Die Mietkaution (auch als Barkaution bekannt) dient Vermieter:innen als finanzielle Sicherheit für mögliche Schäden oder ausbleibende Mietzahlungen. Die Details zur Kautionsvereinbarung werden im Mietvertrag festgehalten. Welche Vorschriften wichtig zu beachten sind, wie die Rückzahlung der Mietkaution erfolgen muss und welche weiteren Alternativen es zur Mietsicherheit gibt, liest du hier.


importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Eine Mietkaution muss ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden.

  • Die Mietkaution darf das Dreifache der Nettokaltmiete nicht übersteigen.

  • Statt einer Einmalzahlung dürfen Mieter:innen die Mietkaution auch in Raten zahlen.

  • Die Kaution muss von dem:der Vermieter:in insolvenzsicher angelegt werden.

  • Spätestens 6 Monate nach Mietende müssen Vermieter:innen die Mietkaution in voller Höhe an den:die Mieter:in zurückzahlen – vorausgesetzt, es bestehen keine berechtigten Forderungen mehr.

  • Eine Alternative zur Mietkaution ist das Mietkautionssparbuch: Dabei legst du ein Sparbuch mit dem entsprechenden Betrag an und verpfändest das Sparbuch für die Mietdauer an deine:n Vermieter:in.

Was ist eine Mietkaution?

Die Mietkaution ist eine Sicherheit, die du als Mieter:in zu Beginn des Mietverhältnisses bei deinem:deiner Vermieter:in hinterlegst. Sie darf maximal drei Nettokaltmieten betragen. Zudem muss eine solche Mietsicherheit im Mietvertrag vereinbart werden – andernfalls hat dein:e Vermieter:in keinen Anspruch auf eine Mietkaution.Mit der Mietkaution sichern sich Vermieter:innen gegenüber etwaigen Mietschäden ab, die nach Ende des Mietverhältnisses bestehen – dazu zählen:

  • offene Mietzahlungen
  • nicht gezahlte Betriebskosten
  • erwartbare Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung
  • Schäden an der Mietsache, die durch den:die Mieter:in entstanden sind
  • ausgebliebene Schönheitsreparaturen trotz entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag

Folgende Kennzeichen der Mietkaution solltest du als Mieter:in kennen:

  • Mietkaution sorgt für Sicherheit: Ansprüche der Vermieter:innen gegenüber den Mieter:innen werden sichergestellt. Gesichert werden damit zukünftige Forderungen der Vermieter:innen, wie etwa offene Nebenkostenabrechnungen.
  • Die Kaution muss vertraglich festgeschrieben sein: Die Hinterlegung der Mietkaution muss im Mietvertrag vereinbart sein. Einen gesetzlichen Anspruch gibt es nicht.
  • Höchstgrenze: Sie darf in Deutschland bis zu drei monatlichen Mieten ohne Nebenkosten betragen.
  • Zahlung in drei Raten: Als Mieter:in darfst du den Gesamtbetrag der Mietkaution in drei gleichen Teilzahlungen zahlen.
  • Sie ist unkündbar: Während des Mietverhältnisses haben Mieter:innen keinen Zugriff.
  • Die Kaution muss geschützt werden: Die Vermieter:innen sind verpflichtet, die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen auf einem Mietkautionskonto anlegen.
Play Video-Preview

Darauf solltest du achten

Vermieter:innen dürfen die Höhe der Mietkaution nicht beliebig festlegen. In § 551 Abs. 1 BGB hat der Gesetzgeber ausdrücklich festgehalten, dass die Kaution maximal „das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen“ darf.

Als Mieter:in bist du nicht verpflichtet, die Mietkaution auf einen Schlag zu bezahlen. Dir steht eine Ratenzahlung mit insgesamt drei Teilzahlungen in gleicher Höhe zu (§ 551 Abs. 2 BGB). Dabei wird die erste Rate mit Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die zwei weiteren Ratenzahlungen müssen zusammen mit den nächsten zwei Mietzahlungen erfolgen.

