Was zählt zu den Schönheitsreparaturen?

Streichen oder nicht streichen, das ist die Frage: Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

Darüber haben schon viele Mieter und Vermieter vor Gericht gestritten: Was sind Schönheitsreparaturen? Und wer muss sie bezahlen? Nach aktueller Rechtsprechung müssen sich Mieter nicht unbedingt an den Renovierungskosten beteiligen. Entscheidend ist, was im Mietvertrag steht und in welchem Zustand der Mieter die Wohnung übernommen hat.

Grundsätzlich ist es die Aufgabe des Vermieters die Wohnung instand zu halten und – wenn notwendig – Reparaturen vorzunehmen. Er kann aber mit einer rechtswirksamen Klausel im Mietvertrag die sogenannten Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen. Die Voraussetzung dafür ist nach neuer Rechtsprechung, dass er die Wohnung renoviert an den Mieter übergeben hat. Starre Renovierungsfristen sind laut Bundesgerichtshof ungültig. Hat der Vermieter jedoch Verallgemeinerung wie „normalerweise“ im Vertrag eingefügt, ist die Fristenregelung gültig. Zieht der Mieter jedoch vor Ablauf der Frist aus, muss er nicht renovieren. Wer in Unkenntnis der Rechtslage die Wände streicht, obwohl er nicht dazu verpflichtet gewesen wäre, kann vom Vermieter nachträglich Kostenerstattung verlangen, muss diese aber unter Umständen als Schadenersatzforderung vor Gericht durchsetzen.

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Was zu den Schönheitsreparaturen gehört – und was nicht

Malerarbeiten

Kleinere Malerarbeiten gehören zu den Schönheitsreparaturen.

Der Begriff „Schönheitsreparatur“ ist vielen Menschen geläufig – doch im Gesetzbuch sucht man ihn vergeblich. Eigentlich handelt es sich dabei auch gar nicht um eine Reparatur, sondern um die rein dekorative Gestaltung einer vermieteten Wohnung. Der Mieterbund definiert Schönheitsreparaturen als „alles, was sich beim normalen Wohnen im Laufe der Zeit abgenutzt hat und in der Regel mit Farbe, Tapete und etwas Gips erneuert werden kann“. Das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden oder der Austausch von Teppichböden gehört laut aktueller Rechtsprechung nicht dazu. Generell gilt, dass der Mieter für Schönheitsreparaturen nur in dem Maße aufkommen muss, in dem er selbst die Wohnung „abgewohnt“ hat.

Wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart ist, umfassen die Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren, wobei naturbelassene Türen lasiert werden, sowie der Fenster und Außentüren von innen. Das Streichen der Fußböden ist nur in seltenen Fällen gefordert.


Die folgenden Arbeiten gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen:

  • Außenanstriche bei Fenstern und Türen
  • Renovierung des Treppenhauses oder sonstiger Gemeinschaftsräume
  • Ausbesserungen von Schäden am Mauerwerk oder an Deckenrissen sowie von Schäden am Putz
  • Glasarbeiten
  • Reparaturen an Lichtschaltern, Türschlössern, Elektroleitungen Gasleitungen und Heizkörpern
  • Schäden, die auf normaler Abnutzung beruhen
  • Abschleifen und Versiegeln von Parkettfußböden
  • Auswechseln von Teppichböden, die der Vermieter gelegt hat
  • Austausch der Uralt-Badewanne

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In welchen Fällen Mieter renovieren müssen

Handwerker bei der Arbeit

Wer die Schönheitsreparaturen durchführen muss, ist oft im Mietvertrag festgelegt.

Generell gilt, dass der Mieter für Schönheitsreparaturen nur dann aufkommen muss, wenn er die Wohnung renoviert übernommen hat und dies in einer rechtsgültigen Klausel im Mietvertrag festgehalten ist. In vielen Mustermietverträgen wird so verfahren: Man kreuzt an, ob der Mieter oder der Vermieter für das Malen und Tapezieren verantwortlich ist. Wenn der Mietvertrag keine Angaben dazu enthält, ist grundsätzlich der Vermieter für Renovierungsarbeiten zuständig.

