Teilgewerbliche Nutzung der Mietwohnung

Der Vermieter einer Mietwohnung muss freiberufliche oder gewerbliche geschäftliche Aktivitäten seines Mieters, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung – auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt – in der Wohnung nicht dulden. Hierauf weist der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 14.7.2009 (Aktenzeichen VIII ZR 165/08) hin. Zugleich betonte der Bundesgerichtshof, dass der Vermieter im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein kann, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, insbesondere, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Ein Gestattungsanspruch muss allerdings dann im Regelfall ausscheiden, wenn der Mieter für seine geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigt.

Die Vertragsparteien tun gut daran, über eine teilgewerbliche Nutzung der Wohnung bei Vertragsschluss zu sprechen und dieses in den vertraglichen Vereinbarungen zu dokumentieren. Überschreitet der Mieter mit der Tätigkeit den gesteckten Rahmen, verhält er sich vertragswidrig, hiermit korrespondieren dann entsprechende Ansprüche des Vermieters auf Unterlassung der Tätigkeit bis hin zur Kündigung des Mietvertrages. Maßstab wird immer sein, ob Störungen anderer Mieter im Haus zu befürchten sind. Geringfügiger Publikumsverkehr muss sich nach Intensität nicht von üblichen Besuchen von Wohnungsmietern unterscheiden. Maßgeblich sind hier die Umstände des Einzelfalls.

Zusatz: Urteil vom März 2010 - Ausübung von Gewerbe in der Mietwohnung

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs
hatte zu entscheiden, ob die Ausübung eines Gewerbes (hier selbständige Tätigkeit) in einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung eine zum Ausspruch einer Kündigung berechtigende Pflichtverletzung darstellt.
Der BGH urteilte dahingehend, dass der Vermieter einer Wohnung eine zusätzliche gewerbliche Nutzung seitens des Mieters, die nach außen hin in Erscheinung tritt, mangels entsprechender Vereinbarung - auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt - nicht in der Wohnung dulden muss. Der Vermieter kann allerdings im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, seine Erlaubnis zu erteilen, insbesondere dann, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung.
(BGH, Urteil v. 14. 7. 2009, Az: VIII ZR 165/08)