Viele Nebenkosten dürfen Sie im Rahmen der Warmmiete auf Mieter:innen umlegen. Hier geben wir Ihnen eine Übersicht der umlagefähigen Nebenkosten. Darüber hinaus verraten wir Ihnen, wie Sie bereits im Mietvertrag für Rechtssicherheit bei der Nebenkostenabrechnung sorgen und wie die Nebenkostenabrechnung mit umlagefähigen Nebenkosten korrekt erstellt wird.  


nebenkosten-berechnen

Es ist Zeit für deine Nebenkostenabrechnung?

Erstelle in nur wenigen Schritten deine rechtssichere Nebenkostenabrechnung mit VermietenPlus von ImmoScout24. Im Anschluss lädst du diese einfach herunter oder schickst sie direkt an deine Mieter:innen.


importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Achten Sie darauf, nur umlagefähige Nebenkosten an die Mieter:innen abzugeben. Diese sollten Sie detailliert im Mietvertrag auflisten.

  • Alle Kosten, die Sie als Vermieter:in im Rahmen von Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung und Rücklagen haben, sind nicht umlagefähig.

  • Alle zwölf Monate sollten Sie eine Nebenkostenabrechnung an die Mieter:innen schicken, um Rückzahlungen und Nachzahlungen abzurechnen.

  • Hier können Sie Ihre Nebenkostenabrechnung erstellen – online und rechtssicher.

Wann müssen Mieter Nebenkosten zahlen?

Ob und welche Nebenkosten durch Mieter:innen über eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung bezahlt werden, regelt der Mietvertrag. Im besten Fall sind die einzelnen Posten der Nebenkosten im Mietvertrag einzeln benannt, mindestens aber muss der Mietvertrag einen Hinweis auf § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) enthalten. 

Hinweis: Mieter:innen müssen also nur die Nebenkosten zusätzlich zur Miete zahlen, die im Mietvertrag wirksam vereinbart sind. 

Es besteht auch die Möglichkeit, eine monatliche Nebenkostenpauschale von den Mieter:innen einzufordern. Damit sind Forderungen der Immobilieneigentümer:innen abgegolten. Eine Nebenkostenabrechnung ist nicht mehr erforderlich.  

Mietrechtsberatung erhalten

Als WohnenPlus-Mitglied von ImmoScout24 erhältst du Unterstützung bei Mietrechtsthemen.

Es besteht auch die Möglichkeit, eine monatliche Nebenkostenpauschale von den Mieter:innen einzufordern. Damit sind Forderungen der Immobilieneigentümer:innen abgegolten. Eine Nebenkostenabrechnung ist nicht mehr erforderlich.  

Welche Nebenkosten sind umlagefähig?

In der Betriebskostenverordnung (BetrKV) erhalten Sie eine ausführliche Übersicht aller Nebenkosten, die Sie auf Mieter:innen umlegen dürfen. Dabei handelt es sich um Kosten, die Sie als Vermieter:in für die Bewirtschaftung der Mietimmobilie haben. Bestimmte Nebenkosten sind umlagefähig. Das bedeutet, dass Sie sie im Rahmen der Warmmiete an Mieter:innen weitergeben dürfen. Damit sind sie umlagefähig und werden zu Betriebskosten.

Insgesamt gibt es 17 Posten für die Betriebskosten, die Sie auf Mieter:innen umlegen dürfen. Dies geht jedoch nur, wenn Sie dies entsprechend im Mietvertrag erwähnen. Achten Sie daher darauf, eine korrekte Vorlage zu nutzen – laden Sie sich dafür den Mietvertrag von ImmoScout24 herunter, der alle wichtigen Vorgaben zu Nebenkosten enthält.

1. Grundsteuer und andere laufende öffentliche Lasten eines Gebäudes 💰

Wenn Sie dies im Mietvertrag ausdrücklich erwähnen, dürfen Sie diese Kosten auf die Miete aufschlagen.

2. Kosten für die Wasserversorgung 🛁

Mieter:innen müssen die Kosten für das laut Zähler von ihnen verbrauchte Wasser übernehmen.

3. Kosten für Abwasser 💩

Mieter:innen müssen die Kosten für Abwasser sowie Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung übernehmen.

4. Heizungskosten 🔥

Heizungskosten sind ein wesentlicher Bestandteil der Warmmiete. Sie sollten sie zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch abrechnen. In modern ausgestatteten Gebäuden ist auch eine exakte Heizkostenabrechnung, getrennt pro Wohneinheit, möglich.

5. Gebühren für die Warmwasserversorgung 🛀

Auch diese Kosten sollten Sie in die Nebenkosten aufnehmen und zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch abrechnen.

