Das eigene Haus gegen regelmäßige Rentenzahlungen zu verkaufen, ist auch als Immobilienrente oder Immobilienverrentung bekannt. Es gibt dabei verschiedene Möglichkeiten, wie der Hausverkauf auf Rentenbasis erfolgen kann. Welche Vor- und Nachteile die verschiedenen Modelle der Hausverrentung bieten, welche Rolle das Wohnrecht spielt und wie die Rentenzahlungen versteuert werden, lesen Sie hier.
- Haus verkaufen gegen Rente – was bedeutet das?
- Welche Arten der Immobilienrente mit Wohnrecht gibt es?
- Hausverkauf auf Rentenbasis: Wie die Berechnung der Raten erfolgt
- Fallen beim Hausverkauf auf Rentenbasis Steuern an?
- Welche Herausforderungen gibt es beim Hausverkauf auf Rentenbasis?
- Klassischer Verkauf vs. Hausverkauf auf Rentenbasis: Was eignet sich besser?
- FAQ: Häufige Fragen zum Hausverkauf auf Rentenbasis
Der besondere Reiz beim Hausverkauf auf Rentenbasis liegt darin, dass Verkäufer:innen dadurch ihre monatliche Rente aufbessern können und dank eines zugesicherten Wohnrechts im Haus wohnen bleiben können.
Der vereinbarte Verkaufspreis der Immobilie wird in Form regelmäßiger Rentenzahlungen an die Verkäufer:innen ausgezahlt.
Die monatlichen Zahlungen können entweder über einen vorher definierten bestimmten Zeitraum erfolgen (Zeitrente) oder als lebenslange Leibrente angelegt werden.
Beim Hausverkauf auf Rentenbasis ist ein Rechner zur Ermittlung des Hauswertes sowie der monatlichen Rentenzahlung hilfreich. So wissen Sie frühzeitig, ob sich die Immobilienrente lohnt. Starten Sie jetzt kostenlos Ihre Immobilienbewertung und erfahren Sie, welcher Preis für Ihre Immobilie angemessen ist.
Wichtige Voraussetzungen für die Immobilienrente sind ein Mindestalter von etwa 65 Jahren, ein möglich lastenfreies Grundstück sowie ein ausreichend hoher Immobilienwert.
Das Haus ist zwar abbezahlt, aber die Rente zum Leben oft knapp. Mit einem Hausverkauf auf Rentenbasis haben Eigentümer:innen die Möglichkeit, einerseits ihre Rente aufzubessern und andererseits im Haus wohnen zu bleiben.
Üblicherweise wird eine Immobilie verkauft und der:die Verkäufer:in erhält eine einmalige Kaufpreiszahlung. Das Prinzip der Immobilienrente funktioniert anders: Statt einer Einmalzahlung erfolgen regelmäßige Rentenzahlungen.
In der Regel stehen hierfür zwei Möglichkeiten zur Auswahl:
- Hausverkauf auf Rentenbasis mit lebenslangem Wohnrecht
- Hausverkauf auf Rentenbasis ohne Wohnrecht
Insbesondere ältere Hausbesitzer:innen entscheiden sich häufig für eine Variante mit lebenslangem Wohnrecht. Sie hat den Vorteil, dass sie die gewohnte Umgebung nicht verlassen müssen und ihre Rente trotzdem in einem gewissen Umfang aufbessern können.
Ein ausschlaggebender Grund für die Entscheidung, das eigene Haus gegen eine regelmäßige Rente zu verkaufen, liegt im Regelfall im Erhalt eines Wohnrechts. Es geht bei der Immobilienrente im Kern darum, das gewohnte Umfeld trotz Verkauf nicht verlassen zu müssen. Wer sich für einen Hausverkauf auf Rentenbasis ohne Wohnrecht entscheidet, erhält zwar dadurch höhere Rentenzahlungen, könnte dann aber auch einen klassischen Hausverkauf in Betracht ziehen.
Für Immobilienbesitzer:innen bieten sich verschiedene Formen des Hausverkaufs gegen Rente an. Mit den folgenden Modellen können Sie Ihr Haus gegen eine Rente verkaufen.
Möchten Sie Ihr Haus gegen Leibrente verkaufen, wird Ihnen in der Regel ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt. Der:die neue Eigentümer:in zahlt in diesem Fall den Kaufpreis in monatlichen Raten (Renten) aus. Etwaige Instandhaltungsmaßnahmen werden von den neuen Eigentümer:innen übernommen – ein Vorteil, der insbesondere für ältere Menschen reizvoll ist.
