Das Geld ist knapp, die Wohnung ohnehin zu groß – also warum nicht untervermieten? Gute Idee, aber denke dran: Bevor du mit einem Interessenten einen Untermietvertrag abschließt, muss du die Zustimmung des:der Vermieter:in einholen. Was sonst noch zu beachten ist, erfährst du in unserem Beitrag.


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importantpoints
Das Wichtigste in Kürze:
  • Die Untervermietung ist bei privaten Wohnungen meist erlaubt, benötigt aber eine schriftliche Zustimmung durch den:die Vermieter:in sowie einen Untermietvertrag.

  • Mieter:innen sollten für die Untervermietung geeignete Kandidat:innen vorschlagen. Vermieter:innen dürfen diese nur aufgrund triftiger Gründe ablehnen.

  • Bei der Untervermietung an Gewerbe sowie an Tourist:innen sind andere Regelungen zu beachten.

  • Mit VermietenPlus kannst du einen vermieterfreundlichen und rechtssicheren Mietvertrag erstellen – ganz nach deinen individuellen Bedürfnissen.

» Für private Vermieter:innen
Die Basis für ein stabiles Mietverhältnis

Was zeichnet einen Untermietvertrag aus?

Ein Untermietvertrag ist rechtlich gesehen ein echtes Mietverhältnis mit allen üblichen Rechten und Pflichten. Der Vertrag besteht darin, dass der:die Hauptmieter:in die ganze Wohnung oder einzelne Räume an eine:n Untermieter:in vermietet. Das ist jedoch nur mit Erlaubnis von dem:der Vermieter:in gestattet.

„Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. […]“ - § 540 Absatz 1 BGB


Zwei Personen sind von Hals an abwärts zu sehen, wie sie in einem weißen Raum mit Parkettboden stehen, der gerade neu eingerichtet wird. Sie halten jeweils einen Karton, im Hintergrund stehen mehr davon, sowie eine Trittleiter.

Beim Untermietvertrag gelten die gesetzlichen Bestimmungen aus dem Mietrecht, was zum Beispiel die Kündigungsfristen, die Höhe der Miete, die Mietdauer und die Nebenkosten angeht. Der:die Hauptmieter:in ist weiterhin dafür zuständig, die gesamte Miete an den:die Vermieter:in zu überweisen (§ 540 Absatz 2 BGB).

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Ist ein Zwischenmietvertrag = Untermietvertrag?

Als Synonym zum Untermietvertrag wird häufig auch vom Zwischenmietvertrag gesprochen. Dieser kommt zum Beispiel bei Auslandsaufenthalten zum Einsatz, gleicht aber formell dem Untermietvertrag.

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Ein kostenloser Untermietvertrag ist im Internet als Vorlage zu finden. Doch Vorsicht:

Solche Vorlagen für einen Untermietvertrag als PDF können Fehler oder ungültige Klauseln enthalten. Wer einen Untermietvertrag über ein geprüftes Formular abschließt, geht sicher, dass alle wichtigen Punkte berücksichtigt sind. Das gilt auch für den Zwischenmietvertrag.

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Wichtig: Untervermietung nur mit Erlaubnis des Vermieters

Beachte, dass du den Untermietvertrag nur dann ausstellen darfst, wenn dein:e Vermieter:in zustimmt. Anderenfalls droht dir als Mieter:in die fristlose Kündigung. Zudem kannst du auf Unterlassung verklagt werden. Strafbar machst du dich damit allerdings nicht.

Was ist beim Untermietvertrag erstellen zu beachten?

Streng genommen musst du den Untermietvertrag nicht schriftlich abschließen. Auch mündliche Vereinbarungen sind gültig. Allerdings lassen sie sich im Streitfall nur schwer nachweisen. Daher solltest du in jedem Fall einen schriftlichen Vertrag abschließen. Dieser muss sich nach den Vorgaben zum Mietvertrag im § 535 des BGB richten, da er sonst keine rechtliche Gültigkeit besitzt.

