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Welche Mietwohnung passt zu mir?

Kaum ein Lebensereignis birgt so viele Fallstricke wie die Suche nach der passenden Mietwohnung. Die folgenden Erläuterungen helfen Schritt für Schritt bei der Suche und bieten Orientierung.

Inhalt

Die passende Mietwohnung finden

In einem ersten Schritt sollten die eigenen Motive für die Suche nach einer Mietwohnung geklärt werden. Ist es der Traumjob in der Großstadt? Oder ein anstehender Kinderwunsch? Auch die bisher gesammelten Erfahrungen sollten hier einfließen. War die Terrasse in der alten Wohnung der meistgenutzte Aufenthaltsbereich? Störte die hellhörige Bauweise? Beides dient als Orientierungspunkt bei der Frage nach der richtigen Wohnung.

Größe der Wohnung

Größe der Wohnung

Die Größe der Wohnung ist einer der wichtigsten Faktoren. Durch die Wohnungsgröße wird der Mietpreis vergleichbar, darüber hinaus bestimmt die Wohnfläche einen Großteil der Nebenkosten.

Die Größe der Wohnung lässt sich entweder nach der Deutschen Industrienorm (DIN) 277 oder nach der Wohnflächenverordnung berechnen. Der Unterschied liegt in der Berechnungsgrundlage: Nach DIN 277entspricht die Wohnfläche exakt der Grundfläche. Dachschrägen werden dadurch voll gezählt.

Bei der Wohnflächenverordnung finden Raumhöhen erst ab einer Höhe von zwei Metern Eingang in die Berechnung. Der Mieter profitiert daher von der Berechnung nach Wohnflächenverordnung.

Schätzungen von Experten zufolge macht die Berechnungsart einen Unterschied von zehn bis 20 Prozent bei der Wohnfläche aus.

Schnitt der Wohnung

Eine gelungene Raumaufteilung der Wohnung kann viel zur Wohlfühlatmosphäre beitragen. Zunächst ist zu beachten, dass leer stehende Wohnungen oftmals hell und geräumig aussehen. Bei der Besichtigung sollte daher der Platzbedarf der Lieblingsmöbel mitgedacht werden.

Der perfekte Grundriss hat eine rechteeckige oder quadratische Form. Diese bietet den größten Spielraum bei der Raumorganisation. Der Quotient aus der kürzeren durch die längere Seite ist ein Hinweis darauf, dass die Wohnung unkompliziert eingerichtet werden kann – je höher der errechnete Wert, desto besser. In der Praxis sollte der Grundriss mit folgenden Fragen abgeglichen werden:

  • Wird der Grundriss den Bedürfnissen der Bewohner gerecht? Bei Wohngemeinschaften ist ein Grundriss mit einer möglichst gleichmäßigen Raumaufteilung unablässig. Dies gilt in abgeschwächter Form auch für Familien – wobei hier natürlich das Alter der Kinder auch eine Rolle spielt.
  • Hat sich in der bisherigen Wohnung ein bevorzugter Aufenthaltsort herauskristallisiert? Traditionalisten werden sich eher für ein großes, abgeschlossenes Wohnzimmer entscheiden. Auf der anderen Seite verbringen viele Menschen den Großteil der Zeit in einer gemütlichen Wohnküche. Wer aus einem Haus in eine Mietwohnung zieht, wird sich über eine geräumige Terrasse oder einen Garten zur Mitbenutzung besonders freuen.
  • Werden die Funktionsräume den Nutzgewohnheiten gerecht? Für Wohngemeinschaften und größere Familien bietet sich ein großes Badezimmer mit zwei Waschbecken an. Noch besser sind zwei separate Bäder mit jeweils einer Toilette. Der Eingangsbereich sollte genug Platz für Garderobe und Abstellmöglichkeiten bieten. Ein fensterloses Zimmer lässt sich als Abstellkammer oder als begehbarer Kleiderschrank benutzen. Bei Durchgangszimmern sollte im Vorfeld erwogen werden, wie der Raum später genutzt werden kann.
  • In welcher Himmelsrichtung liegen welche Räumlichkeiten? Im Idealfall liegen die Wohn- und Aufenthaltsräume auf der Südseite, die Funktionsräume sind nach Norden hin ausgerichtet. Dadurch sind optimale Lichtverhältnisse gegeben. Allerdings variieren die individuellen Vorlieben. Frühaufsteher freuen sich über ein lichtdurchflutetes Schlafzimmer an der Ostseite der Wohnung. Arbeitstiere wollen nach Feierabend bei untergehender Sonne auf der Westterrasse ausspannen.

