Vorgetäuschter Eigenbedarf begründet grundsätzlich Schadensersatz

Das Urteil sei richtig, schaffe Rechtssicherheit und helfe, unnötige Prozesse zu verhindern. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass sich Vermieter, die Eigenbedarf nur vortäuschen, grundsätzlich schadensersatzpflichtig machen. Daran ändere sich auch nichts, wenn Mieter freiwillig ausziehen, ohne Gerichte einzuschalten, nachdem ihnen der Vermieter gekündigt und mit Räumung gedroht hat, erläuterte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die wegweisende Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 231/07).

Nachdem die Vermieter mehrfach das 25 Jahre bestehende Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt sowie eine Räumungsklage und Schadensersatzforderungen bei nicht rechtzeitiger Räumung angedroht hatten, zogen die Mieter aus. Gleich nach dem Auszug boten die Vermieter das Haus über einen Makler zum Verkauf an. Von Eigenbedarf war plötzlich nicht mehr die Rede.

Schadenersatz erst einmal abgelehnt
Die Schadensersatzforderungen der Mieter wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs lehnten die ersten Gerichte erst einmal ab. Die Mieter hätten erkennen müssen, dass die Eigenbedarfskündigung nicht ordnungsgemäß begründet gewesen sei, sie hätten nicht ausziehen müssen, lautete die Begründung. Siebenkotten erklärte dazu: „Die Botschaft des Bundesgerichtshofs ist eindeutig. Wer betrügt, muss Schadensersatz zahlen, und Mieter müssen nicht prophylaktisch gegen jede Vermieterkündigung vor Gericht ziehen, um spätere Ansprüche nicht zu verlieren.“

Räumungsklage war ernst zu nehmen
„Diese Argumentation ist für mich nicht nachvollziehbar. Es ist gut, dass der Bundesgerichtshof hier für Klarheit gesorgt hat“, sagte Siebenkotten. Der BGH urteilte nämlich, dass es vielmehr entscheidend sei, dass es für die Mieter keinen Anlass gab, an der Richtigkeit der Angaben der Vermieter zu zweifeln. Und auch nicht an die Androhung einer Räumungsklage ernst nehmen mussten. Wer dann auszieht, verlässt die Mietwohnung nicht wirklich freiwillig, sondern in der Vorstellung, dazu verpflichtet zu sein. Wer es nicht auf eine Räumungsklage ankommen lässt, den trifft kein Mitverschulden, und so bleiben die Schadensersatzansprüche gegen den täuschenden Vermieter bestehen.

Schadenersatz kann sehr teuer werden
Es kann ein Anspruch auf Wiedereinzug in die Wohnung bestehen, zumindest so lange bis die Wohnung noch nicht an einen Dritten vermietet ist. Daneben muss der Vermieter die Kosten des Umzugs ersetzen sowie die Maklerkosten für die neue Wohnung und auch die Mietdifferenz zwischen der alten und der neuen Wohnung, wenn diese vergleichbar mit der bisherigen, aber teurer ist. Dazu kommen eventuelle Kosten für die Montage von Einrichtungsgegenständen, den Umbau der Einbauküche bzw. Anschaffungskosten für neues Mobiliar oder Gardinen, wenn die bisherigen Gegenstände für die neue Wohnung nicht mehr nutzbar sind.

Ein vorgetäuschter Eigenbedarf kann für den Vermieter aber noch viel teurer werden. Nicht nur Schadensersatzansprüche des Mieters drohen. Nach Urteilen des Oberlandesgerichts Koblenz (Az.: 1 Ss 298/88) und des Bayrischen Obersten Landesgerichts (Az.: RReg. 3 St 174/86) macht sich der Vermieter auch strafbar. Es handelt sich dabei nämlich um Betrug.