Recht & Urteile

Sonderkündigung für Mieter - Fristen beachten

Wann Mieter vorzeitig kündigen dürfen

Die übliche Kündigungsfrist für Wohnungen beträgt drei Monate. Aber auch bei der Sonderkündigung gelten Fristen. Mieter können nur in besonderen Fällen fristlos kündigen.

Die Heizung soll renoviert werden und die Miete steigt. Der Mieter will seine Wohnung vorübergehend untervermieten, aber der Vermieter verbietet es. Das sind typische Fälle, in denen Mietern ein Sonderkündigungsrecht zusteht. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) legt fest, wann der Mieter – auch bei Zeitmietverträgen – außerordentlich kündigen darf.

Wichtig: Fristen beachten

Nach der Mitteilung über eine umfangreiche Modernisierung mit Mieterhöhung kann der Mieter bis Ende des Folgemonats zum letzten Tag des übernächsten Monats kündigen. Das bedeutet: Kommt die Ankündigung am 15. Mai, kann er bis zum 30. Juni kündigen und zieht zum 31. Juli aus.

Der Mieter kann sich aber mit der Sonderkündigung bei Modernisierung Zeit lassen bis zum Ende des zweiten Monats, nachdem ihm das Mieterhöhungsgesuch zugestellt wurde. In diesem Falle verschiebt sich das Ende des Mietverhältnisses entsprechend nach hinten.

Zwei Monate Kündigungsfrist bei Mieterhöhung

Hand blättert in einem Ordner

Beim Sonderkündigungsrecht entfällt die dreimonatige Kündigungsfrist.

Bei einer Mieterhöhung ist die Frist länger: Nach der Mitteilung bleibt für die Kündigung bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit. Ausziehen kann der Mieter zwei Monate später. Ein Beispiel: Informiert der Vermieter am 15. Mai, kündigt der Mieter bis zum 31. Juli und zieht zum 30. September aus. Die Erhöhung der Betriebskosten-Vorauszahlung gilt übrigens nicht als Mieterhöhung.
Mieter können nur in wenigen Fällen fristlos kündigen, zum Beispiel wenn der Vermieter die Wohnung nicht fristgerecht zur Verfügung stellt (§ 543 BGB) oder diese als gefährlich für die Gesundheit einzustufen ist (§ 569 BGB).

Mieter, die außerordentlich oder sogar fristlos kündigen wollen, sollten sich zuvor sicherheitshalber bei einem Mieterverein oder Anwalt informieren.

Sonderkündigungsrecht im Todesfall

Wenn ein Mieter stirbt, endet damit nicht automatisch das Mietverhältnis. Nach den gesetzlichen Regelungen können Ehe- oder Lebenspartner, die nicht im Mietvertrag stehen, anstelle des Verstorbenen in den Vertrag eintreten. Sie haben einen Monat Zeit, zu entscheiden, ob sie das Mietverhältnis fortsetzen wollen oder nicht. In anderen Fällen geht der Mietvertrag auf die Erben über. Falls diese das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, können sie innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Todesfall erfahren haben, von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Da die Kündigungsfrist allerdings drei Monate beträgt, hat dies nur in Ausnahmefällen, wie einem befristeten Mietvertrag, eine praktische Bedeutung.

Untermiete und Versetzung

Wer einen dafür geeigneten Teil seiner Wohnung untervermieten möchte, der Vermieter aber damit nicht einverstanden ist, hat ein Sonderkündigungsrecht mit Frist von drei Monaten, was also ebenfalls nur bei Zeitmietverträgen von Bedeutung ist.

Es gibt noch einen weiteren Fall außerordentlicher Kündigungsmöglichkeit, der allerdings nur noch einen kleinen Personenkreis betreffen dürfte: Bei älteren Zeitmietverträgen, die vor dem 1.September 2001 geschlossen wurden, dürfen Beamte oder Personen mit beamtenähnlichen Status wie Soldaten oder Geistliche, im Falle einer beruflich veranlassten Versetzung von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall drei Monate.