Was du jetzt über die Änderungen zur Erbschaftssteuer im Jahressteuergesetz seit Januar 2023 wissen musst, erfährst du hier. Im Ratgeber erhältst du außerdem grundlegende Informationen zur Erbschaftssteuer auf Immobilien:

Welche Freibeträge & Steuerklassen gibt es? Wie viel Erbschaftssteuer muss ich zahlen? Kann ich die Erbschaftssteuer umgehen?

Mit unserem Erbschaftssteuerrechner können Immobilien-Erb:innen ihre individuelle Erbschaftssteuer berechnen. Die kostenlose Immobilienbewertung bietet außerdem Informationen zum Verkehrswert der Immobilie und bildet somit die Grundlage zur Berechnung der Erbschaftssteuer-Höhe.

importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Grundsätzlich musst du auf geerbtes Vermögen immer Steuern zahlen. Das gilt auch bei geerbten Immobilien. Je nach Verwandtschaftsgrad sind jedoch bestimmte Freibeträge vorgesehen.

  • Die Höhe der Erbschaftssteuer basiert auf dem Verkehrswert des Objektes, von dem du den zutreffenden Freibetrag abziehen und die Steuer dann abhängig von deiner Erbschaftssteuerklasse berechnest.

  • Das Finanzamt berechnet die zu zahlende Erbschaftssteuer. Ein professionelles Wertgutachten kann deine Steuerlast reduzieren.

  • Eine Neuauflage des steuerlich relevanten Bewertungsgesetzes sorgt seit Januar 2023 für eine höhere Bewertung von Immobilien. Die Erbschaftssteuer steigt dadurch ebenfalls.

  • Die Immobilienbewertung von ImmoScout24 ist schnell und kostenlos. Mit diesem Wertgutachten erhältst du eine erste Orientierung zum Verkehrswert der geerbten Immobilie. Dieser bildet die Grundlage zur Berechnung der anfallenden Erbschaftssteuer.


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  • Individuelle Bewertung Ihrer Immobilie
  • Basierend auf aktuellen Preisdaten
  • Wann fällt Erbschaftssteuer für eine Immobilie an?

    In Deutschland wird die Erbschaftssteuer immer dann fällig, wenn du Geld, ein Unternehmen, Aktien oder die Immobilie einer verstorbenen Person erbst und das Erbe annimmst. Aber ob tatsächlich eine Erbschaftssteuer anfällt oder nicht, hängt vom Wert der Immobilie sowie von deinem Verwandtschaftsgrad zur verstorbenen Person ab. Durch geltende Freibeträge und unterschiedliche Erbschaftssteuerklassen kann die Steuer recht gering ausfallen. Wenn das geerbte Vermögen unter dem Freibetrag liegt, wird sie gar nicht erst erhoben.

    Erbschaftssteuerrechner



    Wenn deine Eltern dir eine Immobilie vererben hast du als deren Kind einen Freibetrag von 400.000 Euro. Alles, was über diesen Betrag hinaus geht, muss versteuert werden. Und es ist immens wichtig, dass du dich rechtzeitig mit einer möglichen Erbschaftssteuer auseinandersetzt. So weißt du bereits früh, ob und wie viel du zahlen musst.

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    Mit der Novellierung des Bewertungsgesetzes (BewG), könnte sich der Immobilienwert ab 2023 bei Wohnhäusern und Eigentumswohnungen „leicht um 20 bis 30 Prozent erhöhen“, so die Einschätzung des Eigentümerverbands Haus und Grund Deutschland. Bei gewerblichen Immobilien möglicherweise sogar um die Hälfte.

    Erbschaftssteuer Höhe: Freibeträge und Steuerklassen

    Die Frage, wie hoch die Erbschaftssteuer in Deutschland ausfällt, ist wesentlich für deine Entscheidung, ob du das Immobilienerbe überhaupt annehmen möchtest. 

    Dazu ist es wichtig, zu verstehen, wie sich Erbschaftssteuern errechnen. Die Erbschaftssteuer bemisst sich …

    • am aktuellen Verkehrswert der Immobilie.
    • an den Freibeträgen, die je nach Verwandtschaftsgrad variieren.
    • an der Höhe des zu versteuernden Wertes 
    • sowie an der Steuerklasse.

    Warum hat sich die Erbschaftssteuer in 2023 erhöht?

