Miet-Irrtümer über die Mietkosten

5. Irrtum: Alles wird teurer

Falsch: Wenn alles teurer wird, muss auch die Miete erhöht werden.
Richtig: Mit der Aussage, „alles wird teurer“, lässt sich keine Mieterhöhung begründen. Mehr Miete kann der Vermieter zum Einen fordern, wenn er das Haus oder die Wohnung modernisiert hat. Zum Anderen sieht das Gesetz neben den Regelungen in Staffel- und Indexmietverträgen nur Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete vor. Das ist die Durchschnittsmiete am Wohnort, wie sie für vergleichbare Wohnungen bezahlt wird. Der Vermieter muss dann mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens oder von drei Vergleichswohnungen oder eines Mietspiegels nachweisen, dass die bisherige Miete unter der Ortsüblichkeits-Grenze liegt und die neue Miete die ortsübliche Miete nicht übersteigt.

Andere Begründungen sind nicht zulässig und rechtfertigen keine Mieterhöhung. Die allgemeine Preissteigerung spielt keine Rolle. Entsprechend ist auch eine allgemeine Preissenkung kein Argument für eine Mietsenkung.

6. Irrtum: Wohnungsgröße

Falsch: Wenn die Wohnung kleiner ist als angegeben, kann die Miete gemindert werden.
Richtig: Ein Recht zur Mietminderung besteht nur, wenn die Flächenabweichung mindestens 10 Prozent ausmacht. Ist im Mietvertrag vereinbart oder eingetragen, dass die Wohnung 100 Quadratmeter groß ist, und stellt sich später heraus, dass sie nur 85 Quadratmeter misst, kann die Miete um 15 Prozent gekürzt werden. Ist die Wohnung nur 80 Quadratmeter groß, ist eine Mietminderung von 20 Prozent gerechtfertigt. Ausgeschlossen ist die Mietminderung dagegen bei einer tatsächlichen Wohnungsgröße von 91 Quadratmetern. Keine Rolle spielt es, ob im Mietvertrag eine exakte Quadratmeterzahl genannt wird oder ungefähre Angaben eingetragen sind, z. B. ca. 100 Quadratmeter.

7. Irrtum: Kaution abwohnen

Falsch: Die letzten drei Monate kann die Kaution abgewohnt werden, und muss keine Miete gezahlt werden.
Richtig: Ein Abwohnen oder ein Aufrechnen der Kaution ist während des laufenden Mietverhältnisses unzulässig. Die Miete muss bis zum letzten Monat, also bis zum Ende des Mietverhältnisses bezahlt werden. Die Kaution sichert Vermieteransprüche aus der gesamten Mietzeit, inklusive Ersatzansprüchen wegen möglicher Schäden beim Auszug oder Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen, die erst noch nach Monaten kommen. Deshalb wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution erst nach Ende des Mietverhältnisses fällig. Bis die Kaution tatsächlich zurückgefordert werden kann, vergehen mitunter noch Monate. Der Vermieter hat eine Prüf- und Überlegungszeit, in der er klären kann, ob er noch Ansprüche gegen den Mieter hat. Außerdem kann der Vermieter zumindest einen Teil der Mietkaution so lange zurückhalten, bis er die Betriebskosten abgerechnet hat.

8. Irrtum: Mietminderung anmelden

Falsch: Wer die Miete kürzen will, muss eine Mietminderung beim Vermieter anmelden.
Richtig: Nach dem Gesetz ist die Miete automatisch gemindert, wenn ein Mangel zum Beispiel in der Wohnung oder im Haus eintritt. Mieter müssen den Vermieter hierüber informieren, so dass er Reparaturen veranlassen oder die Mängel abstellen kann. Bis dahin dürfen Mieter die Miete kürzen, das heißt, sie können beim nächsten Zahlungstermin weniger Miete für ihre Wohnung überweisen. Darüber muss der Vermieter nicht unterrichtet werden. Die Mietminderung muss nicht angemeldet werden, sie hängt nicht von seiner Zustimmung oder Erlaubnis ab. Der Mieter selbst schätzt auch die Höhe der Mietminderung ein. Je schwerer der Wohnungsmangel, desto umfangreicher kann die Mietminderung ausfallen. 100 Prozent Miete kann der Vermieter nur beanspruchen, wenn die Wohnung zu 100 Prozent in Ordnung bzw. im gleichen Zustand wie bei der Anmietung ist.

