

    Risikoersparnis

    -239,93 €

     

    Bearbeitungsgebühr

    +175,00 €

     

    Vorfälligkeitsentschädigung

    etwa 4.881,56 €

     

    Gemäß der Aktiv-Passiv-Methode würden der Bank in der Restlaufzeit Zinsen von 5.391,21 Euro zustehen. Mit allen Abzügen und fälligen Gebühren würde die Vorfälligkeitsentschädigung in diesem Beispiel bei etwa 4.881,56 Euro liegen.

    Der abgezinste Zinsverlust sowie ein möglicher Zinsverschlechterungsschaden wurden in der Beispielrechnung nicht abgebildet. Sie würden die Entschädigungszahlung aber noch einmal um einen bestimmten Betrag erhöhen.


    tipp
    Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden

    Achten Sie schon beim Abschluss des Kreditvertrags auf die Vereinbarung zur Vorfälligkeitsentschädigung. Sie dürfen mit der Bank verhandeln und eine niedrige Entschädigung festlegen. Gegen einen etwas höheren Zinssatz lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung manchmal sogar streichen. 

    Wann kann es sinnvoll sein, ein Haus trotz laufendem Kredit zu verkaufen?

    Gerade wenn sich die familiäre oder wirtschaftliche Situation ändert, kann ein Hausverkauf trotz laufendem Kredit nötig werden. Wenn die Immobilie nach einer Scheidung von keinem:keiner der beiden Partner:innen mehr getragen werden kann, ist der Verkauf im Regelfall die einzige Option.

    Weitere Gründe für den Hausverkauf sind ein beruflich bedingter Umzug oder eine wohnliche Vergrößerung. Auch wenn sich die finanzielle Situation ändert, beispielsweise durch den Verlust der Arbeitsstelle oder durch eine schwerwiegende Erkrankung, kann ein Verkauf der eigenen Immobilie notwendig werden.

    Trotzdem ist es jederzeit möglich, das Haus trotz laufender Finanzierung zu verkaufen. Lassen Sie sich dazu am besten von Expert:innen beraten, um zu ermitteln, ob sich der Verkauf trotz Darlehen lohnt.


    Frau mit Kind packt Umzugskartons Bei einem beruflich bedingtem Umzug oder wohnlicher Vergrößerung kann ein Hausverkauf sinnvoll sein

    Jedoch ist es möglich, das Haus trotz laufender Finanzierung zu verkaufen. Lassen Sie sich dazu am besten von Expert:innen beraten, um zu ermitteln, ob sich der Verkauf trotz Darlehen lohnt.

    Die folgende Tabelle zeigt Ihnen, wann sich der Verkauf trotz Kredit lohnt und wann nicht:

    Wann ist ein Verkauf trotz Kredit sinnvoll? Wann ist ein Verkauf mit Kredit nicht sinnvoll?
    • Wenn keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt 
    • Wenn es sich um eine finanzielle Notlage handelt
    • Wenn gerade eine neue Zinsbindungsphase angefangen hat
    • Wenn sich der Verkauf aufgrund der entstehenden Kosten nicht lohnt
    tipp
    Wann es sich lohnt, mit dem Verkauf zu warten

    Gerade wenn die Zinsbindungsfrist nur noch kurze Zeit läuft, lohnt es sich häufig, mit dem Verkauf der Immobilie zu warten. Nach Ablauf der Frist kann das Darlehen regulär gekündigt werden und Sie zahlen keine Vorfälligkeitsentschädigung.


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    Was passiert mit der Restschuld bei Hausverkauf?

    Die Restschuld wird nach einem Hausverkauf mit einem Teil des Verkaufspreises auf einen Schlag getilgt. Wenn kein Sonderkündigungsrecht greift oder auch keine anderweitige Vereinbarung getroffen wurde, wird sehr wahrscheinlich eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank fällig. Sie sollten daher beim Hausverkauf trotz laufendem Kredit darauf achten, dass Sie einen guten Verkaufspreis erzielen, um alle noch bestehenden Verbindlichkeiten begleichen zu können.



    FAQ: Häufige Fragen zum Hausverkauf trotz Kredit

    Was passiert mit dem Kredit, wenn ich mein Haus verkaufe?

    Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, obwohl noch ein laufender Kredit besteht, gibt es mehrere Optionen.
    Sie können die Restschuld inklusive einer Vorfälligkeitsentschädigung mit dem Teil des erzielten Verkaufspreises begleichen, mit Zustimmung der Bank den laufenden Kredit auf der:die Käufer:in übertragen oder ihn für die Finanzierung einer neuer Immobilie „mitnehmen“. Kalkulieren Sie vorab alle möglichen Kosten, bevor Sie Ihr Haus trotz Kredit verkaufen.

    Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf?

    Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von der Darlehenshöhe, vom vereinbarten Sollzinssatz, der Dauer der Zinsbindung sowie dem Zeitpunkt der Kreditkündigung ab. Auch das gewählte Berechnungsverfahren (Aktiv-Aktiv-Methode oder Aktiv-Passiv-Methode) der Bank spielt eine Rolle für die Höhe der Entschädigung. Fragen Sie am besten direkt bei der Bank nach, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen, wenn Sie Ihr Haus trotz Kredit verkaufen.  

    Wie verkaufe ich mein Haus mit Schulden?

    Sie verkaufen ein Haus mit Schulden idealerweise so, dass möglichst keine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank fällig wird. Sie haben beispielsweise zehn Jahre nach Abschluss des Darlehensvertrages ein sechsmonatiges Kündigungsfenster, in welchem Sie ohne eine Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung kündigen können (§ 489 BGB). Lassen Sie sich im Zweifel von einem:einer Immobilienmakler:in bei Ihren Verkaufsbemühungen unterstützen.

    Kann man ein Haus nach zwei Jahren wieder verkaufen?

    Es gibt grundsätzlich keine zeitliche Beschränkung für den Verkauf der eigenen Immobilie. Jedoch bestimmt der Zeitpunkt maßgeblich darüber, wie teuer die Verkaufskosten werden. Zum einen kann eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung an die finanzierende Bank fällig werden. Zum anderen fallen auf den Verkaufsgewinn Spekulationssteuern an. Sie sollten den Zeitpunkt eines Immobilienverkaufs aus kostentechnischen Gründen immer genau abwägen.

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