6. Kosten für verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen 💧

Sind die beiden Anlagen verbunden, rechnen Sie sie gemeinsam mit der beschriebenen Verbrauchsregelung ab.

7. Kosten für den Aufzug 🛗

Der gemeinschaftliche Aufzug erzeugt Kosten für Strom, Überwachung, Wartung und Reinigung. Alle Mieter:innen, auch die im Erdgeschoss (außer in bestimmten Sonderfällen), teilen sich diese Kosten.

8. Aufwendungen für die Straßenreinigung und Müllbeseitigung 🗑

Kosten für öffentliche und nicht-öffentliche Straßenreinigung und Müllbeseitigungskosten dürfen Sie ebenfalls als Nebenkosten abrechnen.

9. Gebäudereinigung 🧹

Die Gebäudereinigung sowie die Ungezieferbeseitigung wird meist von einer Reinigungsfirma übernommen, die alle Mieter:innen bzw. Eigentümer:innen gemeinsam bezahlen. Alternativ kann die Hausgemeinschaft Aufgaben wie die Reinigung des Treppenhauses einvernehmlich an bestimmte Mieter:innen übergeben.

10. Kosten der Gartenpflege 🧑‍🌾

Die gärtnerische Instandhaltung der Außenanlagen und Gartenflächen dürfen Sie auf die Mieter:innen umlegen.

11. Beleuchtung 💡

Mieter:innen müssen auch die Stromkosten für Beleuchtung von gemeinschaftlich genutzten Plätzen wie Tiefgarage und Treppenhaus übernehmen.

12. Schornsteinreinigung 🧽

Wenn das Mietobjekt einen Schornstein hat, gehören auch die Abgaben für den Schornsteinfeger zu den umlagefähigen Nebenkosten.

13. Haftpflicht- und Sachversicherungen 📄

Alle Versicherungen, die das Gebäude betreffen, können Sie auf Mieter:innen umlegen. 

14. Kosten für Hausmeisterei 🧑‍🔧

Der:die Hausmeister:in wird häufig von den Mieter:innen bezahlt. Hier gibt es jedoch Ausnahmen wie Verwaltungsarbeiten, Reparaturarbeiten und Anschaffungskosten für Geräte – diese Ausgaben müssen Sie als Vermieter:in decken.

15. Fernsehempfang 📺

Kosten für die Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen sind ebenfalls umlagefähig.

16. Wäscheraum 💦

Laut Betriebskostenverordnung können Sie Gebühren für einen Raum zur Wäschepflege umlegen.

17. Sonstige Kosten 💶

Wenn sonstige Kosten anfallen, bei denen Sie sich nicht sicher sind, ob Sie diese auf die Mieter:innen umlegen dürfen, können Sie den konkreten Einzelfall in der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten prüfen oder juristischen Rat einholen. Wichtige Voraussetzung ist auch hier immer, dass die Position im Mietvertrag eindeutig genannt wird. Beispiele für zulässige sonstige Kosten sind etwa die regelmäßige Reinigung der Dachrinne und die Wartung des Blitzableiters.

tipp
Info: Verteilerschlüssel verwenden!

Um die anfallenden Nebenkosten fair zwischen den Mieter:innen zu verteilen, sollten Sie einen Verteilerschlüssel nutzen. 


nebenkosten-berechnen

Die Heizkostenabrechnung steht an?

Mit unserem Partner Techem erstellst du ganz bequem eine professionelle Heizkostenabrechnung. Erhalte jetzt in nur drei Minuten ein passgenaues Angebot!


Welche Kosten darf ich nicht auf die Mieter umlegen?

Grundsätzlich gilt, dass Sie bestimmte Nebenkosten unter keinen Umständen auf die Mieter:innen umlegen dürfen. Dies sind alle Kosten, die die Verwaltung der Mietimmobilie, die Instandhaltung und Instandsetzung, und Ihre eigenen Gebühren betreffen. Auch Ausgaben für die Eigentümergemeinschaft sind Sache der Vermieter:innen.

Nicht umlagefähige Nebenkosten auf einen Blick:

  • Verwaltungskosten
  • Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung
  • Bankgebühren des Vermieters
  • Portokosten für Abrechnungen
  • Abschreibungen und Rücklagen

§ 556 des BGB enthält klare Vorgaben darüber, welche Nebenkosten sich umlegen lassen und welche nicht. Vor der Erstellung der Nebenkostenabrechnung sollten Sie sich grundlegend zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten informieren.


nebenkosten-berechnen

Es ist Zeit für deine Nebenkostenabrechnung?