Der Wohnungstyp

Wohnungen lassen sich anhand ihrer Bauform in unterschiedliche Typen unterteilen:

Wohnungstyp Beschreibung
Maisonette-Wohnung Die Maisonette-Wohnung erstreckt sich über mehrere Etagen innerhalb eines Miethauses. Eine Etage umfasst dabei meist den Dachstuhl.
Souterrainwohnung Eine Souterrainwohnung befindet sich unter der Erdoberfläche. Häufig entschädigt eine große Terrasse für den fehlenden Ausblick.
Penthouse-Wohnungen Penthouse-Wohnungen liegen in luftiger Höhe im obersten Stockwerk eines Gebäudes. Hier findet sich meist eine ausgedehnte Terrasse.
Lofts Lofts werden vor allem von Künstlern aufgrund ihrer großzügigen Ausmaße geschätzt. Dieser Wohnungstyp ist vor allem in alten Industrie- oder Hafenvierteln anzutreffen.
Appartement Ein Appartement ist eine kleine Wohnung mit meist nur einem Zimmer und Bad mit Kochnische oder kleiner Küche. Es eignet sich vor allem für Singles oder junge Paare.
Einliegerwohnung Die Einliegerwohnung ist häufig an ein Einfamilienhaus angebaut und verfügt über einen separaten Eingang.

Lage

Der Lage der Mietwohnung kommt eine entscheidende Bedeutung zu. Das Umfeld umfasst die unmittelbare Nachbarschaft und das umliegende Viertel. Wichtig ist ein Blick auf die Park-, Einkaufs- und Erholungsmöglichkeiten sowie die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Für Senioren und Menschen mit eingeschränkter Mobilität bietet sich die unterste Etage innerhalb des Wohnhauses an. Alternativ sollte sich ein geräumiger Fahrstuhl im Wohnhaus befinden. Die Nähe zum Arbeitsplatz spielt ebenfalls eine große Rolle.

Das Flair des Viertels lässt sich durch eine Vorabrecherche klären – einen Erkundungsspaziergang vor Ort kann diese jedoch nicht ersetzen. Die folgende Aufzählung bietet bei der Wahl des passenden Viertels erste Ansatzpunkte:

Lage der Mietwohnung
Zielgruppe Beschreibung
Künstler und Studenten Künstler und Studenten ziehen gerne dorthin, wo es laut und lebendig ist. Niedrige Mieten und ein reges Nachtleben sind Vorteile von Vierteln, die noch auf ihre Entdeckung warten. Dafür befinden sich die Mietshäuser häufig in einem wartungsbedürftigen Zustand.
Junge Pärchen und Gutverdiener Junge Pärchen und Gutverdiener suchen sich mit Vorliebe die angesagten Szeneviertel aus. Die Mieten sind mitunter recht hoch und bergen hohes Steigerungspotential. Das Szeneviertel vereint die Anrüchigkeit der „aufstrebenden“ Viertel mit bürgerlicher Sicherheit.
Familien Familien werden in vielen Fällen in Vorstadtviertel ziehen. Dort locken niedrige Mieten und die größere Nähe zur Natur – ein vorteilhafter Faktor gerade für Kinder. Darüber hinaus ist es häufig ruhiger als in den angesagten Stadteilen.

Die Wohnungssuche

Die Wohnungssuche lässt sich entweder auf eigene Faust oder mithilfe eines Maklers durchführen. Beide Methoden haben Vor- und Nachteile. Grundsätzlich gilt, dass der Einsatz eines Maklers bei hochwertiger Lage, Preis und Ausstattung der Immobilie schwer zu umgehen ist.