    Während Freibeträge und auch Steuersätze gleichbleiben, wurde die Immobilienbewertung an die Realität angepasst, wie es auch bereits bei der Grundsteuer in 2022 geschehen ist.  Außerdem wurde das steuerlich relevante Bewertungsgesetz, das im Wesentlichen auf die ImmoWertV zugreift, an die neue Version der Immobilienbewertungsverordnung vom 14. Juli 2022 angepasst

    Das führt dazu, dass eine Immobilie, die 600.000 Euro wert war, nach der Neubewertung 800.000 Euro wert sein könnte. Auch wenn Immobilienbesitzer:innen damit auf dem Papier vermögender sind, so steigt auch die Erbschaftssteuer, die einen prozentualen Anteil von 7 bis 50 Prozent vom Betrag jenseits der Freibetragsgrenze ausmacht. Immobilienexpert:innen prognostizieren eine für einige kaum zu stemmende Steuerlast. 

    Beispiel zur Berechnung der Erbschaftssteuer

    Übertragung Immobilie Wert 600.000 (2022) Wert 800.000 (2023)
    Freibetrag bei einem Kind 400.000 € 400.000 €
    verbleiben 200.000 € 400.000 €
    Versteuerung Mit 11% (bis 300.000 €) Mit 15% (bis 600.000 €)
    Erbschaftssteuer 22.000 € 60.000 €

    Erbschaftssteuerrechner



    Wer ab 2023 eine Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung bekommt, ist, nach aktuellen Einschätzungen mit hohen Kosten durch die Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer konfrontiert

    tipp
    Gut zu wissen:

    Die hohe Erbschaftssteuer wird nicht in jedem Fall fällig. Normalerweise findet die Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren statt. Fehlen Vergleichswerte – und nur dann – kommt das Sachwertverfahren zum Zug

    Die Anpassungen im BewG betreffen auf besonders empfindliche Weise genau dieses Verfahren. Auch das Ertragswertverfahren für Renditeobjekte erfährt einige Anpassungen.  

    Wie hoch sind die Freibeträge bei Erbschaft einer Immobilie?

    Als erbende Person steht dir ein Freibetrag zu, auf den du keine Steuern zahlen musst. Den Freibetrag kannst du von der Erbschaft abziehen. Erst auf die Summe, die nach Abzug übrigbleibt, erhebt das Finanzamt die Erbschaftssteuer. Für die Höhe des Freibetrags sind der Verwandtschaftsgrad und die sich daraus ergebende Steuerklasse ausschlaggebend.

    Erbschaftssteuer Freibeträge Infografik

    Verwandtschaftsgrad und Freibeträge gemäß § 16 ErbStG

    Verwandtschaftsgrad Freibetrag bei Erbschaftssteuer
    Ehegatt:in, eingetragene:r Lebenspartner:in 500.000 €
    Kinder, Stiefkinder 400.000 €
    Enkelkinder 200.000 €
    Eltern, Großeltern 100.000 €
    alle anderen Erb:innen 20.000 €  

    Was sind die Steuerklassen je nach Verwandtschaftsgrad?

    Erb:innen werden nach dem Erbrecht in drei Steuerklassen eingeteilt (§ 15 Steuerklassen ErbStG). Die Steuerklassen ergeben sich allein aus dem Verwandtschaftsverhältnis und hängen nicht mit den Einkommenssteuerklassen zusammen. Je nachdem, zu welcher Steuerklasse du gehörst, erhebt das Finanzamt unterschiedlich gestaffelte Erbschaftssteuersätze:

    • Steuerklasse I:
      Eheleute, Kinder, Stiefkinder, Enkelkinder, Urenkelkinder, Eltern, Großeltern
    • Steuerklasse II:
      Eltern und Großeltern (sofern sie nicht zur Steuerklasse I zählen), Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Eheleute
    • Steuerklasse III:
      Alle weiteren Erb:innen

    Erbschaftssteuer-Tabelle: Steuerklassen & Steuersätze

    Zu versteuernde

    Erbschaft nach Abzug

    der Freibeträge

    Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
    bis 75.000 € 7 %
    15 %
    30 %
    bis 300.000 € 11 %
    20 % 30 %
    bis 600.000 € 15 %
    25 % 30 %
    bis 6.000.000 € 19 % 30 % 30 %
    bis 13.000.000 € 23 % 35 % 50 %  
    bis 26.000.000 € 27 % 40 % 50 %  
    über 26.000.000 € 30 % 43 % 50 %  
    Zu versteuernde Erbschaft nach Abzug der Freibeträge Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
    bis 75.000 € 7% 15% 30%
    bis 300.000 € 7% 15% 30%
           
           

    Erbschaftsteuerrechner: So wird Erbschaftssteuer für Immobilien berechnet

    Erbschaftssteuer Rechner

    Um die Erbschaftssteuer für Immobilien zu berechnen, benötigst du zunächst den aktuellen Verkehrswert. Ziehe davon den Freibetrag ab, der von deinem Verwandtschaftsgrad und somit deiner Erbschaftssteuerklasse abhängt. Daraus ergibt sich der Steuersatz für das Immobilienerbe.

