Mietvertrag mit Mindestmietdauer

Viele Mietverträge enthalten Sondervereinbarungen, mit denen für eine bestimmte Zeit ein normales Kündigungsrecht ausgeschlossen wird. Im ungünstigsten Fall müssen Mietende auch dann Miete zahlen, wenn sie in der Wohnung gar nicht mehr wohnen wollen. Was es mit dieser speziellen Klausel in Mietverträgen auf sich hat, liest du hier.

Wer eine Wohnung sucht, sitzt häufig am kürzeren Hebel: Insbesondere in den Ballungsgebieten und Großstädten müssen sich Mietende in spe mit vielen Zusatzklauseln abfinden, bevor sie einziehen können. Ein Beispiel ist die Mindestmietdauer:

Sie schreibt vor, dass vor Ablauf einer bestimmten Zeitspanne eine Kündigung nicht möglich ist.

Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbundes, erklärte in einem Interview, dass inzwischen rund 20 Prozent aller Mietwohnungen mit dieser „Anti-Auszug-Klausel“ vergeben werden.

Diese Vereinbarung bietet überwiegend Vorteile für Vermietende, die die Miete für diese Zeitspanne in jedem Fall sicher in der Tasche haben.

Mietenden bringt sie meist nichts, mit einer Ausnahme: Vorausgesetzt der Kündigungsverzicht wurde nicht nur einseitig vereinbart, darf der Vermieter oder die Vermieterin während einer Mindestmietdauer nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Kündigungen aus wichtigem Grund, wie nicht gezahlte Miete oder unsachgemäße Verwendung, können Vermietende natürlich weiterhin aussprechen.

Ist die Klausel rechtmäßig, kann der Mietvertrag innerhalb dieser Zeitspanne nicht gekündigt werden. Mietende müssten schon erhebliche Mängel der Mietsache geltend machen oder durch ihr Verhalten eine Kündigung des Vermieters oder der Vermieterin provozieren. Dies dürfte in den meisten Fällen aber keine Option sein.

Eine Hintertür bietet der allgemeine Rechtsgrundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB).

Aufs Mietrecht angewendet bedeutet dies, dass eine Aufhebung des Mietverhältnisses möglich ist, falls die Interessen der Mietenden höher als die Interessen der Vermietenden bewertet werden. Ein solcher Grund könnte zum Beispiel sein, dass Mietende zwingend aus beruflichen Gründen umziehen müssen, weil der neue Arbeitsort unzumutbar weit entfernt ist. Ein anderer könnte Familienzuwachs sein, der eine größere Wohnung erforderlich macht.

Man hat es hier jedoch mit einer Auslegungssache zu tun und müsste unter Umständen mit einem langwierigen Rechtsstreit rechnen. Auf den Prüfstand käme dann etwa, ob Mietende vielleicht sogar freiwillig das arbeitgebende Unternehmen gewechselt haben, die Geburt eines Kindes vor Vertragsabschluss bereits absehbar war oder Vermietende die Wohnung vor Ort besonders schlecht weitervermieten kann.

Kommt es zu einer Einigung, sind Mieter:innen in jedem Fall verpflichtet, eine:n Nachmieter:in zu stellen, der für den Vermieter oder die Vermieterin zumutbar ist und den Vertrag unverändert übernimmt.

Ein:e Vermieter:in ist nicht grundsätzlich verpflichtet, eine:n von den Mietenden gestellte:n Nachmieter:in zu akzeptieren. Selbst wenn diese Regelung ausdrücklich im Mietvertrag vermerkt ist, darf er oder sie beliebig viele Vorschläge ablehnen.

Bei einer regional guten Wohnungsmarktlage werden die meisten Vermietenden eher eine:n Nachmieter:in akzeptieren oder Mietende sogar freiwillig aus dem Vertrag entlassen, weil sie bereits neue Interessierte an der Hand haben. Das lohnt sich, denn in vielen Quartieren lässt sich bei fast jeder Neuvermietung die Nettomiete anheben.

Scheuen sie jedoch den Aufwand oder ist am Ort die Nachfrage eher gering, bleiben Mietenden höchstens noch eine befristete Untervermietung als Option. Aber Vorsicht: Auch hier müssen Vermietende zustimmen.

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