Die private Wohnungssuche

Die private Wohnungssuche beginnt meist im Netz auf gängigen Immobilienportalen wie immobilienscout24.de. Der große Vorteil liegt in der passgenauen Suchmaske. Damit lassen sich genaue Vorgaben für Stadtteil, Preis, Größe oder Ausstattung vornehmen.

In der Regel inserieren private Anbieter mit Vorliebe nach Feierabend, daher sollte das Immobilienportal in diesem Zeitraum in sehr kurzen Abständen auf Neuzugänge hin überprüft werden. Zu diesem Zweck bieten viele Seiten einen praktischen Benachrichtigungsdienst per Email an.

Doch Vorsicht: nicht alle Angebote sind seriöser Natur. Bei Forderungen nach einer Vorabkaution oder kostenpflichtigen Angebotslisten ist Misstrauen geboten.

Ein Großteil der privat vermieteten Wohnungen wechselt auf diesem Wege den Mieter. Dennoch gibt es genügend Vermieter, die eine Anzeige in der Tages- oder Wochenzeitung schalten. Gerade am Samstag lohnt es sich, früh aufzustehen und die Zeitungsannoncen zu durchforsten.

Auch Initiativbewerbungen bei Hausverwaltungen, Wohnungsgenossenschaften oder Wohnungsbaugesellschaften können erfolgreich sein. Darüber hinaus lohnt es sich, den Mietwunsch im Freundes- und Bekanntenkreis zu streuen.

Die Suche über einen Makler

Ein Makler kann die Suche nach einer Mietwohnung erheblich erleichtern. Einige Wohnungen können nur durch den Umweg über den Makler angemietet werden. Er sollte über gute Kenntnisse des Immobilienmarkts verfügen und mehrere passende Wohnungen anbieten können. Fachspezifische Fragen – etwa nach der durchschnittlichen Miethöhe im Stadtteil – sind ein möglicher Weg, um das Wissen des Maklers zu testen.

In der Regel verlangt der Makler zwei monatliche Kaltmieten als Provision für seine Dienste. Privaten Anbietern ist die Provisionsforderung untersagt. Viele Vermieter haben einen bindenden Vertrag mit dem Makler geschlossen, sodass die Zahlung der Provision in den meisten Fällen unumgänglich ist. Zwei Tipps können die finanzielle Last möglicherweise mindern:

  • Unter Umständen wird der neue Arbeitgeber die Maklerprovision übernehmen. Falls die Mietwohnung für die Berufsausübung notwendig ist, lässt sich die Gebühr von der Steuer absetzen.
  • Einige Makler erstatten im Falle eines frühzeitigen Auszugs aus der Wohnung die Hälfte der Provision zurück. Der Zeitraum erstreckt sich auf ein halbes Jahr.
  • Teilweise kann sich der Vermieter das Recht auf Eigenvermarktung offenlassen. Falls er die Wohnung selbständig vermittelt, fällt für den Makler keine Provision an.

Der erste Kontakt

Der erste Kontakt mit dem potentiellen Vermieter der Traumwohnung ist ein sensibles Unterfangen. Er läuft meist per Email oder per Telefon ab.

Kontakt per Email

Die E-Mail sollte fehlerfrei und höflich formuliert sein. Eine direkte E-Mail-Adresse sollte stets gegenüber dem Kontaktformular bevorzugt werden. Der geschriebene Text darf nicht allzu standardisiert wirken, da die Anfrage dann leicht zwischen den Anderen untergeht. Hier hilft es, einige Merkmal der Wohnung positiv zu betonen. Dabei sollte eine zurückhaltende Formulierung gewählt werden, da das Lob sonst schnell künstlich und affektiert wirkt. Ein paar Zeilen über Beruf und Gehalt der Interessenten kommen beim Vermieter ebenfalls gut an.

