Betriebskosten; Nebenkosten

Nach §1 der am 1.1. 2004 in Kraft getretenen neuen Betriebskostenverordnung sind Betriebskosten "Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für die gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte, die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden."

Nebenkosten muss der Mieter zusätzlich zur Miete nur zahlen, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. Nach den Bestimmungen der II. Berechnungsverordnung dürfen als Nebenkosten aber nur vereinbart werden: die drei Kostenarten, die die "warmen" Betriebskosten (Heizkosten - 4., Kosten der zentralen Wasserbereitung - 5. und Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen - 6.) betreffen, sowie die folgenden 14 Kostenarten für die "kalten" Betriebskosten:

1. Grundsteuer:
   Wird von der jeweiligen Kommune erhoben, teilweise steht in Mietverträgen auch "öffentliche Lasten des Grundstücks".
2. Wasserkosten:
   Hierzu zählen das Wassergeld, die Kosten der Wasseruhr und zum Beispiel auch die Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage.
3. Abwasser:
   Gebühren für die Nutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- oder Sickergrube.
4. Fahrstuhl:
   Das sind Kosten für Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege und Reinigung sowie regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft einer Fahrstuhlanlage.
5. Straßenreinigung / Müllabfuhr:
   Kosten, die die Stadt dem Vermieter durch Abgabenbescheid in Rechnung stellt.
6. Hausreinigung / Ungezieferbekämpfung:
   Kosten, zum Beispiel für eine Putzfrau, die die Flure, Treppen, Keller, Waschküche usw. reinigt. Kosten der Ungezieferbekämpfung beinhalten nur die laufenden Kosten, zum Beispiel Kosten für ein Insektenspray.
7. Gartenpflege:
   Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen. Kosten für die Erneuerung von Pflanzen oder für die Pflege von Spielplätzen werden ebenfalls berechnet.
8. Beleuchtung:
   Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus und Waschküche.
9. Schornsteinreinigung:
   Schornsteinfegerkosten (Kehrgebühren) und Kosten der Immissionsmessung.
10. Versicherungen:
    Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- , Wasser- und Elementarschäden, Glasversicherung sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug.
11. Hauswart:
    Personalkosten für den Hausmeister.
12. Gemeinschaftsantenne / Breitbandkabel:
    Bei der Antenne können Betriebs-, Strom- und Wartungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Beim Kabel kommt noch die monatliche, an die Post zu zahlende, Grundgebühr hinzu. Dies ist nicht der Fall, wenn Mieter einen Vertrag direkt mit der Telekom oder einer privaten Kabel-Service-Gesellschaft geschlossen haben.
13. Wascheinrichtungen:
    Kosten für Gemeinschaftswaschmaschinen: Strom, Reinigung und Wartung der Geräte.
14. Sonstige Kosten:
    Hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des §1, die von den Nummern 1 bis 13 nicht erfasst sind.

Diese Nebenkosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die Mieter des Hauses umgelegt. Entweder nach Kopfzahl oder nach Wohnfläche. Wasserkosten können mit Hilfe von Waseruhrenauch verbrauchsabhängig verteilt werden.