Weitere Optionen zur Finanzierung der Mietkaution sind:

  • Dispositionskredit: Um die Mietkaution zu zahlen, überziehst du dein Konto. Dispokredite sollten nur im äußersten Notfall in Anspruch genommen werden, da hier hohe Zinsen von über zehn Prozent anfallen.
  • Ratenkredit: Um die Mietkaution zu finanzieren, kannst du einen Ratenkredit nehmen. Achte auf niedrige Zinsen und auf Sondertilgungsoptionen.
  • Mietbürgschaft: Eine Mietbürgschaft kann sinnvoll sein, wenn ein Kredit für dich nicht infrage kommt. Als Bürge eignen sich Privatpersonen, Banken und Versicherungen.
tipp
Mietkaution nicht gezahlt: Was passiert dann?

Bist du mit der Zahlung der Mietkaution im Verzug, musst du mit Mahnbescheiden von deinem:deiner Vermieter:in rechnen. Bist du als Mieter:in mit der Zahlung der Mietkaution um einen Betrag von mindestens zwei Nettokaltmieten im Verzug, droht dir sogar eine außerordentliche fristlose Kündigung der Mietwohnung (§ 569 Abs. 2a BGB).

Kautionszahlung: Diese Optionen hast du

Die Mietkaution kannst du entweder in Bar oder per Überweisung an deine:n Vermieter:in entrichten. Bei beiden Zahlungswegen ist wichtig, dass du deine getätigte Kautionszahlung im Nachhinein immer nachweisen kannst. Folgende Formen sind möglich: 

Zahlungsart Details
Barzahlung Um Probleme bei der Rückzahlung zu vermeiden: Den Betrag der Bargeldzahlung und das Datum auf einer Quittung notieren und von dem:der Vermieter:in unterschreiben lassen.
Überweisung  In diesem Fall musst du unbedingt den Einzahlungsbeleg aufheben, damit du die Einzahlung jederzeit belegen kannst. 
Mietkautionssparbuch Du kannst dein Mietkautionskonto selbst einrichten – Banken und Sparkassen bieten diesen Service an. Diese Form hat aufgrund der niedrigen Zinsen an Bedeutung verloren. Das dazugehörige Sparbuch verpfändest du als Mietsicherheit an den:die Vermieter:in. Nach Beendigung des Mietverhältnisses wird das Guthaben an dich ausgezahlt. Dazu benötigst du die Freigabe durch den:die Vermieter:in
Treuhandkonto Der:die Vermieter:in richtet ein Treuhandkonto für die Kaution ein. Die Mietkaution ist vom übrigen Vermögen getrennt auf einem separaten Konto oder in Form eines Sparbuchs anzulegen.
Bankbürgschaft Eine Bankbürgschaft als Mietkaution kommt ebenfalls infrage. In diesem Fall bürgt die Bank für deine Bonität und erfüllt Forderungsansprüche der Vermieter:innen. Die Bank berechnet eine sogenannte Avalprovision.Stiftung Warentest hat bei einer Umfrage unter Dutzenden von Finanzinstituten die durchschnittlichen Kosten einer Bürgschaft ermittelt. Bei einer Kautionshöhe von 2.000 Euro kostete die Bürgschaft bei einer Versicherung 2012 etwa 100 Euro pro Jahr, bei einer Bank circa 70 Euro. Die Bürgschaft schützt nicht vor Haftung. Nimmt der:die Vermieter:in die Bürgschaft in Anspruch, etwa wegen ausstehender Mietzahlungen oder offener Betriebskostenforderungen, musst du am Ende zahlen. Die bürgende Bank oder Versicherung holt sich die Auszahlung von dir zurück. Auch eine Privatperson aus dem näheren Verwandtenkreis kann als Mietbürg:in herhalten. Vorteil für dich: Es entstehen keine weiteren Kosten. Der Nachteil: Im Ernstfall kann es zu Streitigkeiten in der Verwandtschaft, da sie für deine Verbindlichkeiten zahlen muss.
Mietkautionsversicherung Versicherungen bieten Mietkautionsversicherungen an. Du zahlst keine Kaution an den:die Vermieter:in, sondern eine monatliche Prämie an die Versicherung. Die bürgt dafür für den Fall, dass du deinen Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht ordnungsgemäß nachkommst. Die Versicherungen verlangen für ihre Bürgschaft rund fünf Prozent der Kautionssumme im Jahr. Bei einer Kaution von 3.000 Euro sind das also 150 Euro.
Weitere Arten der Mietkaution