Der Begriff der Leibrente lässt es bereits vermuten: Die Rentenzahlungen hängen vom „Leib“ der begünstigten Person ab. Die Leibrente wird also bis zum Ableben des:der Begünstigten bezahlt. Es ist eine Wette mit der Zeit: Je länger der:die Leibrentenbezieher:in lebt, desto höher ist letztlich auch der Kaufpreis für Käufer:innen. Je eher der Tod eintritt, desto niedriger liegt der Kaufpreis.
Der Nachteil der Leibrente besteht für Verkäufer:innen im geringeren Verkaufspreis gegenüber dem klassischen Verkauf. Das liegt insbesondere daran, dass das eingeräumte Wohnrecht den Immobilienwert beträchtlich senkt. Das ist sozusagen der Preis, welchen die Verkäufer:innen für den abgesicherten Verbleib in der Immobilie bezahlen.
Bei der abgekürzten Leibrente ist die Rentenzahlung nicht nur alleinig an dem Tod des:der Begünstigten gekoppelt, sondern zusätzlich an das Erreichen eines bestimmtes Alters bzw. mit dem Ablauf einer bestimmten Laufzeit. Es kann also vereinbart werden, dass die Rentenzahlung nach spätestens zehn Jahren endet. Für Käufer:innen bietet diese Variante der Leibrente mehr Planungssicherheit und ein geringeres finanzielles Risiko.
Im Gegensatz zur Leibrente wird die Zeitrente nur über einen festgelegten Zeitraum ausbezahlt. Die Auszahlung kann entweder als Einmalzahlung oder in Form von monatlichen Raten erfolgen. Der:die Verkäufer:in behält auch bei dieser Variante häufig ein Wohnrecht. Dieses kann entweder mit Ablauf der Rentenzahlungen enden oder lebenslang gelten.
Ein Vorteil der Zeitrente liegt darin, dass für beide Parteien vorab ersichtlich ist, wie hoch letztendlich der Kaufpreis sein wird. Da die Zeitrente im Regelfall nicht mit dem Tod des:der Begünstigten endet, sondern auf die Erb:innen übergeht, bleibt der Kaufpreis ungeachtet dessen gleich.
Sollten Sie sich für einen Hausverkauf auf Rentenbasis entscheiden, sollten Sie vorab klären, ob und inwiefern die monatliche Rente nach dem Tod weitergezahlt wird. Bei der Leibrente ist es üblich, dass die Rentenzahlungen mit dem Ableben enden. Bei der Zeitrente hingegen erfolgen die monatlichen Zahlungen bis zum vereinbarten Endzeitpunkt, auch wenn zwischenzeitlich der:die Begünstigte verstirbt. Dies sollte jedoch ausdrücklich im Vertrag festgehalten werden, damit der Anspruch auf Weiterzahlung abgesichert ist.
Bei der Umkehrhypothek (auch als Reverse Mortgage) beleihen Eigentümer:innen ihr Haus und erhalten ein Darlehen in bestimmter Höhe von ihrer Bank. Die Bank besichert das gewährte Darlehen mit einer entsprechenden Grundschuld im Grundbuch.
Der Darlehensbetrag kann entweder als Einmalzahlung oder in monatlichen Rentenbeträgen ausgezahlt werden. Von der Bank werden zu Lebzeiten der Eigentümer:innen keine regelmäßigen Zinszahlungen oder Tilgungen eingefordert. Erst nach ihrem Ableben wird die Tilgung des Darlehens samt Zinskosten fällig.
An dieser Stelle bieten sich zwei Optionen an:
- Erb:innen tilgen das endfällige Darlehen samt Zinskosten
- Bank tilgt den ausstehenden Betrag durch den Verkauf der Immobilie
Anders als beim Hausverkauf auf Rentenbasis bleiben die Eigentümer:innen aber weiterhin für alle Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen verantwortlich. Sollte also beispielsweise das Dach plötzlich undicht sein, müssen sie sich auch um die Dachsanierung und die damit verbundenen Kosten kümmern.
Umkehrhypotheken eignen sich nur in seltenen Fällen zur Aufbesserung der Rente. Die Risikoabschläge der Banken sind hoch und die Auszahlungsbeträge vergleichsweise niedrig. Durch die Reduzierung der Erbmasse sollten außerdem eventuelle Ausgleichsansprüche geklärt werden.