Die folgende Checkliste für den Untermietvertrag zeigt dir, was alles im Vertrag geregelt sein sollte.

Achte darauf, dass der Untermietvertrag als PDF all diese Punkte enthält:

  • die Namen der Vertragsparteien (Hauptmieter:in und Untermieter:in)
  • eine ausführliche Beschreibung der Wohnung: Adresse, Stockwerk, zu vermietende Räume (inkl. Gemeinschaftsräume, Keller, Stellplätze, Balkon und Garten), Gesamtfläche etc.
  • Anzahl der ausgehändigten Schlüssel
  • die monatlich zu entrichtende Miete
  • die Höhe der Kaution (inkl. Regelung, bis wann diese nach Auszug wieder ausgezahlt wird)
  • Beginn des Mietverhältnisses (bei Befristung auch das Enddatum des Mietverhältnisses)
  • Kündigungsfristen
  • Unterschriften beider Vertragsparteien

Untervermietung: Wann haben Mieter berechtigtes Interesse?

Vermieter:innen stimmen der Untervermietung von Wohnungen meist zu. Wenn Mieter:innen nur einen Teil der Wohnung untervermieten möchten, haben sie unter Umständen sogar einen Anspruch auf die Zustimmung. Das gilt dann, wenn Mieter:innen ein sogenanntes berechtigtes Interesse vorweisen können (§ 553 Absatz 1 BGB).



Folgende Umstände und Gründe rechtfertigen ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung:

  • Wirtschaftliche Gründe: Ist die Wohnung so teuer, dass der:die Mieter:in die Miete nicht mehr allein aufbringen kann, liegt ein wirtschaftlicher Grund zur Untervermietung vor. Das kommt zum Beispiel häufig bei WGs vor, aus der ein:e Bewohner:in auszieht, während die anderen Bewohner:innen gerne bleiben möchten. Auch bei Trennung von Partner:innen kann ein finanzielles Loch entstehen, wenn die Miete plötzlich allein bezahlt werden muss.
  • Persönliche Gründe: Hierzu zählt zum Beispiel die Unterbringung von Verwandten oder von Lebenspartner:innen.

In diesen Fällen wird die Erlaubnis für das Ausstellen eines Untermietvertrags in der Regel erteilt.

Wackelkandidaten: Zustimmung des Vermieters fraglich

Möchten Mieter:innen allerdings die gesamte Wohnung weitervermieten, also selbst ausziehen, ohne das Mietverhältnis zu kündigen, dürfen Vermieter:innen frei entscheiden, ob sie dies akzeptieren. Das gilt auch dann, wenn etwa die Eltern ausziehen und ein Kind die Mieteinheit übernehmen will.

Neuere Urteile des Bundesgerichtshofes haben die Mieterrechte allerdings dahingehend gestärkt, dass auch eine Einzimmerwohnung untervermietet werden kann. Voraussetzung für die Zustimmung des:der Vermieter:in ist dabei, dass der:die Hauptmieter:in eine Fläche für den persönlichen Bedarf behält und einen Schlüssel zum freien Zugang der Wohnung hat. Ein Vorhaben dieser Art sollte erst recht mit dem:der Eigentümer:in besprochen werden, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Untervermietung im Mietvertrag ausschließen – geht das?

Hauptmieter:innen haben ein Recht auf Untervermietung. Darum können Vermieter:innen dieses Recht auch grundsätzlich nicht durch eine Klausel im Mietvertrag ausschließen.

Das Untermietverhältnis besteht zwischen Hauptmieter:in und Untermieter:in, bei dem der:die Hauptmieter:in für Schäden oder Mietschulden haftet. Er:sie wird selbst zum:zur Vermieter:in, während die eigentliche Vermieterpartei außen vor bleibt.

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Nicht immer handelt es sich um eine Untervermietung

Von der Untervermietung abzugrenzen ist die unentgeltliche Gebrauchsüberlassung. In diesem Fall wird einer weiteren Person die Mitnutzung der Wohnung eingeräumt, dadurch, dass er:sie in den Haushalt und die Lebensführung des:der Hauptmieter:in eingegliedert ist. Das können beispielsweise Partner oder Partnerin des:der Hauptmieter:in sein.

