Fehlende behördliche Genehmigung als Kündigungsgrund

Fehlende behördliche Genehmigung als Kündigungsgrund (02/2008)

Mit Urteil vom 24.10.2007, Az. XII ZR 24/06 hat der BGH die Frage entschieden, wie weit fehlende behördliche Genehmigungen im strittigen Mietverhältnis zu einer fristlosen Kündigung des Gewerbemietvertrages berechtigen.
Dabei entschied er, dass das Fehlen einer erforderlichen behördlichen Genehmigung zur vertragsgemäßen Nutzung von Mieträumen ein Mangel iSv § 536 BGB darstellt, der den Mieter zum Ausspruch einer fristlosen Kündigung berechtigt, wenn ihm durch eine mit einer Zwangsmittelandrohung verbundene Ordnungsverfügung die vertragsgemäße Nutzung untersagt wird und für ihn zumindest Ungewißheit über deren Zulässigkeit besteht.

Der BGH bestätigte dabei, dass formularvertraglich eine Haftung des Vermieters nicht ausgeschlossen werden kann für den Fall, dass erforderliche behördliche Genehmigungen für den vom Mieter vorgesehen Gewerbebetrieb aus Gründen versagt werden, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts beruhen. Schließt eine solche Klausel im Fall der Verweigerung der Genehmigung nicht nur Gewährleistungsrechte des Mieters, sondern auch die Befugnis zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages aus, benachteiligt eine solcher Haftungsausschluss die Mieter entgegen dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen und ist deshalb nach § 307 BGB unwirksam.

Ausschlaggebend war in diesem Fall, dass der Mieter bauliche Änderungen vorgenommen hatte, die auch vom Vermieter genehmigt wurden. In diesem Fall sah der Mietvertrag jedoch vor, dass der Mieter die aufsichtsamtlichen Genehmigungen einzuholen und die Kosten dafür zu tragen hatte.

Das Gericht konnte damit aufgrund dieses Sachverhaltes nicht entscheiden, inwieweit die Weigerung des Vermieters, an der Einholung der Genehmigung zur Nutzungsänderung mitzuwirken, den Mieter tatsächlich zum Ausspruch einer fristlosen Kündigung berechtigt.