Gewerbemietvertrag - Mietobjekt

Vor allen rechtlichen und vertraglichen Überlegungen steht auf Seiten des Mieters als wichtigste Frage:
Welchen Standort brauche ich für mein Gewerbe, meine Praxisräume, mein geplantes gastronomisches Konzept?

Ist die Entscheidung gefallen müssen bei Abfassung des Mietvertrages folgende Punkte beachtet werden:

a) genaue Beschreibung des Mietobjektes
Auf die Beschreibung des Mietobjektes im Vertrag ist große Sorgfalt zu legen. Wird es nicht ordnungsgemäß und ausreichend bezeichnet, droht möglicherweise ein Verstoß gegen die Schriftform des § 550 BGB. Danach ist grundsätzlich für den Mietvertrag die schriftliche Form vorgesehen. Wird dies nicht eingehalten und wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Frühestens nach Ablauf eines Jahres ist dann eine Kündigung nach den gesetzlichen Vorschriften möglich. Wollten die Parteien einen für längere Zeit unkündbaren Mietvertrag abschließen, so könnte dieses Ziel an einer fehlenden ordnungsgemäßen Beschreibung des Mietobjekts scheitern.

Darüber hinaus dient eine exakte Beschreibung des Mietobjekts auch der Rechtsklarheit, damit für beide Parteien klar ersichtlich ist, welche Räumlichkeiten im Einzelnen vom Mietvertrag umfasst und damit genutzt werden dürfen. Es bietet sich an, neben einer textlichen Beschreibung der Räume auch Grundrisspläne beizufügen, aus denen die Mietflächen erkenntlich sind. Diese Pläne sind dem Vertrag als Anlage beizufügen und im Mietvertragstext ausdrücklich in Bezug zu nehmen.

Weiter ist hilfreich, eine sorgfältige Auflistung sämtlicher Einrichtungsgegenstände, um Streitigkeiten während und gerade auch bei Beendigung des Mietverhältnisses zu vermeiden.

Soll der Mieter über das eigentliche Mietobjekt hinausgehend auch berechtigt sein, Sonder- und Nebenflächen, wie z. B. Stellplätze, Werbeflächen, Archiv- und Lagerräume etc. zu benutzen, so empfiehlt sich, auch diese im Mietvertrag zur Rechtsklarheit mit aufzulisten.
Wird ältere Bausubstanz vermietet, sollte im Mietvertrag darauf ausdrücklich hingewiesen werden. Durch die Angabe des Baujahres und eine Vereinbarung des für dieses Baujahr maßgeblichen Standards als vertragsgerechte Leistung des Vermieters, können damit evtl. spätere Mängelstreitigkeiten von vornherein ausgeschlossen oder zumindest eingeschränkt werden. Sind - was bei älteren Objekten des Öfteren der Fall ist - Mängel am Objekt vorhanden, so sollten diese detailliert im Mietvertrag aufgelistet werden. Dies kann verbunden werden mit einem Hinweis, dass diese Mängel bei der Berechnung der Miete bereits berücksichtigt worden sind. Damit sind spätere Minderungs- und Schadenersatzansprüche des Mieters ausgeschlossen, weil der Mieter dann das Objekt nachweislich in Kenntnis des Mangels angemietet hat.

b) Mietzweck
Die Vertragsparteien sollten klären, zu welchem Zweck die Räumlichkeiten vermietet werden und dies im Mietvertrag verankern. Sofern Wohnraumzwecke auch eine Rolle spielen, so ist zu prüfen, ob der Wohnraum- oder der Gewerberaumteil des Vertrages überwiegt. Danach entscheidet sich, ob Wohnraummietrecht oder Gewerberaummietrecht auf den Vertrag insgesamt Anwendung findet.
Die Regelung des Mietzwecks ist auch deshalb notwendig, weil der Vermieter u. U. klären muss, ob die geplante Nutzung im Mietobjekt überhaupt öffentlich-rechtlich zulässig ist. Es könnten beispielsweise bauplanungs- bzw. bauordnungsrechtliche Vorschriften entgegenstehen oder immissionsschutzrechtliche Einschränkungen vorliegen. Aber auch aus dem Bereich des Privatrechts können sich Einschränkungen ergeben: Befindet sich das vermietete Objekt in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft, so müsste vermieterseits geprüft werden, ob sich aus der Teilungserklärung oder aus sonstigen Bestimmungen der Wohnungseigentümergemeinschaft Einschränkungen ergeben.

Die Vereinbarung des Verwendungszweckes ist auch vor dem Hintergrund wichtig, damit nicht nur die rechtliche (siehe oben), sondern auch die tatsächliche Eignung des Objekts überprüft werden kann: Danach bestimmt sich, ob die Mietsache mangelhaft oder vertragsgemäß ist.

Sollte sich im Laufe der Mietzeit herausstellen, dass es einer tatsächlichen Eignung des Objekts fehlt, so kann bei einer genauen Bezeichnung des Verwendungszwecks im Vertrag leicht geprüft werden, welche der Vertragsparteien diesen Umstand zu vertreten hat.
Zuletzt hat der vereinbarte Verwendungszweck Auswirkung auf die Frage, in welchem Umfang der Vermieter dem Mieter sog. vertragsimmanenten Konkurrenzschutz gewähren muss.

c) Übergabeprotokoll
Bei Übergabe des Mietobjekts sollte großen Wert darauf gelegt werden, dass ein genaues Übergabeprotokoll erstellt wird. In diesem sollte festgehalten werden, welche Räumlichkeiten im Einzelnen übergeben wurden, in welchem Zustand sie sich befunden haben und welche Gegenstände und/oder Einrichtungsteile mit übergeben wurden. Sofern möglich sollten auch Zählerstände abgelesen und festgehalten werden. Wird dieses Protokoll von beiden Mietvertragsparteien unterzeichnet, so liegt darin ein Anerkenntnis beider Vertragsparteien, dass sich das Mietobjekt bei Übergabe in dem im Protokoll festgehaltenem Zustand befunden hat. Sollten sich später im Laufe des Mietverhältnisses oder bei Beendigung desselben Streitigkeiten ergeben, so kann mit einem genauen Übergabeprotokoll der Zustand des Objekts bei Beginn des Mietvertrages nachgewiesen werden.

Haftungsausschluss: Trotz größtmöglicher Sorgfalt bei der Erstellung dieser Informationen bitten wir um Verständnis, dass wir keine Haftung für den Inhalt übernehmen können. Stand März 2007

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