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Immobilienwelten
- 25.05.2012
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Betriebskostenabrechnung mit Bruchteilsangaben wirksam?
Eine Nebenkostenabrechnung nach Personenzahl ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) auch dann wirksam, wenn die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben ist. Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung wird nicht dadurch bedingt, dass aus ihr nicht hervorgeht, wie der Vermieter die Gesamtpersonenzahl errechnet hat.
Keine formelle Unwirksamkeit
Die streitgegenständliche Abrechnung war laut BGH nicht wegen formeller Mängel unwirksam. Denn eine Nebenkostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben gem. § 259 BGB enthält. Bei Abrechnungen mit mehreren Wohnparteien sind mindestens eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung des Verteilungsschlüssels, die Berechnung des jeweiligen Mieteranteils sowie der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters anzugeben. Die den Mietern zugestellte Betriebskosten-abrechnung entsprach diesen Bedingungen.
Nachvollziehbarkeit der Betriebskostenumlage
In der klagegegenständlichen Nebenkostenabrechnung war sowohl die Gesamtpersonenzahl als auch die für die Mieter veranschlagte Personenzahl angegeben. Es war also ohne weitere Erläuterungen gedanklich und rechnerisch ersichtlich, dass sich der Kostenanteil der Mieter nach dem Verhältnis der eigenen Personenzahl zur Gesamtpersonenzahl der Abrechnungseinheit errechnete.
Ermittlung der Personenzahl
Die Gesamtpersonenzahl kann der Vermieter taggenau oder grob stichtagsgemäß erfassen. Diese Details sind jedoch formell nicht notwendig, denn Mieter können die Gesamtpersonenzahl ja nur dann nachvollziehen, wenn ihnen die Belegungsliste des Objektes für das Abrechnungsjahr vorliegt. Diese würde nach Auffassung des Gerichts die Nebenkostenabrechnung jedoch überladen. Außerdem kann der Mieter die Richtigkeit der Errechnung der Personenzahl durch Einsicht in die Berechnungsunterlagen überprüfen.
(BGH, Urteil v. 15.09.2010, Az.: VIII ZR 181/09)
Merke!
Eine Nebenkostenabrechnung nach Personenzahl bedarf zu ihrer Wirksamkeit keiner Erläuterung hinsichtlich der Errechnung der Gesamtpersonenzahl und dem sich ergebenden Bruchteil für den jeweiligen Mieter.
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