Mietzahlung bei Tod des Vermieters

Solange der Berechtigte für die Mietforderungen nicht bekannt ist, muss keine Miete gezahlt werden. Wenn ein Mieter nach dem Tod seines Vermieters nicht weiß, an wen er die Miete überwiesen soll, können seine Mietzahlungen infolge eines Umstandes unterbleiben, den er nicht zu vertreten hat.

Mit dieser Begründung verneinte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 24/05) das Recht der Vermieter zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs und lehnte den Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung ab.

Mietzahlung kann ausgesetzt werden
Die Mieterin wohnte seit über 65 Jahren in der Wohnung. Ihr Vater hatte den Mietvertrag am 17. März 1938 unterschrieben. Auf der Vermieterseite fanden mehrfach Wechsel statt, zuletzt wurde es richtig kompliziert. Zunächst gab es eine Erbengemeinschaft, bestehend aus zwei Eigentümerinnen. Eine dieser Eigentümerinnen übertrug ihren Erbanteil an zwei neue Eigentümer. Sie behielt sich aber bis zu ihrem Tod den Nießbrauch vor. Dann meldete sich eine Hausverwaltung, die für die Erbengemeinschaft Miete einforderte. Die Mieterin zahlte keine Miete und forderte die neue Hausverwaltung auf, nachzuweisen, dass sie berechtigt sei und sie von allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft die Verwaltung übertragen bekommen hätte.

Nicht die Pflicht des Mieters
Daraufhin folgten die fristlose Kündigung und die Mitteilung, dass die ehemalige Nießbrauchsberechtigte verstorben sei, und schließlich sogar eine Räumungsklage. Zu Unrecht, wie jetzt der Bundesgerichtshof feststellte. Die Mieterin sei mit der Zahlung der Miete nicht im Verzug, es lägen keine schuldhaften Verletzungen vertraglicher Pflichten vor. Kommt es - zum Beispiel in Folge eines Erbfalls - zu einem Wechsel auf Seiten der Vermieter, ist es grundsätzlich nicht die Aufgabe der Mieterin, die Erben zu ermitteln, um an diese Zahlungen leisten zu können.

Mieter kann abwarten mit der Mietzahlung
Der Mieter darf vielmehr abwarten, bis der oder die Erben an sie herantreten und die ihre Rechtsstellung belegen. Solange das nicht geschehen ist und solange der Mieter nicht sicher ist, wer aktuell berechtigt ist, die Miete zu fordern, kann die Zahlung der Miete unterbleiben.

Selbst durch Einblick in das Grundbuch hätte in diesem Fall die Mieterin nicht feststellen können, wer letztlich der Berechtigte für die Mietforderungen war. Dass der Nießbrauch infolge des Todes der Nießbraucherin erloschen war, war dem Grundbuch nicht zu entnehmen, wie der Bundesgerichtshof feststellte.