Wann erhalten Untermieter die Zustimmung des Vermieters?

Auch wenn Hauptmieter:innen grundsätzlich das Recht zur Untervermietung besitzen, so müssen sie doch für ihre Untermieter:innen die Zustimmung des:der Vermieters:Vermieterin einholen.

Es gibt dabei auch einige Fälle, in denen Vermieter:innen die Untermiete ablehnen dürfen. Sie müssen ihre Entscheidung dann aber gut begründen. In der folgenden Übersicht ist zusammengefasst, wann Vermieter:innen dem Untermietvertrag zustimmen müssen und wann sie eine Untervermietung ablehnen dürfen:

Vermieter:in muss der Untermiete zustimmen

Vermieter:in darf die Untermiete ablehnen

✅ Mieter:in möchte mit Freund:in zusammenwohnen.

❌ Es besteht der konkrete und begründete Verdacht, dass die untermietende Person den Hausfrieden stören, die Mietwohnung schädigen oder zweckentfremden könnte.

✅ Mieter:in wird pflegebedürftig und möchte, dass eine Pflegekraft mit in der Wohnung lebt.

❌ Die Wohnung wäre durch den:die potenzielle:n Untermieter:in überbelegt.

 

✅ Mieter:in verdient plötzlich weniger und braucht eine:n Untermieter:in, um weiterhin die Miete zahlen zu können.

❌ Der:die Mieter:in möchte die gesamte Wohnung untervermieten.

 

❌ Die Untervermietung an Feriengäste gilt als gewerbliche Nutzung und ist daher nicht erlaubt.

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Hinweis: Sonderkündigungsrecht bei Zustimmungsverweigerung

Verweigert der Vermieter ganz grundsätzlich die Erlaubnis trotz des berechtigen Interesses des Mieters an einer Untervermietung, kann der Mieter den Mietvertrag außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 540 Abs. 1 BGB), das heißt spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats.

Alternative zur Untermiete: WG mit Hauptmieter:innen

In manchen Fällen wie einer WG-Gründung ist es praktikabler, statt eines Untermietvertrags einen Vertrag mit mehreren Hauptmieter:innen aufzusetzen. Für Vermieter:innen hat dies den großen Vorteil, dass alle Hauptmieter:innen klar in der Verantwortung sind und die Haftung gesamtschuldnerisch übernehmen. Über folgenden Link erfährst du mehr zu den Möglichkeiten beim WG-Mietvertrag.

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Dritte Option: Eigenständige Mieter

Du kannst mit allen Mieter:innen auch einen eigenen Mietvertrag aufsetzen, der die Nutzung des jeweiligen Zimmers und anteilig die Nebenkosten regelt. Dies bietet sich besonders bei Studenten-WGs und Kurzzeitvermietung an.

Was ist beim Untermietvertrag für Gewerbe zu beachten?

Grundsätzlich ist auch eine Untervermietung von Gewerbeobjekten möglich. Da Gewerbemietverträge oft als befristete Mietverträge abgeschlossen werden, können sie manchmal über Jahre nicht gekündigt werden. Deshalb möchten manche Mieter:innen bei schlechter Geschäftslage untervermieten.

Zwar können Vermieter:innen den Mietvertrag zur Untermiete von gewerblich genutzten Räumen ohne Begründung ablehnen, aber es ist oft in ihrem Interesse, dass beispielsweise ein Ladenlokal nicht zu lange leer steht.

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Tipp: Vertragsfreiheit bei Gewerbemietverträgen nutzen

Mieter:innen von Gewerbeimmobilien sollten beim Abschluss eines Gewerbemietvertrages darauf achten, dass entweder eine sogenannte echte Nachmieterklausel oder eine explizite Regelung zur Untervermietung enthalten ist, die eine Untervermietung der gewerblichen Räume unter bestimmten Umständen erlauben.