Telefonischer Kontakt

Falls der Kontakt telefonisch abläuft, sollte ein Stück Papier für Notizen vorbereitet sein und ein ruhiger Ort aufgesucht werden. In dem Gespräch sollten möglichst alle Fragen zum Besichtigungstermin geklärt werden – ein zweiter Anruf wirkt unseriös und nachlässig. Wenn der Vermieter zurückruft, sollten Telefonnummer und Name schnell zugeordnet werden können. Dies erspart peinliche Stammeleien und Namens- oder Adressverwechselungen.

Die Wohnungsbesichtigung

Die Einladung zu einem Besichtigungstermin ist schon die halbe Miete. Eine sorgfältige Vorbereitung auf den Termin ist dringend notwendig. Private Vermieter werden grundsätzlich eher auf Basis subjektiver Erfahrungen ihre Entscheidung treffen. Kommerzielle Vermieter (etwa Wohnungsbaugesellschaften) neigen eher zu einer sachlicheren Bewertung.

Aussehen und Verhalten

Die meisten Vermieter achten bei den Bewerbern auf ein gepflegtes Äußeres und ein Mindestmaß an Höflichkeit. Ein freundlicher Umgangston hilft, übertriebene Speichelleckerei gilt es jedoch vermieden. Die Kleidung sollte dem Anlass angemessen sein – weder Abendgarderobe noch Jogginghosen. Die vereinbarte Uhrzeit sollte eingehalten werden.

Informationen für den Vermieter

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Die Entscheidung des Vermieters zugunsten eines Mieters basiert vor allen Dingen auf Informationen. Diese sollten bereits zum Besichtigungstermin vorliegen. Alternativ sollten sie zur Besichtigung mitgebracht werden. Eine Nachreichung verliert sich in vielen Fällen im E-Mail-Fach oder wird schlicht ignoriert – die meisten Mitbewerber haben die Unterlagen bereits eingereicht. Die folgenden Nachweise sollten zur Besichtigung mitgebracht werden:

  • Die Mieterselbstauskunft enthält die wichtigsten Informationen über die wirtschaftliche Situation des Mieters. Es besteht zwar keine Auskunftspflicht, doch sollte die Selbstauskunft verweigert werden, wird der Vermieter an der Eignung des Interessenten zweifeln. Daher sollte auch ein Gehaltsnachweis beigelegt werden.
  • Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung wird vom bisherigen Vermieter ausgefüllt und stellt eine Art Führungszeugnis dar, welches vor Mietnomaden schützen soll. Sie bescheinigt dem Mieter, den Zahlungsverpflichtungen bislang fristgerecht nachgekommen zu sein.
  • Die Schufa-Bonitätsauskunft ist die Bonitätsprüfung der größten deutschen Wirtschaftsauskunft. Sie dient dem Mieter als Beleg für seine Kreditwürdigkeit.
  • Falls kein eigenes (oder kein geregeltes) Einkommen nachgewiesen werden kann, wird der Vermieter in vielen Fällen eine Bürgschaft von den Eltern oder nahestehenden Verwandten verlangen.
  • Bei ausländischen Interessenten verlangt der Vermieter einen aktuellen Pass oder eine Aufenthaltsgenehmigung als Kopie oder zur Einsicht.

Informationen für den Mieter

Der Besichtigungstermin ist der ideale Zeitpunkt für umfassende Erkundigungen. Zollstock und Fotoapparat dürfen bei der Wohnungsbesichtigung nicht fehlen. Jetzt können die genannten Faktoren (Größe, Schnitt, Lage) eingehend inspiziert werden. Detaillierte Fragen zur Wohnung signalisieren dem Vermieter Interesse. Nun sollten die folgenden Punkte geklärt werden:

  • Ab wann ist die Wohnung bezugsfrei? Häufig stimmt der Vermieter im persönlichen Gespräch einem früheren Einzugstermin zu – wenn etwa die Vormieter bereits umgezogen sind.
  • Wie hoch ist die Kaution? Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit, falls der Mieter seinen Zahlungspflichten nicht nachkommt oder Schäden an der Wohnung entstehen. Sie darf die Höhe von drei Monatskaltmieten nicht übersteigen. Ein kulanter Vermieter wird dem Vorschlag zustimmen, die Zahlung der Kaution über drei Monate zu staffeln.
  • Wie hoch sind die Heizungskosten? Wie wird geheizt? Die Heizungsart wirkt sich vor allem auf die Heizungs- und damit auf die Nebenkosten aus. Der Energieausweis – ab dem 1. Mai 2014 Pflicht – gibt Auskunft über die Energiebilanz des Miethauses.
  • Wie ist die Bausubstanz beschaffen? Hier lohnt ein genauer Blick auf die Isolierung der Fenster und den Zeitpunkt der letzten Renovierung.
  • Gibt es etwaige Mängel? Diese sollten unbedingt in einem Übergabeprotokoll notiert werden, andernfalls fallen die Mängel der Altmieter auf die Nachfolger zurück.
  • Sind Haustiere erlaubt?

Die Mietkosten

Die Kosten für die Mietwohnung setzen sich zusammen aus dem Preis für die Wohnung pro Quadratmeter und den Nebenkosten.

Der Mietspiegel der Stadt bzw. des Stadtteils bietet einen ersten Anhaltspunkt bei der Frage, ob die Höhe der Mietkosten gerechtfertigt ist. Er spielt jedoch lediglich bei Mietsteigerungen eine Rolle, ansonsten hat er keine rechtliche Bindekraft.

In den meisten Städten sind Preisverhandlungen unüblich und werden nicht gerne gesehen.

Bei den Nebenkosten ist zwischen warmen und kalten Nebenkosten zu unterscheiden. Bei den kalten Nebenkosten sind die Stromkosten noch nicht enthalten, diese werden separat über den Energieversorger abgerechnet.

Der Mietvertrag

Neben den bereits erwähnten Punkten sollten die folgenden Fallstricke im Mietvertrag eingehender untersucht werden:

Fallstricke Beschreibung
Schönheitsreparaturen Die früher häufig in Mietverträgen enthaltenen Endrenovierungsklauseln sind mittlerweile ungültig. Kleinere Renovierungsarbeiten müssen jedoch vom Mieter durchgeführt werden.
Reparaturarbeiten Kleinreparaturen müssen bis zu einer Höhe von 100 Euro pro Reparatur vom Mieter erbracht werden. Insgesamt dürfen die Kosten jedoch acht Prozent der Jahresmiete nicht überschreiten.
Kündigungsfrist Im Normalfall besteht eine dreimonatige Kündigungsfrist. Nach einer Kündigung kann der Mieter ohne Angabe von Gründen zum Ende des übernächsten Monats ausziehen. Manche Vermieter schreiben jedoch eine Sperrfrist in den Vertrag. Diese verpflichtet die beide Parteien dazu, für einen gewissen Zeitraum (maximal 4 Jahre) nicht vom Kündigungsrecht Gebrauch zu machen. Bei befristeten Mietverträgen wird die Dauer des Mietverhältnisses schon vor dem Einzug festgelegt.

Der Mietwohnungsmarkt in Deutschland

Der Wohnungsmarkt in Deutschland boomt, die Mietpreise ziehen an. Wohnraum wird insbesondere in Ballungsgebieten immer knapper und die Nachfrage steigt.

So wurden 2012 rund 230.000 Wohneinheiten errichtet – der jährliche Bedarf liegt jedoch bei 300.000 Einheiten. Dies trifft insbesondere auf günstige Wohnungen im unteren Preissegment in Ballungszentren oder in beliebten Universitätsstädten zu.

Häufige Fragen rund um Mietwohnungen

1. Was ist eine Mietwohnung?

Mit dem Begriff Wohnung bezeichnet man üblicherweise nach außen angeschlossene Räumlichkeiten (architektonische Dimension), die die Führung eines eigenen Haushalts ermöglichen (Verhaltensdimension). Die Zimmeranzahl spielt dabei keine Rolle. Eine Mietwohnung ist eine Wohnung, die nicht vom Eigentümer selbst bewohnt, sondern zu Wohnzwecken vermietet wird. Der Eigentümer lässt sich durch einen Blick in das Grundbuch ermitteln.

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