Immobilienrente: Be­rech­nung, An­bie­ter & Ab­lauf

Die Immobilienrente ist eine Form der Immobilienverrentung, mit der Eigentümer:innen ihre Rente durch den Verkauf ihrer Immobilie aufbessern, aber weiterhin in ihrem verkauften Haus wohnen bleiben können.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, für wen die Immobilienrente mit Wohnrecht sinnvoll ist, welche steuerlichen Aspekte zu beachten sind und welche Alternativen es zur Immobilienrente gibt. Außerdem erhalten Sie Beispiele zur Berechnung der Immobilienrente, Informationen zu Anbietern sowie die Antwort auf die Frage "Wie sicher ist eine Immobilienrente?".

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Bei einer Immobilienrente handelt es sich um eine Art der Immobilienverrentung, bei dem Eigentümer:innen ihre Immobilie verkaufen und im Gegenzug ein Wohnrecht sowie monatliche Rentenzahlungen bis zum Lebensende von dem:der Käufer:in erhalten.

Das Modell der Immobilienrente mit Wohnrecht ist jedoch variabel und lässt unterschiedliche vertragliche Ausgestaltungen zu. So können Eigentümer:innen und Kaufinteressierte sich auf eine der folgenden Arten der Immobilienrente einigen: 

• Leibrente
• Zeitrente
• Abgekürzte Leibrente
  

Die Immobilienrente als Leibrente im strengen Sinne beinhaltet die Vereinbarung, dass Verkäufer:innen bis zum Lebensende regelmäßige Rentenzahlungen als Kaufpreiszahlung für das Haus oder die Wohnung erhalten.

Außerdem erhalten sie bei der Leibrente ein lebenslanges Wohnrecht, wodurch sie weiterhin in der Immobilie wohnen und damit im gewohnten Umfeld leben können.

Es ist zudem möglich, dass Immobilienverkäufer:innen zusätzlich zur Leibrente eine einmalige Auszahlung von dem:der Käufer:in erhalten.

Bei der Immobilienrente als Zeitrente wird zwar ebenfalls eine regelmäßige Rentenzahlung sowie ein Wohnrecht vereinbart, jedoch ist zumindest die Rentenauszahlung zeitlich begrenzt.

Wie bei der Immobilienleibrente gibt es auch bei der Zeitrente die Option, zusätzlich zu den wiederkehrenden Rentenzahlungen eine einmalige Auszahlung im Immobilienkaufvertrag zu vereinbaren.

Ein wesentlicher Unterschied zur Immobilienleibrente liegt darin, dass die vereinbarten Rentenzahlungen nicht mit dem Tod des:der Begünstigten enden, sondern diese dann auf die Erbberechtigten übergehen – und zwar für den vertraglich festgelegten Zahlungszeitraum.

Das Wohnrecht hingegen erlischt zwingend mit dem Tod, da es nicht durch Vererbung, Veräußerung oder Überlassung übertragbar ist. Wird beispielsweise eine Zeitrente für einen Zeitraum von zehn Jahren vereinbart, erhalten die Begünstigten also für diese zehn Jahre eine regelmäßige Rente in vereinbarter Höhe (und eventuell eine Einmalzahlung).

Dank des zugeschriebenen Wohnrechts für die festgelegte Dauer dürfen sie in der Immobilie wohnen bleiben. Verstirbt der:die Begünstigte zum Beispiel sieben Jahre nach dem Verkauf, würden die Erbberechtigten für die restlichen drei Jahre die ausstehenden Rentenbezüge zu gleichen Konditionen erhalten.

Die sogenannte abgekürzte oder temporäre Leibrente kann als eine Mischung aus Leibrente und Zeitrente verstanden werden. Die Rentenzahlungen enden hierbei entweder durch Eintritt des Todes oder mit dem Erreichen eines bestimmten Alters des:der Begünstigten.

Das bedeutet, dass die Rentenzahlungen auch nicht auf etwaige Erbberechtigte übergehen. In diesem Aspekt grenzt sich die abgekürzte Leibrente von der Zeitrente ab.