Wie ist die Rechtslage bei einer Untervermietung an Reisende?

Auch wenn es die einschlägigen Vermietungsportale für kurzzeitige Vermietungen in Urlauben und Co. so einfach erscheinen lassen: Selbst bei einer allgemeinen Zustimmung der Vermieter:innen zur Untervermietung ist bei der tageweisen Vermietung an Reisende und Tourist:innen Vorsicht geboten. In mehreren Fällen wurde die Untervermietung im Sinne einer Ferienwohnung als Beherbergungsgewerbe beurteilt, welches nicht von der generellen Untermietzustimmung abgedeckt ist.

Achte daher auch dann darauf, wenn der:die Vermieter:in mit einer zeitweisen Untervermietung an Feriengäste einverstanden ist, dass es sich um eine gewerbliche und somit steuerpflichtige Vermietung handelt.

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Wichtig: Zweckentfremdungsverbot beachten

Die Untervermietung an Tourist:innen und Reisende stellt eventuell einen Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot dar, welches Strafen in Höhe von vielen Tausend Euro nach sich zieht. Überprüfe daher die Regelungen in deiner Gemeinde, bevor du dich für eine Untervermietung an Tourist:innen entscheidest.

Kündigung des Untermietvertrags

Ganz grundsätzlich gilt bei einem Untermietvertrag für die Untermieter:innen eine Kündigungsfrist von drei Monaten.

So kündigst du rechtssicher

Voraussetzung für eine rechtswirksame Kündigung mit einer Kündgungsfrist von drei Monaten ist, dass es sich um einen unbefristeten Mietvertrag handelt und der Wohnraum nicht mit Möbeln oder anderen Gegenständen ausgestattet ist.

Die Kündigung des Untermietvertrags sollte spätestens am 3. Werktag eines Monats bei dem:der Hauptmieter:in oder dem:der Untermieter:in eingehen, sodass das Untermietverhältnis frühestens zum Ende des übernächsten Monats beendet werden kann. Wichtig dabei ist, dass Vermieter:innen triftige Gründe für die Kündigung vorbringen müssen wie etwa Eigenbedarf.
Wird dem:der Untermieter:in gekündigt nach einer Mietzeit länger als 5 Jahre, so verlängert sich diese Frist.

Eine außerordentliche Kündigung wegen unzumutbarer Zustände ist jederzeit möglich, das Untermietverhältnis wird dann fristlos gekündigt. Gründe können sein: Vertragsverletzung, unzumutbaren Wohnzustände oder eine eingeschränkte und missachtete Privatsphäre.

Ist der Untermietvertrag ein befristeter Mietvertrag, kann vor Ablauf der Mietzeit nur in Ausnahmefällen gekündigt werden. Dabei kann die Kündigungsfrist unter Umständen kürzer ausfallen als drei Monate.

Fehlender Kündigungsschutz für Untermieter

Bei einer möblierten oder teilmöblierten Untervermietung wird durch § 573c Abs.3 BGB bestimmt, dass die Kündigung bis spätestens am 15. des Monats zum Ablauf dieses Monats zu erfolgen hat.

Kündigung des Hauptmietvertrags – was bedeutet das für den Untermieter?

Charakteristisch für Untermietverträge ist der oftmals fehlende Kündigungsschutz für Untermieter:innen. Kündigt der:die Hauptmieter:in die Wohnung fristlos oder ordentlich, hat der:die Untermieter:in kein Widerspruchsrecht. Da kein vertragliches Mietverhältnis zwischen Eigentümer:in und Untermieter:in besteht, müssen Untermieter:innen in diesem Fall die Wohnräume ebenfalls verlassen.


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Zulässige Miethöhe bei Untervermietung

Die Miete, die ein:e Untermieter:in an den Hauptmieter:in zu zahlen hat, kann grundsätzlich ganz frei vereinbart werden. Dabei sind eventuelle Grenzen durch Mietpreisbremse und Mietwucher zu berücksichtigen.

