Ertragswert

Der Ertragswert ist der Wert einer Vermögensanlage, der sich auf der Grundlage zukünftig zu erwartender Einkünfte errechnet.

Mittels des Ertragswertverfahrens wird aus der Summe von Gebäudeertragswert und Bodenwert der Ertragswert ermittelt. Durch den Ertragswert lässt sich wiederum der Verkehrswert einer Immobilie feststellen, deren wirtschaftliche Rentabilität den wesentlichsten Wertfaktor bildet, wie es bspw. bei Geschäftshäusern und Mehrfamilienhäusern der Fall ist.

Die Berechnung des Ertragswertes ist ein diffiziles rechnerisches Unterfangen, in das verschiedene Faktoren hineinspielen. Die zu bestimmenden Größen sind Bodenwert, Abschreibungskosten, Reinertrag, Liegenschaftszins, Restnutzungsdauer und Reparaturstau. In der Regel wird zunächst der Bodenwert ermittelt.
Dies kann mithilfe von Preisvergleichen oder anhand von Richtwerten erfolgen. Um den Reinertrag zu erhalten, müssen die Betriebskosten, bis auf Abschreibungen und umlegbare Betriebskosten, vom Rohertrag subtrahiert werden. Von jenem Reinbetrag ist nun noch der Liegenschaftszins, der auf den Bodenwert entfällt, abzuziehen.
Aus der Abschreibungskomponente, welche die Restnutzungsdauer meint, und dem Multiplikator, der sich aus dem Liegenschaftszinssatz ergibt, wird alsdann der vormals berechnete Betrag kapitalisiert. Der Multiplikator lässt sich der Vervielfältigertabelle entnehmen.

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