Verteilerschlüssel, Betriebskostenabrechnung

Die zwölfmonatige Abrechnungs- und Ausschlussfrist für Betriebskostenabrechnungen hält der Vermieter ein, wenn er dem Mieter innerhalb der Frist eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugeschickt hat. Ob die Abrechnung inhaltlich richtig ist, ist nicht entscheidend (BGH VIII ZR 115/04). Wendet der Vermieter einen falschen Verteilerschlüssel an, ist das ein inhaltlicher Fehler, nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes aber kein formeller Mangel. Korrigiert der Vermieter den Fehler "Verteilerschlüssel" nach Ablauf der zwölfmonatigen Frist, darf dies aber nicht zu einem Nachteil für den Mieter führen.

Das war passiert: Der Vermieter rechnete den Abrechnungszeitraum (Kalenderjahr 2001) fristgerecht im Jahr 2002 ab. Die Abrechnung endete mit einer Nachforderung für ihn in Höhe von 658 Euro. Der Mieter reklamierte zu Recht, dass ein falscher Verteilerschlüssel angewandt wurde. Der Vermieter korrigierte die Abrechnung, die jetzt eine Nachforderung zu seinen Gunsten in Höhe von 694 Euro auswies, und verschickte die Abrechnung im Februar 2003. Jetzt, so argumentierte der Mieter, sei die Zwölfmonatsfrist verstrichen, er brauche gar nicht mehr nachzuzahlen.

Inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden
Das sah der Bundesgerichtshof anders. Die Zwölfmonatsfrist wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt, inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden. Formell ordnungsgemäß ist die Abrechnung, wenn sie folgende Mindestangaben enthält: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Die tatsächliche Abweichung von dem vertraglich vereinbarten Verteilerschlüssel ist kein formeller Mangel der Betriebskostenabrechnung. Mit der vorgelegten Abrechnung sei der Mieter in die Lage versetzt, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen und nachzuvollziehen. Für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter ist bei einer derartigen Kontrolle der Abrechnung klar erkennbar, dass diese im Hinblick auf den verwendeten Umlageschlüssel einen inhaltlichen Fehler aufweist und insoweit der Korrektur bedarf. Er kann vom Vermieter eine Neuberechnung verlangen. Innerhalb der Zwölfmonatsfrist kann die Neuberechnung auch zu seinen Lasten ausfallen. Nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist ist der Mieter durch die gesetzliche Regelung vor einer Berichtigung zu seinen Lasten geschützt.

Im Klartext: Der Mieter muss auf die formell ordnungsgemäße und jetzt auch inhaltlich richtige Abrechnung, die er im Februar 2003 erhalten hat, eine Nachzahlung leisten. Aber nicht in Höhe von 694 Euro, sondern nur in Höhe von 658 Euro.