Miet­min­de­rung-Musterbrief: Kos­ten­lo­se Män­gel­an­zei­ge als Vor­la­ge 2024

Wenn in der Wohnung Mängel auftreten, können Mieter:innen temporär die Miete mindern. In einer Mängelanzeige weist ein:e Mieter:in darauf hin, dass eine vermietete Sache Mängel aufweist - der:die Vermieter:in beheben müssen. Sie beschreibt in der Regel die vorhandenen Mängel, seit wann diese bestehen und zu wann diese behoben werden müssen. In diesem Artikel erfährst du, was genau eine Mängelanzeige für deine:n Vermieter:in bedeutet und wie ein Mietminderungsbrief aussehen kann. 

Eine Mängelanzeige beschreibt eine Anzeige seitens Mieter:innen gegenüber Vermieter:innen in der darauf hingewiesen wird, dass eine vermietete Sache Mängel aufweist, oder dass eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich ist.

Eine Mängelanzeige beschreibt in der Regel den vorhandenen Mangel, seit wann dieser besteht und meist eine Aufforderung, bis wann die Mängel behoben werden müssen.

Eine Mängelanzeige bildet die Grundlage für eine Mietminderung. Durch die Beschreibung des Mangels lässt sich argumentieren, in welcher Höhe eine Mietminderung angemessen ist. Wichtig ist, dass die Mängelanzeige nicht nur eine Beschreibung enthält, sondern auch Bilder, die den Mangel beweisen. So hast du später die Möglichkeit, die inhaltliche Korrektheit der Mängelanzeige zu belegen.

Besonders wichtig ist, dass du in der Mängelanzeige auch gleich eine Mietminderung ankündigst. Denn eine Mietminderung setzt immer voraus, dass sie angekündigt wurde. Ab dem Zeitpunkt, wo der Mangel bekannt gegeben wird, ist grundsätzlich eine Reduktion der Miete zulässig, bis der vertraglich zugesicherte Zustand wiederhergestellt ist. Mietminderungstabellen bieten dabei eine Orientierungshilfe.

Wenn du eine Mängelanzeige inklusive Mängelliste verfasst, musst du einige Aspekte beachten, damit diese auch wirksam ist. Folgende Punkte sollte deine Mängelanzeige beinhalten:

• Adresse des:der Mieter:in
• Anschrift des:der Vermieter:in
• Datum
• Möglichst genaue, konkrete Beschreibung des vorhandenen Mangels.
• Seit wann ist der Mangel vorhanden, wann wurde er bemerkt?
• Nennung einer angemessenen Frist zur Mängelbeseitigung
• Beweise des vorhandenen Mangels (Fotos, etc.).

Wichtig ist, dass die Mängelanzeige unverzüglich erfolgen muss, sobald der Mangel festgestellt wurde. Das ist für beide Seiten wichtig. Denn Vermieter:innen können so rasch reagieren und verhindern, dass sich der Schaden womöglich im Haus ausbreitet. Mieter:innen haben umgekehrt die Gewissheit, dass der Mangel behoben wird oder die Miete entsprechend reduziert wird.

In der Praxis ist es empfehlenswert, beim Auftreten eines Mangels sofort eine E-Mail mit einer detaillierten Mängelanzeige an den:die Vermieter:in zu senden und Bilder oder Videos anzufügen. Zusätzlich sollte die Mängelanzeige auch per Post übermittelt werden. Diese ergänzende Übermittlung kannst du in deiner Mail bereits ankündigen. Die Mail dient dann als Vorab-Information, damit du als Mieter:in deine Pflicht erfüllt hast, den Mangel umgehend bekannt zugeben.

Um eine Mängelanzeige rechtssicher zuzustellen, gibt es zwei Möglichkeiten. Eine Möglichkeit ist es, selbst zur Hausverwaltung zu gehen und sich den Empfang auf einer Kopie des Schreibens quittieren zu lassen. Die zweite Möglichkeit besteht darin, eine bezeugende Person zu schicken, der du den Inhalt des Schreibens gezeigt hast und die sich den Empfang ebenfalls bestätigen lässt. Ein Einschreiben mit Rückschein gibt keine hundertprozentige Sicherheit.

Bitte beachte, dass folgendes Musterschreiben lediglich als Beispiel dient, um Ihnen eine Formulierungshilfe zu bieten. Falls du auf der sicheren Seite sein wollen, kannst du den Brief an deine:n Vermieter:in mit dem Mietminderungs-Generator erstellen. Hier wirst du umfassend informiert, um wie viel du die Miete mindern darfst. Anschließend steht ein fertiges Mietminderungsschreiben zum Download bereit.

Die Situation ist glücklicherweise eindeutig: Vermieter:innen müssen die Wohnung vertragsgemäß bereitstellen, also typischerweise in ordnungsgemäßem Zustand. Mängel müssen folglich von Vermieter:innen beseitigt werden. Doch wenn es Beschädigungen oder Mängel gibt, haben auch Mieter:innen Verpflichtungen. Denn jeder Mangel muss umgehend bekannt gegeben werden. Dazu sind Mieter:innen sogar gesetzlich verpflichtet (§ 8 MRG bzw. § 1097 ABGB). Der Mangel sollte gut dokumentiert und ohne jeden Aufschub kommuniziert werden.

Ab dem Zeitpunkt, an dem der Mangel gemeldet wurde, kann eine Mietminderung durch Mieter:innen geltend gemacht werden. Dadurch entsteht auch ein gewisser finanzieller Druck für Vermieter:innen, den Mangel rasch zu beseitigen. Die Mietminderung sollte daher gleich im Schreiben, in dem der Mangel bekannt gegeben wird, angekündigt werden. Das ist wichtig, denn eine Mietminderung ist nur mit einer solchen Ankündigung zulässig.

Vorsicht: Falls ein Mangel nur zu einer unerheblichen Beeinträchtigung für Mieter:innen führt, kann er:sie zwar Abhilfe, d.h. Instandsetzung verlangen, nicht aber die Miete mindern.

In der Mitteilung an den:die Vermieter:in, dass der Mangel besteht und eine Mietminderung geltend gemacht wird, muss auch direkt eine Frist für die Beseitigung des Problems gesetzt werden. Diese darf nicht willkürlich sein, sondern muss angemessen gewählt werden. Typischerweise werden zwei Wochen als angemessen betrachtet.

Abhängig davon, wie schwer der Mangel ist und wie lange er dauert, fällt die Gesamthöhe der Mietminderung dann unterschiedlich aus. Bestehende Gerichtsurteile zeigen beispielhaft auf, welche Mietminderungen als vertretbar angesehen werden. Ein vorübergehender, kurzfristiger Heizungsausfall im Winter kann etwa zu einer Mietminderung von 70 Prozent für die Dauer des Ausfalls führen. Allgemein haben Mieter:innen bei einer Mietminderung der Tauglichkeit lediglich eine Miete zu zahlen, die der Höhe nach angemessen ist.