Die Immobilienrente mit Wohnrecht an sich ist nicht an feste Voraussetzungen geknüpft, jedoch ergibt diese Art der Immobilienverrentung nicht für jede Person oder Lebenssituation Sinn.

Grundsätzlich richtet sich der Hausverkauf mit Wohnrecht an ältere Eigentümer:innen, die einerseits im Ruhestand ihre Rente aufbessern und andererseits im Eigenheim wohnen bleiben möchten. Folgende Voraussetzungen für die Immobilienrente sollten gegeben sein:

• Eigentümer:in ist um die 65 Jahre alt.
• Grundstück ist frei von Lasten oder es besteht zumindest nur noch eine geringe Restschuld aus der Immobilienfinanzierung.
• Grundstück und Immobilie müssen einen ausreichend hohen Wert haben.
  

An erster Stelle steht die Verkehrswertermittlung, denn auf Basis dieses Wertes erfolgen die weiteren Immobilienrente-Berechnungen. Außerdem wird der Wert des Wohnrechts berechnet, da dieser den Verkehrswert der Immobilie schmälert.

Die Differenz aus dieser Subtraktion sowie die gewünschte Art der Immobilienrente (Leibrente, Zeitrente oder abgekürzte Leibrente) dienen als Grundlage für die Berechnung der Höhe der regelmäßigen Rentenzahlungen.

Ablauf bei Immobilienrente: Hausverkauf auf Rentenbasis

1. Verkehrswertermittlung der Immobilie
2. Art der Immobilienrente festlegen
3. Wertermittlung des Wohnrechts
4. Berechnung der monatlichen Rentenzahlung
   

Um die Höhe der Rentenzahlungen im Rahmen einer Immobilienrente zu berechnen, sind mehrere Rechenschritte notwendig. Zudem unterscheiden sich die Rechenwege zwischen Leibrente und Zeitrente noch einmal.

In den folgenden Absätzen gehen wir die einzelnen Rechenschritte für die Berechnung der Rentenhöhe einer Immobilienrente durch.

Soll die eigene Immobilie auf Rentenbasis verkauft werden, sollten Eigentümer:innen bei der Wertermittlung des Verkehrswertes auf die Expertise von Immobilienprofis zurückgreifen. Hierzu zählen Makler:innen, Sachverständige und Gutachter:innen. Sie kennen sich mit den etablierten Wertermittlungsverfahren für Immobilien aus und kennen die regionalen Marktgegebenheiten.

Wer den Verkehrswert der eigenen Immobilie hingegen auf eigene Faust schätzt und festlegt, geht damit ein finanzielles Risiko ein: Wird der Wert zu gering angesetzt, geht damit eine schlechte Verhandlungsbasis einer und es ergeben sich in letzter Konsequenz auch niedrigere Rentenzahlungen für den:die Verkäufer:in.

Die drei unterschiedlichen Arten der Immobilienrente – Leibrente, Zeitrente und abgekürzte Leibrente – bieten jeweils ihre eigenen Vor- und Nachteile. Die Höhe der Rentenzahlung kann je nach gewählter Art der Immobilienrente mit Wohnrecht unterschiedlich ausfallen.

Daher sollten Sie sich als Verkäufer:in mit den verschiedenen Arten der Immobilienrente und ihren Eigenheiten befassen und auf dieser Basis entscheiden, welche Option für Ihre persönliche Situation am sinnvollsten ist.

Um die tatsächliche Höhe der Immobilienrente zu berechnen, muss zunächst der Wert des Wohnrechts ermittelt und anschließend vom Verkehrswert abgezogen werden. Mit den folgenden Angaben lässt sich der Wert eines lebenslangen Wohnrechts berechnen:

• Jahresnettokaltmiete, die die Immobilie im vermieteten Zustand erbringen würde
• Kapitalwert, der an die statistische Restlebensdauer gekoppelt ist (untere Tabelle)

Um nun den Wert des Wohnrechts zu berechnen, muss die Jahresnettokaltmiete mit dem jeweiligen Kapitalwert multipliziert werden:

Bei der Wertermittlung eines zeitlich befristeten Wohnrechts wird als Vervielfältiger ein anderer Kapitalwert zugrunde gelegt. Diese Kapitalwerte sind in der Anlage 9a zu § 13 BewG zu finden (untere Tabelle). An sich bleibt jedoch die Rechnung zur Ermittlung des (befristeten) Wohnrechts gleich:

Um die Beispielrechnung und damit die Berechnung der monatlichen Rentenzahlungen einer Immobilienrente in ihren Grundzügen zu durchlaufen, legen wir folgende Werte fest:

• Ermittelter Verkehrswert der Immobilie: 350.000 Euro
• Errechnete (fiktive) Jahresnettokaltmiete: 7.800 Euro

Für eine Frau im Alter von 70 Jahren, die ihre Immobilie veräußert, wird die Leibrente so berechnet:

Die Frau könnte nach dieser Beispielrechnung für den Hausverkauf gegen Leibrente eine monatliche Rente von 1.959,99 Euro beziehen.

_{^{Hinweis zur Beispielrechnung:
Die verwendeten Zahlen aus der Beispielrechnung sind fiktiv gewählt und der Rechenvorgang bildet die Berechnung der monatlichen Rate einer Leibrente lediglich in den wesentlichen Schritten ab. In der Praxis gestalten sich die Berechnungen zur Immobilienrente komplexer und sollten daher von Expert:innen durchgeführt werden.}}

Die Berechnung der monatlichen Rentenhöhe aus einer Zeitrente erfolgt auf ähnliche Art und Weise. Folgende Werte legen wir für die Beispielrechnung fest:

• Ermittelter Verkehrswert der Immobilie: 385.000 Euro
• Errechnete (fiktive) Jahresnettokaltmiete: 9.000 Euro

Wenn ein Mann im Alter von 75 Jahren sein Haus gegen Zeitrente für einen Zeitraum von zehn Jahren verkauft und das Wohnrecht auch auf zehn Jahre befristet ist, sind folgende Rechenschritte zu durchlaufen:

In diesem Fall würde der Mann eine monatliche Rente in Höhe von 3.139,14 € für einen Zeitraum von zehn Jahren erhalten.

Würde der 75-jährige Mann anstelle eines zeitlich befristeten Wohnrechts ein lebenslanges Wohnrecht mit dem:der Käufer:in vereinbaren, ergäbe sich folgende Rechnung:

_{^{Hinweis zu Beispielrechnungen:
Die verwendeten Zahlen aus den Beispielrechnungen sind fiktiv gewählt und der Rechenvorgang bildet die Berechnung der monatlichen Rate einer Zeitrente lediglich in den wesentlichen Schritten ab. In der Praxis gestalten sich die Berechnungen zur Immobilienrente komplexer und sollten daher von Expert:innen vorgenommen werden.}}

Einkünfte aus einer Immobilienrente sind grundsätzlich steuerpflichtig. Jedoch gibt es Unterschiede bezüglich der Steuerbemessungsgrundlage zwischen den verschiedenen Arten der Immobilienrente:

• Steuern bei der Leibrente als Immobilienrente
• Steuern bei der abgekürzten Leibrente als Immobilienrente
• Steuern bei der Zeitrente als Immobilienrente

Steuerberatung: Auf professionelle Unterstützung setzen
Ob als Leibrente, Zeitrente oder abgekürzte Leibrente: Steuerlich betrachtet handelt es sich bei der Immobilienrente um ein komplexes Konstrukt. Nehmen Sie für verbindliche Aussagen zur Besteuerung der Immobilienrente die Dienstleistungen von Steuerexpert:innen in Anspruch.

Die Rentenzahlungen aus einer Immobilienleibrente müssen zwar versteuert werden, jedoch trifft dies nur auf den sogenannten Ertragssteueranteil zu. Das bedeutet, dass nur auf einen bestimmten Prozentanteil der Leibrente Steuern fällig werden. Wie hoch der Anteil ist, hängt dabei vom Alter ab:

Würde also beispielsweise eine Person im Alter von 65 Jahren eine monatliche Immobilienleibrente in Höhe von 1.000 Euro erhalten, wären von diesem Betrag 18 Prozent, also 180 Euro steuerpflichtig. Diese 180 Euro würden sodann mit dem persönlichen Einkommensteuersatz der 65-jährigen Person besteuert werden.