Neben den bisher genannten Optionen gibt es noch weitere Arten der Mietkaution. Dazu zählen unter anderem folgende:

  • Bausparvertrag
  • Mietkautionsdepot
  • Tagesanleihe
tipp
Versicherung prüft Kreditwürdigkeit:

Beachte: Die Versicherung prüft zunächst deine Kreditwürdigkeit und behält sich eine Ablehnung vor. Aus diesem Grund wird die Mietkautionsversicherung von Vermieter:innen oft nicht akzeptiert. 



Rechtliche Grundlagen zur Mietkaution

Vermieter:innen beanspruchen berechtigterweise eine Sicherheitsleistung, um mögliche offene Forderungen aus dem Mietverhältnis, wie Rückstände bei der Miete oder der Nebenkostenabrechnung, angemessen abzusichern. Zu deinem Schutz hat der Gesetzgeber dafür Grenzen geschaffen. 

Die Mietkaution darf maximal das Dreifache der pro Monat zu zahlenden Kaltmiete betragen, das bedeutet, dass die Betriebskosten nicht dazugezählt werden (§ 551 Absatz 1 BGB). Dir steht bei vereinbarter Zahlung einer Mietkaution das Recht zu, den Geldbetrag in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten (§ 551 Absatz 2 Satz 1 BGB). 

Sieht der Mietvertrag vor, dass die Mietkautionszahlung zwingend in einer Summe zu erfolgen hat, ist dieser Teil des Mietvertrages unwirksam.  

Das heißt: Du kannst den Betrag in drei gleiche Beträge aufteilen und jeweils monatlich den betreffenden Teilbetrag bezahlen. Die erste Rate der Zahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (§ 551 Absatz 2 Satz 2 BGB). 

Bei Mietverträgen, die nach Inkrafttreten der Mietrechtsnovelle 2013 abgeschlossen worden sind, können Vermieter:innen ohne vorherige Abmahnung fristlos kündigen, wenn die Kaution nicht rechtzeitig gezahlt wird und der Rückstand auf dem Mietkautionskonto zwei Monatsmieten erreicht hat. 


Mietrechtsberatung erhalten

Als WohnenPlus-Mitglied von ImmoScout24 erhältst du Unterstützung bei Mietrechtsthemen.

So wird die Mietkaution verwahrt

Vermieter:innen müssen die ihnen überlassenen Mietkautionen auf Konten anlegen, die von seinem:ihren übrigen Vermögen getrennt sind (§ 551 Absatz 3 Satz 1 bis 4 BGB). Die Konten müssen insolvenzsicher sein. Der Betrag der Mietkaution ist mindestens mit dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz zu verzinsen. Die erwirtschaftete Geldsumme muss dir bei Rückzahlung der Mietkaution ausgezahlt werden. 

Wie die Kaution angelegt wird, ist nicht vorgegeben. Du kannst dich auf eine Anlageform einigen. 

Voraussetzung für die Rückzahlung

Ist das Mietverhältnis beendet, erhältst du die Kaution zurück – inklusive der bis dahin angesammelten Zinsen. Voraussetzung für die komplette Rückzahlung ist, dass keine offenen Forderungen gegen dich bestehen. Bist du Mietzahlungen schuldig, weil du die pflichtgemäßen Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt hast, oder ist eine Betriebskostennachzahlung fällig, dürfen Vermieter:innen einen Teil einbehalten. 

Vermieter:innen haben die Mietkaution zurückzuzahlen, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen: 

  • Das Mietverhältnis ist beendet. 
  • Eine angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist ist abgelaufen. 
  • Es steht fest, dass der:die Vermieter:in gegen dich keine Ansprüche mehr hat. 

