Darf der Vermieter zu niedrige Vorauszahlungen ansetzen?

Ein Vermieter kann bei Mietvertragsabschluss Vorauszahlungen für Nebenkosten festlegen, die den tatsächlichen Kosten nicht entsprechen. Auch wenn die späteren Kosten mehr als 100 Prozent über den Vorauszahlungsbeträgen liegen, hält dies der Bundesgerichtshof nicht für eine Pflichtverletzung des Vermieters (BGH VIII ZR 195/03).

Der Bundesgerichtshof hatte zu entscheiden, ob Vermieter Nebenkosten-Vorauszahlungen deutlich unterhalb den tatsächlich zu erwartenden Kosten festlegen dürfen oder ob so genannte Lockvogel-Angebote, mit denen eine niedrige Gesamtmietenbelastung vorgetäuscht wird, unzulässig sind und Schadensersatzansprüche auslösen.

Hohe Betriebskosten-Nachzahlungen sind die Folge
Hier hatte ein Vermieter für eine 100 Quadratmeter große Wohnung Nebenkosten-Vorauszahlungen von 102 Euro monatlich im Mietvertrag festgeschrieben. Realistisch wären aber Vorauszahlungen in Höhe von 230 Euro gewesen. Die Mieter mussten nach der Nebenkosten-Abrechnung in einem Jahr 1.539 Euro und im nächsten Jahr 1.554 Euro nachzahlen.

Auch keine Nebenkosten sind möglich
Das ist rechtlich zulässig, findet der Bundesgerichtshof. Den Vertragsparteien stehe es frei, sich auf Vorauszahlungen für Nebenkosten zu einigen. Nach dem Gesetz sei es dem Vermieter nur verboten, unangemessen hohe Vorauszahlungen festzusetzen. Dagegen sei es nicht verboten, überhaupt keine Vorauszahlungen zu fordern und dem Mieter auf diese Weise die Nebenkosten quasi als zinsfreien Kredit zu gewähren.

Vorauszahlungen müssen nicht kalkuliert werden
Es sei erst recht zulässig, Vorauszahlungen zu vereinbaren, die die tatsächlichen Betriebskosten deutlich unterschreiten. Es gäbe keinen Anspruch der Mieter, wonach die Summe der Vorauszahlungen dem tatsächlichen Abrechnungsbetrag entsprechen müsse. Daher ist der Vermieter auch nicht verpflichtet, Vorauszahlungen so zu kalkulieren, dass sie etwa kostendeckend seien.

Kein Freibrief für unseriöse Vermieter
Der Bundesgerichtshof wollte mit dieser Entscheidung aber keinen Freibrief für unseriöse Vermieter ausstellen. Denn das Gericht bejahte eine mögliche Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang mit der Vereinbarung von zu niedrigen Vorauszahlungen und damit Ersatzansprüche des Mieters, wenn

• der Vermieter dem Mieter bei Unterzeichnung des Mietvertrags die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zusichert oder
• die Vorauszahlungen bewusst zu niedrig bemessen werden, um Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und sie auf diese Weise zum Abschluss eines Mietvertrages zu überreden.

Tipp des Deutschen Mieterbundes: Lassen Sie im Mietvertrag festhalten, dass die Vorauszahlungsbeträge in realistischer Höhe festgesetzt worden sind.