Das aktuelle Mietrecht orientiert sich an dem Prinzip, dass ein Mieter nur die Gebrauchsspuren in einer Wohnung beseitigen muss, die während seiner Vertragszeit entstanden sind. Wenn er also eine nicht renovierte Wohnung übernommen hat, kann er die Wohnung auch unrenoviert zurückgeben und darf vom Vermieter nicht zu Schadenersatzzahlungen für unterlassene Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Einzige Ausnahme: Zulässig sind Reparaturklauseln bei unrenoviert übergebenen Wohnungen dann, wenn der Vermieter dem Mieter beim Einzug einen angemessenen finanziellen Ausgleich bietet.  

Erweist sich die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag als unwirksam, ist der Mieter damit von allen Renovierungsarbeiten befreit. Für viele Mieter hat diese Rechtsprechung Vorteile. Wer zum Beispiel seine Wohnung vor dem Auszug auf eigene Kosten renoviert hat, kann dieses Geld innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Mietvertrags vom Vermieter zurückfordern.

Starre Fristen sind unzulässig

In vielen Mietverträgen sind Renovierungsfristen vorgegeben – etwa dass Küche und Bad mindestens alle drei Jahre und Wohnräume alle fünf Jahre gestrichen werden müssen. Solche Fristen sind nach aktueller Rechtsprechung unzulässig und führen dazu, dass der Mieter nicht renovieren muss: Der Begriff „mindestens“ macht die Klausel unwirksam.

In vielen Mietverträgen sind Renovierungsfristen vorgegeben – etwa dass Küche und Bad alle drei Jahre und Wohnräume alle fünf Jahre gestrichen werden müssen. Solche Fristen sind nach aktueller Rechtsprechung unzulässig und führen dazu, dass der Mieter nicht renovieren muss. Hat der Vermieter jedoch Verallgemeinerungen wie „normalerweise“ in den Vertrag eingefügt, ist die Fristenregelung gültig. Der Bundesgerichtshof hat im März 2015 die sogenannte „Quotenabgeltungsklausel“ gekippt: Mieter müssen deshalb auch keine anteiligen Renovierungskosten bezahlen, wenn sie vor einer eventuellen Renovierungsfrist ausziehen – das gilt auch, wenn die Wohnung renoviert übernommen wurde. Der Grund: Dem Mieter sei bei Abschluss des Mietvertrages nicht klar, welche Kosten gegebenenfalls auf ihn zukommen. Überdies sei der auf ihn entfallene Kostenanteil nicht verlässlich zu ermitteln, was ihn unangemessen benachteiligen würde.

Mieter können Schönheitsreparaturen wie Tapezieren und Streichen selbst erledigen. Der Vermieter darf nicht verlangen, dass der Mieter einen Fachhandwerker beauftragt. Die Arbeiten müssen allerdings vollständig und ordnungsgemäß ausgeführt sein. Das bedeutet zum Beispiel sauber und gleichmäßig gestrichene Wände in hellen, neutralen Farben.

Vertragsverletzung und die Folgen

Erledigt der Mieter die notwendigen Schönheitsreparaturen nicht, zu denen er laut Mietvertrag verpflichtet ist, verletzt er den Vertrag. Beim Auszug wird der Vermieter die fälligen Arbeiten verlangen. Dazu muss er dem Mieter eine Mahnung schicken, in der er ihm eine letzte Frist setzt. Will der Vermieter dann selbst die Maler bestellen, muss er dies in diesem Brief ankündigen. Bleibt der Mieter weiter untätig, kann der Vermieter Kostenersatz vom Mieter verlangen. Dann kann es sogar noch teurer werden: Verzögert sich nämlich durch die Fristsetzung und die folgenden Renovierungsarbeiten der Zeitpunkt, ab dem die Wohnung wieder vermietet werden kann, muss der Mieter in bestimmten Fällen auch den Mietausfall ersetzen – zum Beispiel wenn die Wohnung bereits wieder neu vermietet war, der neue Mieter aber wegen nicht erledigter Schönheitsreparaturen nicht einziehen konnte.