Zur Berechnung der Rentenhöhe beim Hausverkauf auf Rentenbasis ist es notwendig, zuerst den Immobilienwert zu ermitteln. Dieser hängt von zahlreichen, wertbeeinflussenden Faktoren wie dem Baujahr, der Lage, Grundstücksgröße, Wohnfläche und Ausstattung ab. Für die Berechnung der Rente ist das Alter der Verkäufer:innen maßgeblich, denn die restliche Lebenserwartung fließt als feste Rechengröße mit in die Berechnung der Ratenhöhe ein.
Gehen wir von einem Haus mit einem Verkehrswert von 400.000 Euro aus. Die Verkäuferin – derzeit 65 Jahre alt – entscheidet sich für eine Leibrente mit lebenslangem Wohnrecht. Laut Berechnungen des Statistischen Bundesamts hat sie im Jahr 2022 noch eine Lebenserwartung von 21,12 Jahren (abgerundet 253 Monate). Die Jahresnettokaltmiete, die das Haus im vermieteten Zustand erbringen würde, liegt bei 12.000 Euro (12 Monate x 1.000 Euro). In der Anlage zu § 14 Abs. 1 BewG ist der für den Wert des Wohnrechts relevante Kapitalwert zu finden, der auf 12,652 festgelegt ist (Stand: August 2022).
Daraus ergibt sich dann folgende Beispielrechnung für die Leibrente:
Zunächst muss der Wert des Wohnrechts ermittelt werden. Hierfür wird die Jahresnettokaltmiete mit dem zutreffenden Kapitelwertfaktor multipliziert:
12.000 Euro x 12,652 = 151.824 Euro
Der berechnete Wert des Wohnrechts muss nun vom Verkehrswert abgezogen werden:
400.000 Euro – 151.824 Euro = 248.176 Euro
Im letzten Schritt wird die Höhe der Leibrente berechnet. Dafür wird der bereinigte Verkehrswert durch 12 Monate und wiederum durch den Leibrentenfaktor (statistische Lebenserwartung) geteilt:
248.176 Euro / 12 Monate / 21,12 Jahre = 979,23 Euro
Die monatliche Leibrente würde nach dieser Beispielrechnung demnach 979,23 Euro betragen.
Wichtiger Hinweis zur Beispielrechnung:
Die im Beispiel vorgenommene Rechnung stellt die Berechnung der Leibrente in Grundzügen dar. In der Praxis gestalten sich die einzelnen Berechnungen komplexer und sollten grundsätzlich nur von entsprechenden Expert:innen vorgenommen werden.
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Die monatlichen Rentenzahlungen stellen ein besteuerbares Einkommen dar. Genau genommen enthält sie einen steuerpflichtigen Zinsanteil, den sogenannten Ertragsanteil. Dieser Anteil hängt vom Alter der rentenbeziehenden Person bei Beginn der Leibrentenzahlung ab. Wenn Sie zu diesem Zeitpunkt 69 Jahre alt sind, beträgt der Ertragsanteil 15 Prozent. Mit steigendem Alter nimmt der Anteil ab.
Die Spekulationssteuer bei Immobilien fällt im Zuge eines Verkaufs an. Doch es gibt bestimmte Umstände, unter denen der Verkaufsgewinn steuerfrei bleibt. Dies ist der Fall, wenn die Immobilie entweder durchgängig selbst bewohnt wurde oder zumindest im Verkaufsjahr sowie in den vorangegangenen zwei Kalenderjahren privaten Wohnzwecken genutzt worden ist (§ 23 EStG).
Bei einem Hausverkauf auf Rentenbasis ist es ohnehin meist so, dass Eigentümer:innen die Immobilie bereits seit vielen Jahre selbst bewohnt haben und daher keine Spekulationssteuer bei einem Verkauf anfällt.
Ob das vereinbarte Wohnrecht beim Hausverkauf auf Rentenbasis eine steuerliche Relevanz hat, sollten Sie im Zweifel von einem:einer Steuerexpert:in prüfen lassen.
Beim Hausverkauf gegen Rentenzahlung stehen Sie als Verkäufer:in vor der großen Herausforderung, passende Interessent:innen zu finden. Wird Ihnen als Verkäufer:in ein Wohnrecht zugesichert, sinkt zwar der Wert der Immobilie. Dafür können Käufer:innen die Immobilie aber auch nicht sofort nutzen.
