Verfahren der Immobilienbewertung: Residualverfahren - Bauträgermethode

Bei der Immobilienbewertung von unbebauten Grundstücken wird vielmals das Residualverfahren, auch Bauträgermethode genannt, zur Wertermittlung benutzt. Besonders Bauträger und Projektentwickler ermitteln mit diesem Verfahren der Immobilienbewertung den Grundstückswert in Verbindung mit der bestmöglichen Flächennutzung. Ziel des Residualverfahrens ist die Berechnung des Residuums. Das Residuum ist der so genannte "tragfähige Grundstückswert". Dies ist der Grundstückspreis, den der Investor maximal tragen will und kann. Er errechnet sich aus dem erzielbaren Verkaufserlös abzüglich der Gesamt(bau)kosten zuzüglich des zu erwartenden Gewinns.

Die Verkehrswertermittlung des Veräußerungserlöses erfolgt durch das Vergleichswertverfahren. Sollten keine adäquaten Vergleichsobjekte existieren, wird der Verkehrswert mit Hilfe des Ertragswertverfahrens ermittelt. Der Vorteil dieses Verfahrens zur Immobilienbewertung ist, dass reale Faktoren und Umstände im Zusammenhang mit dem Objekt, wie z. B. Beschränkungen und Lasten, Berücksichtigung finden. Bei der Berechnung der Gesamtkosten muss allerdings mit großer Sorgfalt gearbeitet werden, da diese das Residuum überproportional verändern. Das Ergebnis des Residualverfahrens ist jedoch schwer zu objektivieren, da oft sehr investorspezifische Faktoren einfließen.

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