Wohnfläche

Ein Wohnungsmangel liegt vor, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße mehr als zehn Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt. Die Mieter sind dann berechtigt, die vertraglich geschuldete Miete zu mindern und Rückzahlung der in der Vergangenheit zu viel gezahlten Miete zu fordern (BGH VIII ZR 295/03; VIII ZR 133/03 und VIII ZR 44/03).

Der Bundesgerichtshof erklärte in drei Grundsatzentscheidungen, dass bei einer erheblichen Flächendifferenz von mehr als zehn Prozent die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, ohne dass der Mieter dies im Einzelfall noch einmal gesondert belegen müsste. Für den Mieter ist die tatsächliche Wohnungsgrüße ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Wohnung und für die Beurteilung der Höhe des geforderten Mietpreises: "So wird bereits bei der Inserierung in aller Regel die Wohnungsgrüße der angebotenen Wohnung angegeben, um Interessenten eine Vergleichbarkeit verschiedener Wohnungen zu erleichtern und um die Miete pro Quadratmeter errechnen zu können. Während des Mietverhältnisses ist die Wohnfläche in aller Regel Berechnungsgrundlage für die Verteilung von Betriebskosten und deren Erhöhung. Ebenso ist die Wohnungsgrüße ein Faktor bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens."

Mietminderung entsprechend der prozentualen Abweichung

Zum Umfang der Mietminderung erklärte der Bundesgerichtshof, dass eine Mietminderung entsprechend der prozentualen Flächenabweichung gerechtfertigt sei. Außerdem bejahte das Gericht Rückzahlungsansprüche für die bisherige Mietzeit und deutete an, dass auch eine Neuberechnung der Betriebskosten unter Berücksichtigung der geringeren Wohnfläche verlangt werden kann.

Wichtig: Zur Ermittlung der Wohnfläche kann, soweit Mieter und Vermieter nicht etwas anderes vereinbart haben oder vor Ort ein anderer Berechnungsmodus üblich ist, auf die Vorschriften der Wohnflächenverordnung und Ö gültig bis Ende 2003 - der II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden: Danach wird die Grundfläche voll angerechnet, wenn die Räume oder Raumteile zumindest zwei Meter hoch sind. Die Grundfläche wird nur zur Hälfte angerechnet, wenn die Räume oder Raumteile zwischen einem und zwei Meter hoch sind. Räume oder Raumteile, die weniger als ein Meter hoch sind, zählen bei der Wohnflächenberechnung überhaupt nicht mit. Bei der Fläche von Balkon oder Loggia kommt es in erster Linie auf den Wohnwert an. In der Regel zählen sie zu einem Viertel mit.