Bei der Sonderform der abgekürzten Leibrente wird der Ertragsanteil nicht nach § 22 EStG, sondern nach § 55 Absatz 2 EStDV ermittelt:

„Der Ertrag der Leibrenten, die auf eine bestimmte Zeit beschränkt sind (abgekürzte Leibrenten), ist nach der Lebenserwartung unter Berücksichtigung der zeitlichen Begrenzung zu ermitteln. Der Ertragsanteil ist aus der nachstehenden Tabelle zu entnehmen. […]“ - § 55 Absatz 2 EStDV.

Konkret bedeutet diese Regelung, dass der zu versteuernde Ertragsanteil in erster Linie nicht vom Alter bei Rentenbeginn abhängt, sondern sich nach der Dauer der Rentenzahlung richtet.

Beispiel: Besteuerung bei abgekürzter Leibrente (§ 55 Abs. 2 EStDV)

Würde eine Person im Alter von 65 Jahren eine abgekürzte Leibrente in Höhe von 1.000 Euro vereinbaren, die spätestens mit dem Erreichen des 85. Lebensjahres endet, würde der Ertragsanteil laut der Tabelle aus § 55 Absatz 2 EStDV bei 21 Prozent liegen. Also würden in diesem Beispiel 210 Euro der monatlichen abgekürzten Leibrente mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.

Anders als bei der Leibrente hängt bei einer Zeitrente die Dauer der Rentenzahlung nicht vom „Leib“ der begünstigten Person ab, sondern endet mit dem vertraglich vereinbarten Enddatum. Die Einkünfte aus einem Immobilienverkauf gegen Zeitrente werden aus steuerlicher Sicht als sonstige Einkünfte erfasst und somit in voller Höhe mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuert.

Der Steuervorteil der Zeitrente liegt darin, dass einerseits die Steuerlast über mehrere Jahre verteilt wird und andererseits die Steuerbelastung des Gewinns aus dem Immobilienverkauf insgesamt geringer ausfällt als beispielsweise einem klassischen Haus- oder Wohnungsverkauf mit einer einmaligen Kaufpreiszahlung.

Die Immobilienrente bietet einige Vorteile, aber auch Nachteile. Außerdem bestehen zwischen der Leibrente und Zeitrente nochmals Unterschiede, die sich vorteilhaft oder nachteilig auswirken.

Wer für eine Immobilienrente nach Anbieter:innen sucht, muss sich nicht zwangsläufig an Banken, Versicherungen oder Unternehmen wenden, die sich auf verschiedene Modelle der Immobilienverrentung spezialisiert haben. Die Immobilienrente können Sie ebenso mit privaten Käufer:innen vereinbaren.

Die Immobilienrente kann auch als sogenannte Zustifterrente gestaltet sein. Anbieter:innen sind, wie der Begriff schon vermuten lässt, Stiftungen wie beispielsweise die Stiftung Liebenau. Weil Stiftungen aber unter anderem karitative Zwecke verfolgen und strukturell anders wirtschaften als Immobilienrenten Anbieter:innen aus der freien Wirtschaft, müssen Sie bei einer Zustifterrente mit geringeren Rentenbezügen rechnen.

Da es sich bei einer Immobilienrente um ein Rechtsgeschäft handelt, muss der zugrundeliegende Kaufvertrag notariell beglaubigt werden, um überhaupt rechtswirksam werden zu können. Notariell beglaubigte Verträge können keine Klauseln oder Regelungen enthalten, die gegen geltendes Recht verstoßen.

Wie sicher beispielsweise die Rentenzahlungen aus einer Immobilienrente sind, hängt in erster Linie von der vertraglichen Gestaltung ab. Innerhalb der geltenden Gesetze können im Kaufvertrag nämlich Vereinbarungen getroffen werden, die nachteilig für eine der beiden Vertragsparteien sein können.

Notar:innen sind nicht nur zur Neutralität verpflichtet, sondern müssen für beide Seiten als neutrale Instanz über die rechtlichen Folgen des Kaufvertrags informieren. Wenn Unsicherheiten bestehen oder bestimmte Vertragsinhalte nicht verständlich sind, steht der:die zuständige Notar:in Rede und Antwort.