    Erbschaftssteuerrechner



    tipp
    Tipp: Schnelle, kostenlose Immobilienbewertung von ImmoScout24 nutzen

    Wir bieten dir die Möglichkeit, die Immobilienbewertung deiner geerbten Immobilie innerhalb weniger Minuten kostenlos vorzunehmen. So erhältst du einen guten ersten Eindruck vom aktuellen Verkehrswert deiner Immobilie.

    Beispielrechnung 1 : Von der Tante ein Haus erben – wieviel Steuern musst du zahlen?

    Wert der Immobilie 407.000 EUR
    Verwandschaftsgrad Neffe/Nichte 20.000 EUR Freibetrag
    Zu versteuernder Betrag 387.000 EUR
    Neffe/Nichte (Steuerklasse II) 25 %
    Erbschaftsteuer 96.750 EUR
    Tante und Nichte besprechen Erbschaft einer Immobilie vor 2023 Tante und Nichte besprechen Erbschaft einer Immobilie vor 2023

    Das von deiner Tante geerbte Haus ist 407.000 Euro wert. Trittst du das Erbe an, liegt dein Freibetrag für die Erbschaftssteuer bei 20.000 Euro. Deine zu versteuernde Erbschaft beträgt daher 387.000 Euro. Als Nichte oder Neffe gehörst du zur Steuerklasse II. Bei einem Steuersatz von 25 Prozent zahlst du 96.750 Euro Erbschaftssteuer.

    Beispielrechnung 2: Vom Vater ein Haus erben – Diese Kosten fallen für die Erbschaftssteuer an

    Wert der Immobilie 407.000 €
    Verwandschaftsgrad Kind 400.000 € Freibetrag
    Zu versteuernder Betrag 7.000 €
    Kind (Steuerklasse I) 7%
    Erbschaftsteuer 490 €

    Das von deinem Vater geerbte Haus ist 407.000 Euro wert. Als Kind gehörst du zur günstigen Steuerklasse I. Nach Abzug deines Freibetrags von 400.000 Euro beträgt deine zu versteuernde Erbschaft 7.000 Euro. Bei einem Steuersatz von sieben Prozent zahlst du 490 Euro Erbschaftssteuer.

    Erbschaftssteuer umgehen: Wann ist eine geerbte Immobilie steuerfrei?

    Steuerfrei erbst du eine Immobilie, wenn du als verwitwete:r Ehepartner:in oder Lebenspartner:in im Eigenheim bleibst. Das gilt unabhängig von Wert und Größe der Immobilie. Dafür muss die erblassende Person vor ihrem Tod selbst in dem Objekt gewohnt haben. Zudem gilt die Auflage, dass du dort die nächsten zehn Jahre wohnen musst, um die Zahlung der Erbschaftssteuer zu umgehen. Möchtest du innerhalb dieser zehnjährigen Frist das geerbte Haus doch verkaufen oder vermieten, wird die Steuer wiederum fällig.

    Auch Kinder erben eine Immobilie steuerfrei, wenn sie dort für mindestens zehn Jahre wohnen. Hier gilt aber eine Obergrenze von 200 Quadratmetern Wohnfläche. Sollte die Immobilie größer sein, muss die restliche Fläche versteuert werden.

    tipp
    Erbschaftssteuer durch vorzeiten Verkauf umgehen

    Viele Immobilienbesitzer:innen machen sich schon zu Lebzeiten Gedanken zur späteren Erbschaftssteuer. Ein beliebter Weg ist die Hausübergabe an Kinder in Form einer Schenkung, was einer vorgezogenen Erbschaft entspricht, auf die keine Erbschaftssteuer erhoben wird. Das gilt allerdings nur, wenn die Freibeträge ausreichen, die alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden können. Eine interessante Alternative kann der Verkauf innerhalb der Familie sein. 