Erstelle in nur wenigen Schritten deine rechtssichere Nebenkostenabrechnung mit VermietenPlus von ImmoScout24. Im Anschluss lädst du diese einfach herunter oder schickst sie direkt an deine Mieter:innen.


tipp
Vermeiden Sie Fehler

Sie riskieren damit nämlich, dass Mieter:innen in den Widerspruch gehen und eine Korrektur verlangen. Sie können Belegeinsicht einfordern und müssen die Nachforderungen nicht begleichen, solange die Korrektur nicht erfolgt ist. Mit einer korrekten Nebenkostenabrechnung ersparen sie sich viel Zeit und Arbeit. Lassen Sie sich darum unterstützen. Erstellen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung jetzt rechtssicher und zeitsparend.

Nebenkostenabrechnung: Häufige Fehler und rechtliche Folgen

Eine korrekte Nebenkostenabrechnung ist wichtig, denn Mieter:innen können die Zahlung falsch abgerechneter Nebenkosten verweigern. Sogar Rückforderungen für falsche Nebenkostenabrechnungen sind möglich. Vermieter:innen müssen daher bei der Nebenkostenabrechnung sehr präzise vorgehen – und das bereits bei der Erstellung des Mietvertrags, damit genau geregelt ist, welche Nebenkosten später abgerechnet werden dürfen.

Folgende Fehler passieren häufig bei der Nebenkostenabrechnung:

  • Es werden Nebenkosten abgerechnet, die der:die Vermieter:in tragen muss oder die nicht im Mietvertrag als umlagefähige Nebenkosten explizit aufgelistet wurden.
  • Es wird ein falscher Abrechnungszeitraum angegeben.
  • Die Abrechnung wird generell zu spät erstellt. In diesem Fall muss der:die Vermieter:in beweisen, dass ihn:sie keine Schuld trifft, damit die Abrechnung wirksam bleibt.
  • Vorsicht bei den sonstigen Kosten: Hier ist es besonders wichtig, nur jene abzurechnen, die zulässig sind und im Mietvertrag erwähnt wurden.
  • Für die Einkommenssteuer, aber auch für Mieter:innen, die Einsicht nehmen möchten, müssen Rechnungen zu den umgelegten Nebenkosten aufbewahrt werden. Wer Belege vergisst, kann sie nicht abrechnen.

Die Fehlerquellen sind vielfältig und es kann passieren, dass eine Nebenkostenabrechnung unabsichtlich Fehler enthält. Das bedeutet jedoch nicht, dass Mieter:innen die Abrechnung einfach ignorieren dürfen. Suchen Sie am besten das persönliche Gespräch, damit Mieter:innen die Nebenkosten-Nachzahlung unter Vorbehalt begleichen, bis die Korrektur der Nebenkostenabrechnung erfolgt ist. 


nebenkosten-berechnen

Es ist Zeit für deine Nebenkostenabrechnung?

Erstelle in nur wenigen Schritten deine rechtssichere Nebenkostenabrechnung mit VermietenPlus von ImmoScout24. Im Anschluss lädst du diese einfach herunter oder schickst sie direkt an deine Mieter:innen.


Mieter:innen haben das Recht, eine korrekte Abrechnung zu erhalten. Nach dem Hinweis, dass die Abrechnung fehlerhaft ist, müssen Vermieter:innen eine neue Nebenkostenabrechnung bereitstellen. Gelingt das nicht innerhalb der gesetzlichen Frist von zwölf Monaten nach § 556 Abs. 3 BGB, so kann keine Nachzahlung gefordert werden.

Der Widerspruch gegen die fehlerhafte Nebenkostenabrechnung muss ebenfalls binnen zwölf Monaten ab Zustellung der fehlerhaften Abrechnung erfolgen. Mehr zu den Fristen bei der Nebenkostenabrechnung erfahren Sie hier.

Wie rechne ich die Nebenkosten korrekt ab?

Haben Mieter:innen für die Nebenkosten eine monatliche Vorauszahlung im Rahmen der Warmmiete geleistet, ist der:die Vermieter:in verpflichtet, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

Diese formalen und inhaltlichen Kriterien sollten Sie berücksichtigen, damit Sie die Nebenkosten korrekt berechnen:

  1. Die Nebenkostenabrechnung muss schriftlich vorliegen.
  2. Sie müssen die Nebenkostenabrechnung einmal alle zwölf Monate übermitteln.
  3. Die Abrechnungsperiode darf höchstens zwölf Monate betragen.
  4. Die Abrechnung muss verständlich und übersichtlich sein.
  5. Die Abrechnung muss eine Aufstellung der Gesamtkosten enthalten.
  6. Sie müssen die geleisteten Vorauszahlungen mit den Gesamtkosten verrechnen.
hint
Info: Bei Bedarf Einsicht gewähren

Als Vermieter:in sind Sie nicht verpflichtet, die einzelnen Abrechnungsposten in der Abrechnung zu belegen. Mieter:innen muss jedoch auf Wunsch Einsicht in die entsprechenden Rechnungen und Belege gewährt werden, weshalb Sie alle Belege aufbewahren müssen.

