Wie lange kann ein Haus eigentlich bestehen? Eine pauschale Antwort ist schnell gefunden: 80 bis 100 Jahre. Doch wovon hängt die Lebensdauer ab, lässt sie sich beeinflussen, wo sind die Schwachstellen eines Gebäudes? Gelten für Neubauten oder Gewerbeimmobilien andere Lebenserwartungen als für Altbauten und Wohngebäude?

importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Die Lebensdauer einer Immobilie bezeichnet den Zeitraum, in dem sie genutzt werden kann. 

  • Wohngebäude haben eine durchschnittliche Lebensdauer von 80 bis 100 Jahren. Für genauere Aussagen werden Bauweise und verwendete Materialien berücksichtigt. 

  • Bei gründlicher Wartung und turnusmäßig empfohlenen Sanierungsmaßnahmen kann ein Haus sehr viel länger halten.

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  • Was ist die Lebensdauer von Immobilien? – Definition

    Die Lebensdauer einer Immobilie bezeichnet den Lebenszyklus, also den Zeitwert, für den eine Immobilie Käufer:innen oder Bauherr:innen zur Verfügung steht. Bei ausreichender Instandhaltung der Immobilie geht man von folgenden Zeithorizonten aus: 

    • Gesamtnutzungsdauer von Gewerbeobjekten: 50 – 60 Jahre.  
    • Gesamtnutzungsdauer von Geschäftshäusern und Ladenlokalen: 60 – 80 Jahre 
    • Gesamtnutzungsdauer von (Miet-)Wohnhäusern: 80 –100 Jahre  

    Bei diesen Zeitangaben handelt es sich um Richtwerte, die in vielen Fällen deutlich überschritten werden. Eine umfängliche Sanierung kann die Lebensdauer unter Umständen verdoppeln. Bei Gewerbeimmobilien ist weniger das Material ausschlaggebend für die kurzen Zyklen, sondern es ist eine Frage der Nutzbarkeit. Nach 60 Jahren könnte eine Gewerbeeinheit bereits nicht mehr den funktionalen Anforderungen entsprechen

    Die Gesamtnutzungsdauer abzüglich der bereits genutzten Jahre ergibt die Restnutzungsdauer.  

    Wie alt kann ein Haus werden?

    Wie alt ein Haus tatsächlich werden kann, ist von vielen Faktoren abhängig.  

    • Nutzungstyp: Gewerbe oder Privat 
    • Das Baujahr und die damit verbundene Bauweise und Materialauswahl 
    • Instandhaltungsmaßnahmen: wurde die Bausubstanz geschützt und erneuert? 

    Damit sind Gebäude gemeint, die in Ihrer Materialsubstanz tatsächlich zu alt geworden sind und durch ein neues ersetzt werden müssen. In Deutschland liegt der Erneuerungsfaktor bei 1,5 Prozent, der aussagt, dass von 100 Häusern jährlich 1,5 abgerissen und neu gebaut werden. Der Grund für den Abriss ist nicht immer das Alter und die Unmöglichkeit zu sanieren. Es gibt auch Fälle, in denen man alte unmodern gewordene Häuser mit unflexiblen Raumaufteilungen und energetischen Defiziten lieber gleich durch ein neues ersetzt. Das ist auch der Grund dafür, warum heutzutage bevorzugt Bauweisen gewählt werden, die Flexibilität sicherstellen. Die Raumaufteilung kann dann beispielsweise einfacher an moderne Bedürfnisse angepasst werden. 

    Wie kann die Lebensdauer der Immobilie verlängert werden?

    Bei guter Pflege, guter Grundsubstanz und regelmäßiger Instandhaltung ist eine Nutzung weit über die durchschnittliche Lebensdauer hinaus möglich. Wichtig dabei ist, dass Sie für die Instandhaltung Geld ansparen, um sofort handeln zu können. 

    Lebensdauer erhöhen durch technische Wartung

    Die Lebensdauer einer gewerblich oder privat genutzten Immobilie ist wie bereits erwähnt begrenzt. Dennoch haben Immobilienbesitzer die Möglichkeit, die Restnutzungsdauer des betreffenden Gebäudes um einige Jahre zu verlängern.  