    Änderungen bei der Immobilienbewertung in 2023

    Wird eine Immobilie überschrieben – als Erbe oder auch Schenkung, muss zunächst der Immobilienwert geschätzt werden. Das geschieht über Berechnungsfaktoren. Einige dieser Faktoren wurden nun per Gesetzesbeschluss zum Januar 2023 geändert und führen zur erhöhten Steuerlast im Erbfall.


    Was hat sich im Januar 2023 bei der Immobilienbewertung geändert?

    1. Sachwertverfahren

    Die Ermittlungen des Gebäudesachwertes wurden wie folgt angepasst:

    • Ergänzung von Baupreisindex, Regionalfaktor und Alterswertminderungsfaktor
    • der bestehende gesetzliche Sachwertfaktor wurde angehoben
    • Erhöhung der Gesamtnutzungsdauer von 70 auf 80 Jahre (für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) 

    2. Ertragswertverfahren  

    Inhaltlich hat sich hier die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten geändert. Statt der bisherigen pauschalen Ermittlung auf Basis eines Prozentsatzes der Jahresmiete werden die Bewirtschaftungskosten jetzt auf Basis der Quadratmeteranzahl, des Rohertrags und unter Aufschlüsselung auf Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis ermittelt. Außerdem werden die pauschalen Liegenschaftszinssätze herabgesetzt. 

    Insgesamt steigen die Werte von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie von Eigentumswohnungen also enorm. Das gilt aber nur, wenn keine Vergleichspreise vorhanden sind und das Vergleichswertverfahren daher nicht angewendet werden kann.  
     

    Was das in der Praxis bedeutet: 
    Nach vorsichtigen ersten Prognosen aus dem Immobiliensektor werden die Änderungen nicht ganz so flächendeckende und dramatische Auswirkungen haben. Das liegt daran, dass im Sachwertverfahren der vom Gutachterausschuss ermittelte Sachwertfaktor Vorrang hat vor dem per Gesetz festgelegten. Es wäre also denkbar, dass die örtlichen Gutachterausschüsse eigene Sachwertfaktoren verstärkt ermitteln werden.

    Die zweite gute Nachricht ist:
    Den Erhöhungen des Verkehrswertes über die Berechnungsfaktoren kann dadurch entgegengetreten werden, dass du ein eigenes Sachverständigengutachten beauftragst. Sollte dieses einen niedrigeren Verkehrswert ausweisen, kannst du es beim Finanzamt als Beleg für den niedrigeren Wert einreichen. 

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    Erbschaftssteuer-Erhöhung: Auswirkungen für Immobilienbesitzer

    Um sich Klarheit über die Höhe der Erbschaftssteuer nach der Erbschaftssteuererhöhung 2023 zu verschaffen, ist eine professionelle Immobilienwertermittlung der erste Schritt. Möglicherweise kann ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden. Unter Umständen ist für deine Immobilie aber auch das Vergleichswertverfahren anwendbar. 

    Kann man die Erbschaftssteuer umgehen?

    Wer sofort nach der Erbschaft in die geerbte Immobilie einzieht und dort mindestens zehn Jahre wohnen bleibt, kann sich damit die gesamte Erbschaftssteuer sparen. Für Kinder und Enkelkinder gilt: Das Haus darf nicht mehr als 200 Quadratmeter Wohnfläche besitzen, alles darüber hinaus fällt unter die Erbschaftssteuer.

    Wie kann ich die Steuerbelastung beim Immobilienerbe senken?

    Du hast mehrere Möglichkeiten, um die Steuerbelastung beim Immobilienerbe zu verringern. Lasse dich am besten professionell beraten, wenn du eine hohe Steuer erwartest.

    Folgende Möglichkeiten kommen infrage:

    • Nachlassverbindlichkeiten:
      Verbindlichkeiten wie Schulden der erblassenden Person, Beerdigungskosten, Erbscheingebühren sowie Kosten für die Testamentseröffnung können die Steuerlast senken. Das Finanzamt erkennt 10.300 Euro als Pauschalsumme ohne Nachweise an. 
    • Verkehrswertgutachten:
      Beauftrage ein professionelles Verkehrswertgutachten, um den genauen Immobilienwert zu ermitteln. Das Finanzamt legt die Steuer nämlich nur anhand einer groben Schätzung fest. Eine unabhängige Immobilienbewertung kann zu einem deutlich geringeren Wert kommen, was die Steuerlast reduziert.
    • Vermietete Immobilien:
      Bei vermieteten Objekten musst du nur auf 90 Prozent des Verkehrswertes Steuern zahlen und erhältst gewissermaßen 10 Prozent Rabatt auf die Steuerlast.