9. Irrtum: Steuern

Falsch: Steuern und Versicherungen für das Haus muss immer der Vermieter zahlen.
Richtig: Grundsteuern sowie Sach- und Haftpflichtversicherungen für das Haus sind Betriebskosten. Der Vermieter kann diese Kosten auf die Mieter des Hauses abwälzen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Umlagefähig sind somit die Kosten der Versicherungen des Hauses gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. Auch eine Schwamm- und Hausbockversicherung oder eine Versicherung gegen Elementarschäden, wie Überschwemmungen, Erdbeben usw. zählen dazu. Dagegen muss der Vermieter die Kosten für seine Rechtsschutzversicherung, seine Hausratversicherung oder eine Mietausfallversicherung aus eigener Tasche zahlen. Diese Versicherungen sind keine Betriebskosten.

10. Irrtum: Personenzahl

Falsch: Werden Betriebskosten nach Personenzahl verteilt, zählen Kleinkinder und Babys nicht mit.
Richtig: Es gibt kein Mindestalter, ab wann Kinder in die Betriebskostenabrechnung mit einbezogen werden. Werden die kalten Betriebskosten tatsächlich nach Personen- oder Kopfzahl verteilt, zählt jeder mit, egal, ob Kind oder Erwachsener. Keine Rolle spielt es übrigens, ob Haustiere in der Wohnung vorhanden sind, und auch die Anzahl der Waschmaschinen oder Geschirrspüler ist bei der Verteilung der Wasserkosten nicht entscheidend.

11. Irrtum: Fahrstuhl

Falsch: Erdgeschossmieter müssen keine Fahrstuhlkosten zahlen.
Richtig: Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs dürfen Vermieter die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag als Betriebskosten auf alle Mieter des Hauses umlegen. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Erdgeschossmieter den Fahrstuhl nutzt oder theoretisch überhaupt nutzen kann. Auch wenn der Mieter mit dem Aufzug weder Keller noch Dachboden erreichen kann, muss er anteilige Kosten zahlen.

12. Irrtum: Makler

Falsch: Mieter müssen die Maklerprovision immer selbst zahlen.
Richtig: Mindestens drei Voraussetzungen müssen hierzu erfüllt sein. Notwendig ist eine Vereinbarung zwischen Makler und Mieter mit dem Inhalt, dass der Makler für den Mieter tätig wird und dass der Mieter hierfür bezahlt. Auch die Höhe der Provision muss in diesem Maklervertrag vereinbart werden. Ein derartiger Vertrag kann mündlich geschlossen werden, auch am Telefon. Für die Frage, ob eine Vereinbarung getroffen ist und, wenn ja, mit welchem Inhalt, ist der Makler beweispflichtig. Weitere Voraussetzungen sind, dass der Makler eine Wohnung nachweist oder vermittelt und dass es deshalb auch tatsächlich zum Abschluss eines Mietvertrages über das gewünschte Objekt gekommen ist. Dabei kann sich die Tätigkeit des Maklers darin erschöpfen, dem Mieter lediglich eine Adresse mitzuteilen, unter der er einen Vermieter findet, der ihm die Wohnung vermietet. Eine Maklerprovision ist ausgeschlossen, wenn der Makler gleichzeitig Eigentümer, Vermieter, Verwalter oder Mieter der vermittelten Wohnung ist.

13. Irrtum: Abstand

Falsch: Abstandszahlungen an Vormieter sind allgemein üblich und zulässig.
Richtig: Im Wohnungsvermittlungsgesetz ist ausdrücklich geregelt, dass Abstandszahlungen an einen Vormieter, nur damit dieser die Wohnung räumt, unwirksam sind. Zulässig sind aber so genannte Ablösevereinbarungen. Das sind Kaufverträge über Einrichtungsgegenstände und Inventarstücke des Vormieters. Oft ist der Kaufvertrag über Gardinen, Schuhschrank oder Küchenspüle aber nichts anderes als ein verkappter Abstand. Denn niemand würde freiwillig die geforderten Preise für Billigmöbel zahlen, es sei denn, er will die Wohnung unbedingt anmieten. Für diese Fälle bestimmt das Gesetz, dass der Kaufvertrag über die Einrichtungsgegenstände insoweit unwirksam ist, als Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis stehen. Der Kaufpreis darf nicht mehr als 50 Prozent über dem Wert des Kaufgegenstandes liegen. Haben Küchenspüle, Schuhschrank und Gardinen zusammen noch einen Zeitwert von 500 Euro, darf der Vormieter höchstens 750 Euro fordern.