Handelt es sich um ein möbliertes Zimmer, das nur vorübergehend und nicht zum dauernden Gebrauch und als fester Lebensmittelpunkt einer Familie vermietet wird, gelten die Schutzvorschriften des Mietpreisrechts nicht (§ 549 Abs. 2 BGB).

Wird eine So­zialwohnung teilweise untervermietet, ist § 21 WoBindG zu beachten.

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Untermietvertrag: Vorlage PDF zum Ausfüllen

Nutze diese kostenlose Vorlage für einen Untermietvertrag, um deine Untervermietung klar zu regeln. Es handelt sich hierbei um ein einfaches Untermietvertragsmuster. Lasse darum sämtliche Anpassungen professionell prüfen, um sicherzugehen, dass dein Untermietvertrag rechtssicher ist.


Untermietvertrag

§ 1 Mietobjekt

____________________________________ (Hauptmieter:in) vermietet an _____________________________________ (Untermieter:in) folgende im Hause __________________________________(Adresse) gelegene Räume/Wohnung: __________________________________________ (Lage)

Die Wohnung ist ( ) möbliert ( ) teilmöbliert ( ) nicht möbliert (Zutreffendes ankreuzen). Dem:der Untermieter:in ist bekannt, dass der:die Vermieter:in selbst Mieter:in ist und gegenüber dem:der Eigentümer:in der Wohnung keinen Kündigungsschutz genießt.

Das Mietverhältnis wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Für die Kündigung gelten die gesetzlichen Vorschriften. Setzt der:die Mieter:in nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, findet eine Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB nicht statt.

§ 2 Miete

Die Monatsmiete beträgt ________________ EUR und ist monatlich im Voraus bis zum dritten Werktag eines Monats an den:die Vermieter:in (Hauptmieter:in) zu bezahlen.

Daneben wird geschuldet eine Vorauszahlung für die Nebenkosten gemäß § 2 BetrKV in seiner jeweiligen Fassung von monatlich ________________________ EUR und sind zusammen mit der Miete zu bezahlen.

Der:die Untermieter:in leistet eine Kaution in Höhe von _____________________ EUR. Die Zahlung kann in drei Monatsraten erfolgen. In diesem Fall ist die erste Rate mit der Zahlung der ersten Miete, die beiden folgenden Raten mit der zweiten und dritten Miete zu leisten.

§ 3 Weitere Leistungen

Die Versorgungsleistungen für Strom, Gas, Wasser, Fernwärme ( ) sind im Mietpreis inbegriffen ( ) bezieht der:die Mieter:in direkt auf eigene Rechnung (Zutreffendes ankreuzen). Die Kosten der von dem:der Mieter:in selbst betriebenen Einrichtungen trägt diese:r. Telekommunikationskosten bezahlt der:die Mieter:in gemäß der Vereinbarung in § 6.

§ 4 Einrichtung/Gebrauchsüberlassung

Folgende Einrichtungsgegenstände werden vermietet: _____________________________________. Während der Dauer des Untermietverhältnisses dürfen Einrichtungsgegenstände nur mit Genehmigung des:der Hauptmieters:in entfernt oder anderweitig aufgestellt werden. Der:die Untermieter:in ist ohne schriftliche Erlaubnis des:der Hauptmieters:in (Vermieter:in) nicht berechtigt, die Mieträume ganz oder teilweise, entgeltlich oder unentgeltlich an Dritte zu überlassen oder andere Personen als die beim Vertragsschluss angegebenen zusätzlich oder ersatzweise in die Mieträume aufzunehmen.

§ 5 Schönheitsreparaturen

Der:die Hauptmieter:in wird von der Durchführung von Schönheitsreparaturen freigestellt.

