Mietminderung nach Unterzeichnung des Übergabeprotokolls?

Hat man bei Einzug die Wohnung mit Unterzeichnung des Übergabeprotokolls als vertragsgemäß bestätigt, bedeutet dies nicht, dass eine Mietminderung bei auftretenden Mängeln ausgeschlossen ist.

Übergabeprotokoll negiert Mietminderung nicht.(Foto:©iStockphoto.com/zigarrenschachtel)

Mietminderung wegen undichter Fenster und Türen
Die Mieter einer Erdgeschosswohnung hatten bei Wohnungsübergabe ein Protokoll unterzeichnet, das die Mietsache als vertragsgemäß bezeichnete. Später rügten sie Zugerscheinungen an Türen und Fenstern bei ihrem Vermieter. Als dieser keine Abhilfe schaffte, kürzten sie die Miete um 11,7 % der Bruttomiete. Der Vermieter meinte, er hätte Anspruch auf vollständige Entrichtung des Mietzinses aufgrund des Übergabeprotokolls und reichte Klage am Amtsgericht (AG) Dülmen ein.

Mietminderung in Höhe von 11,7 % rechtens
Das AG ließ ein Sachverständigengutachten anfertigen, welches ergab, dass an den Fensterflügeln zweier Räume die Dichtungen fehlten und sowohl Haus- als auch Wohnungstür nicht richtig schlossen. Das Gutachten bestätigte insofern die Aussage der Beklagten.
Außerdem brachten die Beklagten vor, dass der in ca. fünf Metern Entfernung von ihrer Wohnung neu errichtete Flechtzaun die freie Sicht auf die Landschaft nimmt, wobei diese ein maßgeblicher Grund für die Anmietung der Wohnung war.

Übergabeprotokoll schließt Mietminderung nicht aus
Das von den Mietern unterzeichnete Übergabeprotokoll steht einer Mietminderung nicht entgegen. Dies wäre nur dann der Fall, wenn die Mängel – also hier die Zugerscheinungen und Undichtigkeiten – dem Mieter bereits bei Vertragsschluss bekannt waren. Der Vermieter war als Kläger darlegungs- und beweispflichtig, weshalb er die Kenntnis der Mängel hätte beweisen müssen. Dies tat er nicht.
Das Gericht klassifizierte die unzumutbaren Zugerscheinungen und den sichtversperrenden Zaun als Gebrauchsbeeinträchtigungen der Mietsache, welche zur Minderung in Höhe von 11,7 % der Bruttomiete berechtigte.

Klage wurde abgewiesen
Die Klage blieb auch in Bezug auf die weiteren Anträge erfolglos: Es ergab sich für den Vermieter aufgrund formell nicht ordnungsgemäß aufgestellter Betriebskostenabrechnungen kein Anspruch auf die Nebenkostennachzahlungen gegenüber seinen Mietern. (HEI)

anwalt.de Rechtstipp

Treten nach Übergabe der Wohnung Mängel an der Mietsache auf, können nach erfolgloser Fristsetzung zur Abhilfe Mietminderungen vorgenommen werden – auch wenn ein Übergabeprotokoll unterzeichnet wurde, das den Zustand der Wohnung als vertragsgemäß beschreibt. Voraussetzung ist jedoch, dass die Mängel dem Mieter bei Vertragsabschluss noch nicht bekannt waren.

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(BGH, Urteil v. 12.01.2011, Az.: 296/09)

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Autor: HEI