 

So weit sollte man es nicht kommen lassen, denn die Ansprüche des Vermieters verjähren erst nach sechs Monaten. Aber die Zeit, in der Mieter und Vermieter miteinander verhandeln, verlängert diese Frist. Zur Deckung seines Schadens hat der Vermieter zwei Möglichkeiten: Erstens kann er die Erstattung der Kosten vom Mieter verlangen und im Ernstfall die Zahlung vor Gericht einklagen. Zweitens kann sich der Vermieter auch aus der Kaution bedienen. Es empfiehlt sich also immer eine gütliche Einigung.

Ganz in Weiß muss nicht sein

Häufig stehen in älteren Mietverträgen Vorgaben zur Farbwahl bei Schönheitsreparaturen. Auch zu diesem Komplex gibt es BGH-Urteile, die einen Teil der Klauseln für unwirksam erklären. Grundsätzlich sind Farbvorgaben nur zulässig, wenn sie ausschließlich für die Endrenovierung gelten und einen gewissen Spielraum erlauben. Heißt es zum Beispiel im Mietvertrag, dass alle Räume mit einem weißen Anstrich zurückzugeben seien, wäre die Klausel unwirksam. Generell muss der Vermieter auch andere helle oder neutrale Farbtöne für die Renovierung beim Auszug zulassen. Während der Mietzeit dürfen Mieter die Farben für Wände, Decken oder Holzflächen frei wählen.

Was tun bei unwirksamen Klauseln?

Wenn Sie in Ihrem Mietvertrag unzulässige Bestimmungen zu Schönheitsreparaturen entdecken, sollten Sie vor Beendigung des Mietvertrages mit Ihrem Vermieter einen Termin für ein Übergabeprotokoll vereinbaren. Falls der Vermieter dann Schönheitsreparaturen verlangt, können Sie diese ablehnen – mit dem Hinweis, dass dies aufgrund der unwirksamen Klausel nicht zu Ihren vertraglichen Pflichten gehört.

Kurze Zusammenfassung - Schönheitsreparaturen

Das lästige Streichen beim Auszug können sich viele Mieter sparen. Nur eine rechtswirksame Klausel verpflichtet zu Schönheitsreparaturen.

Malerarbeiten müssen Mieter nur dann erledigen, wenn sie ihre Wohnung auch komplett renoviert übernommen haben und wenn im Mietvertrag eine rechtswirksame Schönheitsreparaturklausel steht.

Bevor Sie beim Auszug zu Farbeimer und Pinsel greifen, lohnt sich ein kritischer Blick in den Mietvertrag. Nur wenn dort eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart ist, müssen Sie als Mieter renovieren. Wirksam ist die Klausel nur dann, wenn Sie die Wohnung im komplett renovierten Zustand übernommen haben. Ein Überblick:

  • Grundsätzlich: Mieter müssen nur das renovieren (oder bezahlen), was sie selbst während ihrer Mietdauer abgewohnt haben. Beispiel: Wenn Mieter eine frisch gestrichene Wohnung übernehmen, kann sie der Vermieter per  Schönheitsreparaturklausel verpflichten, innerhalb bestimmter Fristen die Anstriche zu erneuern.
  • Was sind Schönheitsreparaturen? Dazu zählen die üblichen Renovierungsanstriche oder das Tapezieren der Wände, das Lackieren der Heizkörper, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
  • Leider kaputt: Wenn Sie Löcher in die Fliesen bohren oder die Bodenbeläge über normale Abnutzungsspuren hinaus zerkratzen, müssen Sie beim Auszug dafür aufkommen – dies hat nichts mit Schönheitsreparaturen zu tun.
  • Renovierungsfristen im Mietvertrag: Die sind nur dann zulässig, wenn sie nicht als starre Mindestvorgaben, sondern als Richtlinie zur Orientierung formuliert sind. Wenn im Mietvertrag steht, dass Flur, Küche und Bad alle drei Jahre und die Haupträume alle fünf Jahre zu renovieren sind, sollten Sie sich an diesen Fristen orientieren. Sind die Räume noch in einem guten Zustand, können Sie die Fristen auch großzügiger auslegen.
  • Alles bunt: Während der Mietdauer dürfen Mieter frei entscheiden, wie sie Wände, Fenster und Türen gestalten. Vorgaben des Vermieters sind unzulässig. Bei einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag müssen Sie die Wohnung jedoch in neutralen Farben gestrichen zurückgeben.
Welche Schönheitsreparaturen sind Pflicht

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