Für eine dem:der Untermieter:in renoviert übergebene Wohnung oder eine Wohnung, bei der der:die Hauptmieter:in dem:der Untermieter:in einen angemessenen Ausgleich für die von ihm:ihr nicht durchgeführte Renovierung geleistet hat, gilt Folgendes:

Der:die Untermieter:in hat die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen nach Maßgabe folgender Fristen auszuführen: Wand- und Deckenanstriche in Küche, Bad und Dusche alle fünf Jahre; in Wohn-/Schlafräumen, Dielen und Toiletten alle sieben Jahre; in anderen Räumen alle zehn Jahre; Reinigen von Teppichböden, Lackieren von Heizkörpern und Heizrohren, Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen alle zehn Jahre.

§ 6 Weitere Vereinbarungen

Der:die Untermieter:in ist verpflichtet, sich an der regelmäßigen Reinigung von gemeinschaftlich benutzten Räumen und Einrichtungen (bspw. Toilette, Bad, Küche, Kühlschrank usw.) nach folgender Maßgabe zu beteiligen:

Die Haustierhaltung ist mit Ausnahme von Kleintieren in üblichem Umfang (wie Ziervögel und Zierfische) und Hunden und Katzen nach Abwägung der Vermieter:innen und Mieterinteressen nicht gestattet. Sonstige weitere Vereinbarungen: ____________________________________________________________________

____________________________________________________________________

________________________                               ________________________

(Unterschrift Vermieter:in)                           (Unterschrift Mieter:in)

Fazit: Untervermietung mit Zustimmung des Vermieters

Wenn du untervermieten willst, musst du ein berechtigtes Interesse vorweisen können und die Zustimmung des:der Vermieter:in einholen. Du wirst dabei zum:zur Vermieter:in und unterzeichnest einen Untermietvertrag mit deinem:deiner Untermieter:in. Der Hauptmietvertrag mit dem:der Eigentümer:in bleibt davon unberührt, du allein haftest für Mietschulden und Schäden an der Mietsache.

Eine Mietvertragsvorlage findest du zwar überall im Internet, du solltest aber darauf achten, dass diese von Rechtsexpert:innen regelmäßig aktualisiert wird.

FAQ: Häufige Fragen zum Untermietvertrag

Kann man einfach so einen Untermietvertrag machen?

Für die Untervermietung der Wohnung oder Teilen davon ist die Erlaubnis des Vermieters erforderlich (§ 540 Abs. 1 BGB). Allerdings hat der:die Hauptmieter:in ein Recht auf Untervermietung, es sein denn, es sprechen schwerwiegende Gründe dagegen.

Was ist bei Untermietvertrag zu beachten?

Im Untermietvertrag enthalten sollten sein: Namen der Haupt- und Untermieter:in, der genauen Anschrift des Objekts mit seinen Eigenschaften, Angabe zu den Kosten wie Miete mit Nebenkosten und Kaution, Regelungen zu Schönheitsreparaturen und anderen Rechten und Pflichten, Mietbeginn und evtl. Mietende, Unterschriften beider Parteien.

Wer muss den Untermietvertrag unterschreiben?

Der Untermietvertrag ist ein Vertragsverhältnis zwischen Hauptmieter:in und Untermieter:in und wird von beiden unterschrieben. Der Hauptmietvertrag mit seinen Rechten und Pflichten bleibt davon unberührt. Der:die Hauptmieter:in trägt die Verantwortung, kann aber auch allein entscheiden.

Wann ist ein Untermietvertrag sinnvoll?

Der Untermietvertrag kommt etwa dann infrage, wenn eine Person aus einer WG auszieht, wenn du als Mieter:in einen Auslandsaufenthalt planst oder wenn du dir die Miete nicht mehr allein leisten kannst. Denke daran, den Vertrag schriftlich abzuschließen.

Was passiert bei illegaler Untervermietung?

Wenn Mieter:innen ihre Wohnung ohne Zustimmung untervermieten, riskieren sie die fristlose Kündigung ihres Mietvertrags. Das unerlaubte Untervermieten durch den:die Mieter:in stellt einen hinreichenden Grund für den:die Vermieter:in dar, die fristlose Kündigung des Mietvertrages auszusprechen.

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Nadine Kunert
Expertin für Verkauf & Vermietung

Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

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