Wann gibt es eine Nutzungsentschädigung?

Die Nutzungsentschädigung kann nur bis zum Tag der Wohnungsrückgabe verlangt werden. Wenn der Mieter am Ende der Mietzeit, normalerweise nach Ablauf der Kündigungsfrist, nicht auszieht, ist das eine so genannte Vorenthaltung der Mietsache. Der Vermieter kann dann eine Nutzungsentschädigung verlangen, da er die Wohnung in dieser Zeit ja nicht weitervermieten kann.

Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 57/05) hat entschieden, dass die Nutzungsentschädigung nur bis zum Auszugstag, das heißt bis zur Wohnungsrückgabe, verlangt werden kann. Umstritten war bis dahin, ob bei einem Auszug die Entschädigung möglicherweise sogar bis zum Ende des Monats gezahlt werden muss. Im verhandelten Fall hatte der Mieter zum 30. April gekündigt, war aber erst am 15. Mai ausgezogen. Der Vermieter forderte zu Recht Nutzungsentschädigung, wollte diese Entschädigung aber für den gesamten Monat Mai beanspruchen. Der Mieter wollte aber nur die halbe Mieter zahlen.

Miete für die Dauer der Vorenthaltung weiter entrichten
Zur Begründung erklärte der Bundesgerichtshof, dass der Mieter, der die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter vorenthält, keine Vorteile haben dürfe. Er soll für die Dauer der Vorenthaltung mindestens die vereinbarte Miete weiter entrichten, weil er es selbst in der Hand hat, sich durch die Herausgabe der Mietsache seiner Verpflichtung zu.

Nutzungsentschädigung unabhängig von der Höhe des Schadens
Die gesetzliche Bestimmung über die Nutzungsentschädigung gewähre dem Vermieter eine Mindestentschädigung, deren Höhe aber davon unabhängig ist, ob dem Vermieter ein Schaden entstanden ist. So soll Druck auf den Mieter ausgeübt werden, die Wohnung endlich zurückzugeben. Ist der Mieter aber ausgezogen, ist die Vorenthaltung nicht mehr gegeben. Der Vermieter kann die pauschale Entschädigung nicht weiter fordern.

Bei Leerstand droht Schadenersatz
Der Vermieter kann dann aber unter bestimmten Voraussetzungen, Schadensersatzanspruch geltend machen. Zum Beispiel wenn er nachweist, dass er das Mietverhältnis mit einem Nachmieter zum 1. Mai hätte fortsetzen können, dieser aber inzwischen abgesprungen ist, weil die Wohnung zum 1. Mai nicht bezogen werden konnte. Bleibt die Wohnung infolgedessen bis zum Rest des Monats leer stehen, kann deshalb ein Schadensersatz begründet werden.