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Immobilienwelten
- 26.05.2012
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Vor der Anmietung oder dem Kauf ist die Lage der Immobilie zu beachten
Der Bebauungsplan
Bauplanungsrechtlich ist zu erfragen, ob es einen Bebauungsplan gibt. Wenn ja, sollte er unbedingt eingesehen werden, da er unter Bezugnahme auf die Baunutzungsverordnung v.a. Vorschriften über die Art der erlaubten baulichen Nutzung enthält. Aus der Einstufung in ein bestimmtes Gebiet ergibt sich, welche Nutzung generell zulässig und was ausnahmsweise erlaubt ist. Weist der Bebauungsplan das Gebiet aus als Kleinsiedlungsgebiet, allgemeines Wohngebiet, besonderes Wohngebiet, Dorfgebiet, Mischgebiet oder Kerngebiet, so darf eine Gaststätte betrieben werden.
Gibt es keinen Bebauungsplan, kommt es nach § 34 Baugesetzbuch darauf an, ob die geplante Nutzung der Immobilie sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt (baurechtliches Rücksichtnahmegebot). Zur Charakterisierung der näheren Umgebung verweist § 34 Baugesetzbuch wiederum auf die Baunutzungsverordnung.
Die Bauordnung
Bauordnungsrechtlich sind zum Zwecke der Gefahrenabwehr die Vorschriften der Landesbauordnung (z.B. Gebäudeabstand, Standsicherheit, Feuer- und Schallschutz) zu beachten.
Lage der Immobilie - und die Anfahrt!
Ferner ist die Lage der Immobilie hinsichtlich Erreichbarkeit mit Fahrzeugen für die Anlieferung zu erkunden. Nach der StVO dürfen z.B. Fußgängerzonen oder verkehrsberuhigte Bereiche mit bestimmten Fahrzeugarten entweder gar nicht oder nur unter bestimmten Voraussetzungen angefahren werden. Oft sind hier kostenpflichtige Ausnahmegenehmigungen erforderlich, andernfalls drohen Bußgelder.
Umweltplaketten für innenstädtische Gewerbelagen
Hinzu kommt, dass Fahrzeuge, die bestimmte Lärm- oder Abgaswerte überschreiten, bestimmte Bereiche nicht oder nur unter Einschränkungen befahren dürfen. Einige Länder, wie z.B. Berlin, sind gegenwärtig dabei, für die Innenstädte Umweltplaketten einzuführen. Das heißt, die Innenstädte dürfen nur von Fahrzeugen befahren werden, die im Besitz einer vorher zu beantragenden Umweltplakette sind. Diese Plakette wird nur an Fahrzeuge vergeben, die besonders abgas- und geräuscharm sind. Bei Verstoß drohen in der Regel erhebliche Bußgelder. Auch hier ist die landesrechtliche Regelung auf Ausnahmevorschriften für Gewerbetreibende hin zu überprüfen.
Die Gebäudesubstanz ansich
Weiterhin ist die Gebäudesubstanz dahin zu untersuchen, ob das Gebäude sich für die geplante Nutzung überhaupt eignet. Das ist nach den Landesgaststättenbauverordnungen z.B. der Fall, wenn das Gebäude über Fluchtwege verfügt, diese Fluchtwege gekennzeichnet sind, die Gasträume von der Küche und den Aufenthaltsräumen für das Personal baulich getrennt sind, wenn ausreichende Sanitäreinrichtungen für Gäste und Personal getrennt nach Geschlechtern vorhanden sind, wenn die Räume ausreichend beleuchtet und belüftet sind, wenn die Küche über Equipment verfügt, dass Lebensmittel ordnungsgemäß gelagert (v.a. gekühlt) und zubereitet werden können.
Die Mieterstruktur
Schließlich ist die vorhandene Mieterstruktur abzuklären. Die Mieter können gegen eine Nutzung, die gegen das Rücksichtnahmegebot verstößt, Abwehransprüche geltend machen.
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