Sie wünschen sich Unterstützung bei der Nebenkostenabrechnung? Dann nutzen Sie die kostenlose Vorlage von ImmoScout24! Dort sehen Sie mit wenigen Klicks, welche Kosten umlagefähig sind, und wie sich diese auf Ihre Mieter:innen verteilen. Das fertige Dokument können Sie einfach als PDF herunterladen und an Ihre Mieter:innen schicken.

Wie gebe ich umlagefähige Nebenkosten im Mietvertrag an?

Die umlagefähigen Nebenkosten müssen im Mietvertrag ausdrücklich genannt werden, damit sie als wirksam vereinbart gelten. Besondere Vorsicht gilt bei den sonstigen Kosten. Diese müssen korrekt sein, damit Sie sie abrechnen dürfen. Bei der Angabe von umlagefähigen Nebenkosten im Mietvertrag sollten Sie besonders präzise vorgehen und unter Umständen juristischen Rat einholen.


Erstellen Sie rechtssichere und vermieterfreundliche Mietverträge nach Ihren individuellen Bedürfnissen und innerhalb weniger Minuten. Auf Wunsch können Sie den Mietvertrag direkt digital unterschreiben und versenden.

FAQ: Häufige Fragen zu umlagefähigen Nebenkosten

Was gehört zu den umlagefähigen Nebenkosten? 

Zu den umlagefähigen Nebenkosten gehören beispielsweise Heizung und Warmwasser, Abwasser, Schornsteinreinigung, Müllentsorgung. Alternativ genügt auch ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Alle Nebenkosten, die Vermieter:innen auf Mieter:innen umlegen wollen und im laufenden Betrieb immer wieder kehren, müssen im Mietvertrag genau aufgelistet werden.

Was sind umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten? 

Alle wiederkehrenden Kosten, die Vermieter:innen zur Bewirtschaftung der Immobilie begleichen müssen, sind umlagefähige Nebenkosten. Dazu gehören Kosten für Heizung und Warmwasser, Müllentsorgung, Gartenpflege, Hausmeister etc. Dagegen lassen sich Kosten für die Instandhaltung und Sanierung, Verwaltungskosten, Abschreibungen, Rücklagen, Bankgebühren und Porto nicht umlegen. 

Welche Kosten dürfen nicht auf Mieter:innen umgelegt werden?

Alle Nebenkosten, die nicht im Mietvertrag aufgelistet sind, dürfen auch nicht umgelegt werden. Nicht umlagefähige Nebenkosten müssen Vermieter:innen zudem immer übernehmen, dazu zählen Kosten für die Instandhaltung und Sanierung, Verwaltungskosten, Abschreibungen, Rücklagen, Bankgebühren und Porto.

Wie viele Nebenkosten sind normal? 

Mieter:innen müssen in Deutschland laut Betriebskostenspiegel 2018 im Durchschnitt 2,17 Euro pro Monat pro Quadratmeter für Betriebskosten zahlen. Umlagefähige Posten wie ein Wachschutz-Service oder Wartungskosten können die Nebenkosten für Mieter:innen auf über 3 Euro pro Quadratmeter steigen lassen. Wie sich die Preise in der Folge der Energiekrise entwickeln werden und für wie lange, darüber lässt sich nur spekulieren.  

Wie viel Prozent der Nebenkosten sind umlagefähig? 

Vor der Energiekrise ging man davon aus, dass rund 60 Prozent des Hausgeldes, also Nebenkosten und Betriebskosten, umlagefähig sind.  


nebenkosten-berechnen

Die Heizkostenabrechnung steht an?

Mit unserem Partner Techem erstellst du ganz bequem eine professionelle Heizkostenabrechnung. Erhalte jetzt in nur drei Minuten ein passgenaues Angebot!


Wie gefällt Ihnen diese Seite?
/5
Bewerten Sie diese Seite Vielen Dank
Artikel herunterladen
Artikel melden
Vielen Dank!
Wir haben Ihr Feedback erhalten.
Nadine Kunert
Expertin für Verkauf & Vermietung

Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

Redaktionsrichtlinien von ImmoScout24

Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren Sie als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, Ihnen eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen Ihrer rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir Ihnen, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.

War dieser Artikel hilfreich?
Der Artikel wurde als hilfreich bewertet.
Vielen Dank
Wir haben die Bewertung erhalten.