Mit Blick auf die finanziellen Verpflichtungen gibt es mehrere Möglichkeiten, um als begünstigte Person die eigenen finanziellen Ansprüche aus der Immobilienrente rechtlich abzusichern. Wer sein Haus gegen eine Immobilienrente verkauft, sollte den Kaufvertrag über den Verkauf gegen Immobilienrente als Reallast ins Grundbuch eintragen lassen. Damit sind die Rentenzahlungen selbst im Falle einer eintretenden Insolvenz des:der Begünstigten abgesichert.

Mit einer Vollstreckungsunterwerfung im Kaufvertrag sichern Immobilienverkäufer:innen ihre Rentenzahlungen ab. Da der Kaufvertrag notariell beglaubigt wird, kommt diese Klausel einem Vollstreckungstitel gleich. Dies bedeutet, dass Verkäufer:innen dann in das noch bestehende Vermögen von Käufer:innen vollstrecken dürfen.

Das im Grundbuch eingetragene Wohnrecht garantiert der begünstigten Person, bis zum Lebensende in der jeweiligen Immobilie wohnen bleiben zu dürfen. Ein Wohnrecht kann auch auf weitere Personen (z.B. Ehepartner:in) ausgeweitet sein. Würde einer der Eheleute versterben, erlischt das Wohnrecht nicht automatisch, sondern bleibt für die noch lebende Person bis zu ihrem Tod bestehen.

Neben der Immobilienrente gibt es noch weitere Optionen für Eigentümer:innen, ihr gebundenes Immobilienvermögen in frei verfügbares Geld umzuwandeln. Welche Optionen das sind, stellen wir nachfolgend kurz vor.

Bei der Umkehrhypothek wird die eigene Immobilie nicht verkauft, sondern neu beliehen. Es wird also ein neues Darlehen aufgenommen und dieses durch eine eingetragene Grundschuld im Grundbuch besichert. Es handelt sich meist um ein sogenanntes endfälliges Darlehen, das erst am Ende der Laufzeit vollständig getilgt werden muss. In der Regel verkauft die kreditvergebende Bank das beliehene Haus nach Ablauf der Zinsbindung, um die Kreditrestschuld zu tilgen.

Der Nießbrauch ist ein ähnliches Recht zum Wohnrecht. Es garantiert dem:der Begünstigten, weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben zu können, sie aber auch zum Beispiel durch die Vermietung wirtschaftlich nutzen zu können. Mit dem Nießbrauch gehen aber auch Pflichten einher, wie beispielsweise Versicherungsgebühren, Grundsteuerzahlungen sowie Kommunalabgaben.

Bei einem Teilverkauf wird die eigene Immobilie maximal zu 50 Prozent verkauft. Die Immobilienbesitzer:innen bleiben jedoch zu 100 Prozent wirtschaftliche Eigentümer:innen der ganzen Immobilie, erhalten also für den verkauften Anteil ein Nießbrauchrecht. Es besteht zudem die Möglichkeit, sich ein Vorkaufsrecht für den verkauften Teil der Immobilie zu sichern. So kann das Haus oder die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt wieder vollständig zum eigenen Eigentum werden.

Eine Alternative, die im Vergleich zu den genannten an keine bestimmten Voraussetzungen geknüpft ist, ist der Verkauf seines Eigenheims. Wer im höheren Alter seine Immobilie verkaufen möchte, um die eigene Rente aufzubessern, sollte dies aber zunächst in der eigenen Familie besprechen, um einen möglichen Streit ums Erbe vorzubeugen.

Grundsätzlich ist es bei einem Immobilienverkauf empfehlenswert und sinnvoll, sich von einem Immobilienprofi unterstützen zu lassen. Je nach Maklerauftrag kümmert er:sie sich um typische Aufgaben wie der Immobilienvermarktung, dem Organisieren und Durchführen von Besichtigungsterminen und übernimmt auf Wunsch auch die Vertretung bei Preisverhandlungen mit Kaufinteressent:innen.