    Ablauf: Erbschaftssteuer bei Immobilien Schritt für Schritt erklärt

    Schritt 1: Immobilie geerbt – und nun?

    Immobilie geerbt - was nun?

    Hast du ein Haus oder eine Eigentumswohnung geerbt, musst du nicht nur steuerrechtliche Fragen klären, sondern meist auch entscheiden, was mit der Immobilie passieren soll. Willst du nicht selbst einziehen, kannst du das Objekt mithilfe eines:einer Makler:in verkaufen oder vermieten – oder aber das Erbe ausschlagen. In jedem Fall gilt es, den Immobilienwert zu berechnen, Mietpreisverordnungen zu beachten und Fristen zu wahren. Schließlich willst du mit einer verschuldeten Immobilie nicht in eine finanzielle Schieflage geraten.

    Schritt 2: Wie wird eine Immobilie im Erbfall bewertet?

    Immobilienbewertung Erbe

     

     

     

     

    Das Finanzamt bestimmt den Wert einer Immobilie über die Grundvermögensbewertungsverordnung. Damit du die Höhe der Erbschaftssteuer berechnen kannst, musst du als Erstes den Wert der Immobilie kennen. Bei ImmoScout24 kannst du einfach, schnell und kostenlos den Immobilienwert erfahren. Lege gleich los!


    Schritt 3: Kontakt mit dem Finanzamt


    Ein geerbtes Haus bedeutet erst einmal Schriftverkehr mit dem Finanzamt, denn sämtliche Erbschaften in Deutschland unterliegen laut Gesetz der Steuerpflicht. Innerhalb von drei Monaten nach dem Tod eines Menschen, der dich als Erb:in eingesetzt hat, musst du das Finanzamt über die Erbschaft informieren. Alles andere wäre womöglich Steuerhinterziehung. Die Finanzbehörde kann noch Jahre später die Erbschaftssteuer von dir einfordern und sogar ein Strafverfahren gegen dich einleiten.

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    FAQ: Häufige Fragen zur Erbschaftssteuer

    Wann wird die Erbschaftssteuer fällig?

    Wenn jemand stirbt und du ein Grundstück oder Haus erbst, musst du auf dieses Erbe Erbschaftssteuer zahlen, sofern es den für dich geltenden Freibetrag überschreitet. Das gilt auch für andere Arten von geerbtem Vermögen. Das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz regelt die Höhe der anfallenden Steuer.

    Wann ist eine geerbte Immobilie steuerfrei?

    Kinder, Eheleute und Lebenspartner:innen müssen keine Erbschaftssteuer zahlen, wenn die verstorbene Person vor ihrem Tod in dem Haus gelebt hat und die erbende Person noch mindestens zehn Jahre lang darin wohnen wird. Die Erbschaftssteuer für Kinder fällt ab einer Fläche von über 200 Quadratmetern an.

    Wer erhebt die Erbschaftssteuer auf Haus, Wohnung oder Grundstück?

    Das Finanzamt erhebt die Erbschaftssteuer und wird sich nach Ausstellung des Erbscheins mit dir in Kontakt setzen. Zudem hast du die Pflicht, innerhalb von drei Monaten nach dem Todesfall mit dem Finanzamt zu kommunizieren.

    Wie wird die Erbschaftssteuer für Immobilien berechnet?

    Zur Berechnung der Erbschaftssteuer benötigst du zunächst den aktuellen Verkehrswert der Immobilie. Davon wird dann der Freibetrag abgezogen. Die genaue Besteuerung hängt von deiner Erbschaftssteuerklasse ab, die sich wiederum aus deinem Verwandtschaftsgrad zur verstorbenen Person definiert.

    Wie hoch ist die Erbschaftssteuer für Immobilien?

    Die Höhe der Erbschaftssteuer bei Immobilien hängt vom Wert des Objektes, von deinem Verwandtschaftsgrad zur vererbenden Person, vom Freibetrag sowie von deiner Steuerklasse aus der Erbschaftssteuertabelle ab.

    Gibt es für die Zahlung der Erbschaftssteuer Fristen?

    Du musst die Erbschaftssteuer erst dann zahlen, wenn das Finanzamt dich dazu auffordert. Jedoch musst du den Erbfall innerhalb von drei Monaten nach Tod der vererbenden Person beim Finanzamt melden.

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    Nadine Kunert
    Expertin für Verkauf & Vermietung

    Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

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