    Wohl einer der wichtigsten Bestandteile dieser verlängernden Maßnahmen ist die regelmäßige Wartung einer Immobilie. Hierzu zählt zum einen die Wartung einzelner technischer Bestandteile wie etwa der Heizungsanlage, des Abwassersystems und der elektrischen Leitungen. Darüber hinaus trägt jedoch auch die Wartung äußerer Bestandteile zum Erhalt eines Gebäudes bei. 

    Pflegen Sie Ihre Immobilie und sorgen Sie für Witterungsschutz

    Damit Sie lange etwas von Ihrer Immobilie haben, ist der Schutz vor Witterung besonders wichtig. Hier hilft ein gut abgedichtetes Dach und ein ausreichend dimensionierter Dachüberstand. Eindringende Feuchtigkeit und damit verbundener Frost können großen Schaden anrichten, insbesondere, wenn die Schwachstellen der Gebäudehülle wie beispielsweise Mörtelfugen nicht oder zu spät saniert werden oder sich Feuchtigkeit und Schimmel im Haus ausbreiten. Das Dach schützt das Haus vor Witterung und sorgt außerdem für eine gute Wärmebilanz, wenn es nach neusten Erkenntnissen saniert wurde. Genauso wichtig ist auch der Sockel, denn er verbindet das Bauwerk mit dem Grund und ist besonders anfällig für Nässe und Schimmel.

    Beachten Sie auch Wirkzusammenhänge bei Sanierungen. So kann der Einbau neuer Fenster zwar für eine bessere Energiebilanz sorgen, das Schimmelproblem aber auch erhöhen. Sinnvoll kann hier Abhilfe geschaffen werden mithilfe einer Lüftungsanlage.

    Im Zweifelsfall lohnt sich das Hinzuziehen eines Sachverständigen. Dieser kann nicht nur kleinste Schäden an der Baustruktur ausmachen, sondern gibt darüber hinaus auch Tipps für zukünftige Instandsetzungen, die sich positiv auf die Lebensdauer der Immobilie auswirken können

    Rücklagen für Instandhaltung bilden

    Bei einem frisch sanierten Haus haben Sie einige Jahre Ruhe vor Renovierungsarbeiten. Diesen Zeitraum sollten Sie nutzen, um ein Budget anzusparen für künftige Instandsetzungsarbeiten.

    Erfahrungswerte aus der Praxis belegen, dass alle 30 Jahre eine Runderneuerung stattfindet, passend zu sich verändernden Wohnbedürfnissen in der Gesellschaft und im Takt mit dem Sanierungszyklus für Kabel und Rohrleitungen.

    Um die nötigen finanziellen Mittel anzusparen, wird gerne die Faustformel empfohlen:

    • 20 €/ m² pro Jahr.
    • Das heißt: Bei einem Haus von 200 m² kommen pro Jahr 4000 € zusammen und in dreißig Jahren 120.0000 Euro

    Einzelne Gebäudeteile und Ihre Sanierungszyklen

    Für alle Gebäudeteile geht man von bestimmten Sanierungszyklen aus, die in den meisten Fällen auch realistisch sind. Dennoch können die Zeiträume variieren, je nach dem verwendeten Material. So kann eine Wand mit einer Wanddämmung aus Styropor bereits nach 30-50 Jahren sanierungsbedürftig sein. Ganz grundsätzlich kann an von folgenden durchschnittlichen Sanierungsintervallen ausgehen: 

    • Küchen und Badgeräte, Anstriche oder Bodenbeläge: 10 – 15 Jahre 
    • Kabel, Leitungen, Fenster, Türen: 30 – 40 Jahre
    • Grundstruktur der konstruktiven Elemente aus Beton oder Mauerwerk: 80 – 100 Jahre 
    • Dach: 50 Jahre, Flachdach: 30 Jahre 

