Kündigungsausschluss

Das Kündigungsrecht für Mieter kann per Mietvertrag ausgeschlossen werden. Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 379/03 und VIII ZR 249/03) entschied, dass Kündigungsausschluss-Klauseln auch in Formularmietverträgen wirksam sind, wenn der zeitlich befristete Verzicht auf das Kündigungsrecht - hier zwei Jahre - sowohl für Mieter als auch für Vermieter gilt.

Bereits im Dezember 2003 hatte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 81/03) geurteilt, dass eine zwischen Mieter und Vermieter individuell ausgehandelte Vertragsregelung wirksam ist, wonach der Mieter einseitig für die Dauer von fünf Jahren auf sein Kündigungsrecht verzichtet.

Paradox: Der Gesetzgeber hat mit der Mietrechtsreform 2001 die einfachen, zeitlich befristeten Mietverträge abgeschafft. Gleichzeitig hat er die Kündigungsfristen für Mieter auf höchstens drei Monate begrenzt und bestimmt, dass anders lautende Vereinbarungen zu Lasten des Mieters unzulässig sind.

Dagegen führt der Bundesgerichtshof jetzt mit seinen Urteilen - quasi durch die Hintertür - die einfachen Zeitmietverträge und die langen Kündigungsfristen für Mieter wieder ein. Die "spitzfindige" Unterscheidung zwischen Zeitmietvertrag, langer Kündigungsfrist und begrenztem Kündigungsausschluss ist für den Großteil der Mieter nicht nachvollziehbar. Denn das Ergebnis ist immer das Gleiche: Langfristige Bindung und Fesselung an den Mietvertrag.

Wer jetzt einen Mietvertrag abschließt, muss unterscheiden:

• "Die Kündigungsfrist beträgt zwölf Monate." 
  Unwirksam, der Mieter kann mit Dreimonatsfrist kündigen.
• "Der Mietvertrag läuft vom 1. Oktober 2004 bis 30. September2006." 
  Unwirksamer Zeitmietvertrag, der Mieter kann mit Dreimonatsfrist kündigen.
• "Mieter und Vermieter verzichten für die Dauer von zwei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages."
  Wirksamer Kündigungsausschluss.
• "Das Mietverhältnis ist erstmalig zum 31. Dezember 2005 mit dreimonatiger Kündigungsfrist ordentlich kündbar."
  Wirksamer Kündigungsausschluss.