In der Regel dauert die Prüfungs- und Überlegungsfrist der Vermieter:innen bei der Wohnraummiete drei bis maximal sechs Monate. Wenn kein Anspruch gestellt wird, ist spätestens sechs Monate nach Mietende die Mietkaution an dich zurückzuzahlen. Der Rückzahlungsanspruch verjährt nach drei Jahren (§ 195 BGB).  

So holst du dir deine Kaution zurück

Die Rückzahlung der Mietkaution wird in § 551 BGB nicht ausdrücklich geregelt. Vielmehr steht Vermieter:innen eine „angemessene Überlegungsfrist“ von bis zu 6 Monaten zu. Werden in diesem Zeitraum keine relevanten Ansprüche gegen dich als Mieter:in erhoben, muss dein:e Vermieter:in dir die Kaution auszahlen (§ 548 BGB).

Kündigt dir der:die Vermieter:in rechtmäßig, zum Beispiel per Eigenbedarfskündigung, hast du immer noch Anspruch auf die Rückzahlung der Mietkaution. Erfolgte die Kündigung beispielsweise wegen ausbleibender Mietzahlungen oder Abschlagszahlungen für die Betriebskosten, musst du damit rechnen, dass du die Mietkaution gar nicht oder nur zum Teil zurückbekommst.

Du solltest im eigenen Interesse nicht abwarten, bis dein:e Vermieter:in endlich geprüft und gerechnet hat und das Geld nach langen Monaten Wartezeit auf dem Konto eintrifft. Denn der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution verjährt nach 3 Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses. Ist die dreijährige Frist verstrichen, hast du kein Anspruch mehr auf die Rückzahlung der Mietkaution.

 

Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten).

 



Antworten auf die häufigsten Fragen (FAQ)

Dürfen Vermieter:innen die Mietkaution einbehalten, wenn noch keine Nebenkostenabrechnung erstellt wurde? 

Vermieter:innen dürfen deshalb nicht die gesamte Kaution einbehalten, sondern nur einen Betrag, der in etwa der erwarteten Nachzahlung entspricht.

Gibt es eine Briefvorlage für die Rückzahlung der Mietkaution? 

Einen Musterbrief für die Rückzahlung der Mietkaution kannst du hier kostenlos downloaden.

Wie kann ich beim Auszug sicherstellen, dass es keine Probleme bei der Rückzahlung der Kaution gibt? 

Führe bei der Abnahme mit den Vermieter:innen Protokoll und erfülle deine vertraglichen Pflichten vor der Übergabe. Mängel, die nicht protokolliert wurden, gehen nicht zu deinen Lasten.

Was ist mit unberechtigten Forderungen? 

Mängel, die bei der Übergabe nicht festgestellt wurden und auch nicht protokolliert wurden, können nicht mehr geltend machen. Du bist immer nur für die Schäden verantwortlich, die im gemeinsamen Übergabeprotokoll benannt sind.

Unzulässig ist es von Vermieter:innen, im Fall nachträglich bemerkter Mängel die Mietkaution ganz oder teilweise einzubehalten. Das Übergabeprotokoll hilft dir als Beweis. Dazu liegen die Urteile des Amtsgerichts Pforzheim (Az. 6 C 105/04) und des Landgerichts Braunschweig (AZ: 6 S 175/94) vor.

Wie ist der Ablauf bei berechtigten Forderungen? 

Haben die Vermieter:innen berechtigte Mängel festgestellt und diese im Protokoll angegeben, musst du diese entweder beseitigen oder die Vermieter:innen können die Mängel auf deine Rechnung beseitigen lassen. Was danach von der Mietkaution übrig bleibt, muss dir zurückerstattet werden.


Wie gefällt Ihnen diese Seite?
/5
Bewerten Sie diese Seite Vielen Dank
Artikel herunterladen
Artikel melden
Vielen Dank!
Wir haben Ihr Feedback erhalten.
Redaktionsrichtlinien von ImmoScout24

Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren dich als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich für dich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, dir eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen deiner rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir dir, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.

War dieser Artikel hilfreich?
Der Artikel wurde als hilfreich bewertet.
Vielen Dank
Wir haben die Bewertung erhalten.