    Wenn Sie ein Haus kaufen, sollten Sie sich die Instandhaltungen vom:von der Voreigentümer:in belegen lassen. Auf dieser Basis können Sie einschätzen, wie lange Sie ohne größere Baumaßnahmen im neuen Zuhause leben können. Andersherum mindert der Instandhaltungsstau Wert und Preis der Immobilie. Sie zahlen deutlich weniger

    Die unterschiedlichen Sanierungszyklen finden heutzutage Berücksichtigung beim Hausbau, indem man Baustoffe der gleichen Sanierungszyklen nach Möglichkeit separiert: Kabel werden beispielsweise nicht mehr einbetoniert, sondern in Schächten geführt, um sie besser erreichen und austauschen zu können. Nach diesem Prinzip der Systemtrennung lassen sich Sanierungen sehr viel einfacher umsetzen.  

    Lebensdauer von Alt – und Neubauten

    Dass Gebäude sehr lange halten können, ist belegt. Gut zu beobachten ist das bei Fachwerkhäusern und Objekten aus hochwertigen Materialien wie Sandstein, wie sie Anfang des 19. Jahrhunderts entstanden sind. Bei diesen Gebäuden wird sehr viel Sanierungsaufwand betrieben und oft auch bis in die tragenden Elemente hinein saniert, sodass europäische Großstädte nach wie vor in ihrem Glanz erstrahlen. Bei weniger wertigen und historisch weniger bedeutsamen Immobilien lohnt sich eine Sanierung der Grundstruktur meist jedoch nicht. 

    Bedeuten moderne Baustoffe ebenfalls eine Verlängerung des Lebenszyklus eines Gebäudes? Nein, Stein und Holz halten länger als moderne Dämmstoffe. Außerdem weiß man heute noch zu wenig über die Alterungsprozesse von Kleb- und Kunststoffen. Hinzu kommt, dass man heutzutage nicht mehr für die Ewigkeit baut, sondern unter einem herrschenden Preisdruck dem Preis angemessene Baulösungen, also stark optimierte Konstruktionen, umsetzt.  

    FAQ: Häufige Fragen zur Lebensdauer von Immobilien

    Wie lange hält eine Immobilie? 

    Ein Wohnhaus hat eine Lebensdauer von durchschnittlich 80 – 100 Jahren. Während nicht massive Fertighäuser circa 60 Jahre halten,  kann man bei solide gebauten Häusern mit 100 bis 150 Jahre rechnen. Die hier genannten Zeiträume setzen natürlich eine regelmäßige Wartung der Immobilie voraus.

    Wie alt darf eine Immobilie sein? 

    Wenn eine Immobilie regelmäßig saniert worden ist, kann ihr Lebensdauer deutlich länger sein. Hochwertige, solide Gebäude aus langlebigen Materialien, Sandstein etwa, wie sie Anfang des 19. Jahrhunderts üblich waren, lassen sich über lange Zeiträume konservieren.

    Wie verlängere ich die Lebensdauer meines Hauses? 

    Eine regelmäßige Wartung des Hauses hilft, größere Schäden zu vermeiden. So sollten Sie Heizung, Kabel und Rohrleitungen im Blick behalten. Besonders wichtig ist die Überprüfung von Dach, Sockel und äußerer Gebäudehülle. Feuchtigkeitsschäden können sich im ganzen Haus fortsetzen und die Lebensdauer der Immobilie verkürzen.

    Was ist die Restnutzungsdauer einer Immobilie? 

    Die Gesamtnutzungsdauer abzüglich der bereits genutzten Jahre ergibt die Restnutzungsdauer. Um die Gesamtnutzungsdauer beurteilen zu können, ist es wichtig, die Bauweise einzubeziehen, die eingesetzten Materialien und zu überprüfen, ob die unvermeidlichen Sanierungsintervalle eingehalten worden sind. 

    Wie lange hält ein Holzhaus? 

    Ein Holzhaus kann bis zu 100 Jahre und länger halten. Fachwerkhäuser belegen dies. Allerdings ist der Pflegeaufwand bei Holz besonders hoch. Je mehr Salzgehalt in der Luft ist, desto höher auch der Pflegeaufwand. Daher ist ein Holzhaus am Meer deutlich pflegeintensiver. 

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