Gewerbemietvertrag - Mietzeit

a) Gesetzliche Ausgangssituation
Wird ein Gewerbemietvertrag ohne spezielle Vereinbarungen zur Mietzeit abgeschlossen, so ist das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit eingegangen und von beiden Seiten frei kündbar. D. h., es ist bei Ausspruch der Kündigung nur die gesetzliche Kündigungsfrist einzuhalten. Danach ist eine ordentliche Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig (= rund 6 Monate). Ein berechtigtes Interesse ist weder für den Mieter, noch für den Vermieter erforderlich. Dies ist in vielen Fällen nicht interessengerecht, da Mieter regelmäßig in erheblichem Umfang Investitionen für das Objekt tätigen. Vermieter wünschen zumindest, nicht ständig neu vermieten und den damit verbundenen Kosten und Verwaltungsaufwand tragen zu müssen.

b) Mietvertrag auf bestimmte Zeit - Regelfall im Gewerberaummietrecht
Sofern beide Vertragsteile Interesse an einer längerfristigen Vermietung haben, so kann die gesetzliche Regelung dadurch umgangen werden, dass das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit, beispielsweise 4 Jahre, eingegangen wird. Während dieser Laufzeit ist das Mietverhältnis nicht ordentlich unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündbar. Möglich bleibt jedoch eine außerordentliche Kündigung bei Vorliegen eines wichtigen Grundes.

Wenn eine Partei den Mietvertrag vor Ablauf der Befristung beenden will und keinen außerordentlichen Kündigungsgrund hat, so ist eine Beendigung des Vertrages nur durch einen Aufhebungsvertrag möglich. Dieser setzt jedoch Einvernehmen der Vertragsparteien voraus. Um dieses herzustellen kann es jedoch erforderlich sein, eine entsprechende Abstandszahlung zu leisten. Mieterseits wäre eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag auch dann möglich, wenn geeignete Ersatzmieter gestellt werden. Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse, den Mietvertrag vorzeitig zu beenden und benennt er geeignete, d. h. solvente akzeptable Nachmieter, so kann sich aus Treuegesichtspunkten heraus ein Anspruch auf Entlassung aus dem Mietvertrag ergeben, wenn in der Person der vorgeschlagenen Nachmieter keine nachvollziehbaren Gründe gegen eine Fortsetzung des Vertrages mit diesen Personen bestehen.

c) Vorkaufsrecht
In der Praxis kommt es sehr oft vor, dass Mieter erhebliche Investitionen in das Mietobjekt tätigen, um dieses in einen für die bezweckte Nutzung geeigneten Zustand zu bringen. In diesen Fällen haben Mieter oft ein Interesse daran, im Falle eines Verkaufs durch den Vermieter, das Objekt selbst zu erwerben. Dieser Interessenlage kann grundsätzlich durch die Einräumung eines Vorkaufrechtes Rechnung getragen werden. Wird das Objekt dann an einen Dritten verkauft, kann der vorkaufsberechtigte Mieter von seinem Recht Gebrauch machen und das Objekt zu den Selben Bedingungen erwerben. In diesem Fall ist jedoch zu beachten, dass sich das Vorkaufsrecht auf den Erwerb eines Grundstückes bezieht und daher der Vertrag der notariellen Beurkundung bedarf. Diesbezügliche Klauseln in einem (privatschriftlichen) Gewerbemietvertrag sind daher wegen Verstoßes gegen den gesetzlichen Formzwang nichtig.

Das Selbe gilt auch für Verträge, in denen lediglich eine Option zum Kauf eingeräumt wird. In diesen Fällen unterliegt die Einräumung des Optionsrechts auch dem Formzwang und muss notariell beurkundet werden. Die Optionserklärung, mit welcher der Berechtigte von einem bereits eingeräumten Optionsrecht Gebrauch macht, ist hingegen nicht formbedürftig.

Die einzige Möglichkeit, diesen Interessen annähernd gerecht zu werden, ohne notarielle Verträge abschließen zu müssen, wäre eine Vereinbarung im Gewerbemietvertrag, wonach sich der Vermieter im Fall von Verkaufsabsichten verpflichtet das Objekt dem Mieter als erstes zum Verkauf anzubieten und über den Verkauf zu einem ortsüblichen Preis zu verhandeln. Mit dieser Lösung kann jedoch keine absolute Rechtssicherheit hergestellt werden, zumindest aber kann ohne notariell beurkundete Verträge der Interessenlage durch privatschriftliche Vereinbarungen zumindest ansatzweise Rechnung getragen werden.

Haftungsausschluss: Trotz größtmöglicher Sorgfalt bei der Erstellung dieser Informationen bitten wir um Verständnis, dass wir keine Haftung für den Inhalt übernehmen können. Stand März 2007

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