Für Familien, die auf der Suche nach einem Eigenheim sind, ist diese Variante daher nicht attraktiv. Dadurch fällt bereits eine große Gruppe an Interessent:innen weg. Stattdessen sollten Sie sich am besten mit professioneller Unterstützung von spezialisierten Makler:innen nach kapitalorientierten Investor:innen umschauen.
Planen Sie einen Hausverkauf gegen Leibrente, entsteht für den:die Käufer:in ein schwer kalkulierbares Risiko. Wenn Sie die statistische Lebenserwartung deutlich übersteigen und die Leibrente länger ausgezahlt werden muss als anfangs angenommen, kann das vermeintliche Schnäppchen trotz Risikoabzug zur Kostenfalle für Käufer:innen werden. Höhere Abzüge bei der Wertberechnung oder eine Einigung auf eine Zeitrente können Interessent:innen mehr Sicherheit geben – dies würde aber auch eine niedrigere Rentenzahlung für Sie bedeuten.
Der Hausverkauf auf Rentenbasis hat verschiedene Vor- und Nachteile und ist nicht für jede:n Eigentümer:in gleich gut geeignet. Es gilt die verschiedenen Aspekte abzuwägen, um die beste Entscheidung beim Immobilienverkauf im Alter zu treffen.
| In diesen Situationen ist der Hausverkauf auf Rentenbasis eine gute Idee | In diesen Situationen ist der klassische Immobilienverkauf eine gute Idee |
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FAQ: Häufige Fragen zum Hausverkauf auf Rentenbasis
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Kann ich mein Haus auf Rentenbasis verkaufen?
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Sie sollten die Entscheidung davon abhängig machen, ob Ihnen der Immobilienverkauf gegen monatliche Rentenzahlungen überzeugende Vorteile bietet. Wenn Sie mindestens 65 Jahre alt sind, keine Erb:innen haben und ihre Rente aufstocken wollen sowie für den Rest Ihres Lebens in Ihrer Immobilie wohnen bleiben möchten, kann der Hausverkauf auf Rentenbasis eine sinnvolle Option sein.
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Wie funktioniert der Hausverkauf auf Leibrente?
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Der Hausverkauf auf Leibrente erfordert mehrere komplexe Berechnungen. Wichtig ist hierbei die Feststellung des Verkehrswertes der Immobilie sowie die Ermittlung des Wohnrechtswertes. Außerdem muss der zutreffende Kapitalwertfaktor (siehe Anlage zu § 14 Abs. 1 BewG) berücksichtigt werden. Am Ende der Rechnung steht die Höhe der Leibrente. Dieser Wert entscheidet darüber, ob der Hausverkauf auf Rentenbasis sinnvoll ist oder nicht.
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Kann ich mein Haus innerhalb der Familie unter Wert verkaufen?
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Sie können zwar ein Haus innerhalb der Familie unter dem eigentlichen Verkehrswert verkaufen, doch hierbei könnte das Finanzamt dieses Geschäft als Schenkung einschätzen und entsprechend Schenkungssteuern erheben. Ob und in welcher Höhe Schenkungssteuern anfallen, hängt von dem jeweilig zutreffenden Freibetrag ab. Der maximale Freibetrag liegt bei 500.000 Euro und gilt für die Schenkung zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartner:innen.
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Was bedeutet "auf Rentenbasis"?
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Im Zuge von Immobilienverkäufen bedeutet „auf Rentenbasis“ nichts anderes, als dass die Zahlung des Kaufpreises als monatliche Rentenzahlung getätigt wird. Üblicherweise wird der Kaufpreis einer Immobilie mit einer einmaligen Überweisung bezahlt. Beim Hausverkauf auf Rentenbasis kann zudem zwischen einer Zeitrente (zeitlich begrenzte Rentenzahlung) und einer Leibrente (lebenslängliche Rentenzahlungen) unterschieden werden.
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Ist eine Leibrente steuerpflichtig?
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Die Leibrente gilt als Einkommen und muss daher versteuert werden. Doch es wird nicht der ganze Betrag der monatlichen Leibrente besteuert, sondern lediglich der steuerpflichtige Zinsanteil (auch Ertragsanteil genannt). Wie hoch der Ertragsanteil ist, hängt davon ab, ab welchem Lebensalter die Leibrentenbezüge laufen. Ist die von einer Leibrente begünstigte Person beispielsweise 65 Jahre alt, sind 18 Prozent der monatlichen Leibrente steuerpflichtig.
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