Gewerbemietvertrag - Konkurrenzschutz

Es heißt allgemein, "Konkurrenz belebt das Geschäft", dennoch kann direkte Konkurrenz für den Mieter nicht nur belastend, sondern sogar existenzgefährdend sein. Gesetzlich geregelt ist der Konkurrenzschutz nicht, die Grundsätze hierzu sind allein von der Rechtsprechung entwickelt worden. Es bestehen folgende Gestaltungsmöglichkeiten:

a) Wie in einigen Formularmietverträgen vorgesehen, kann der Konkurrenzschutz ausdrücklich ausgeschlossen werden, es heißt dann: "Der Vermieter gewährt dem Mieter keinen Konkurrenz- oder Sortimentsschutz". Ein derartiger formularvertraglicher Ausschluss wird von der herrschenden Auffassung für zulässig gehalten, der Mieter muss in diesem Fall mit konkurrierenden Betrieben in seiner Nachbarschaft leben. Dies stellt für den Mieter ein Risiko dar, der Vermieter behält damit seine völlige Freiheit bei der Verwertung seines Objektes.

Beispiel: Mietet ein Allgemeinarzt in einem größeren Geschäfts- und Wohnhaus Praxisräume auf 10 Jahre fest an und er erhält nach 2 Jahren einen zweiten Allgemeinarzt als direkten "Konkurrenten" im nächsten Stockwerk über sich, wird sich sein betriebswirtschaftliches Ergebnis sicher schnell verschlechtern.

b) Statt dem Ausschluss des Konkurrenzschutzes ist es möglich, dass der Vermieter dem Mieter Konkurrenzschutz positiv gewährt. Durch entsprechende vertragliche Vereinbarung verpflichtet er sich, keine Räume an Konkurrenten des Mieters zu vermieten. Der Vermieter sollte dafür Sorge tragen, dass der Konkurrenzschutz nicht zu weit gefasst wird, da er anderenfalls in der Verwertung der Räume erheblich eingeschränkt ist. Konkurrenzschutz kann insoweit auch nur bezüglich bestimmter Sortimente oder Fachrichtungen (z.B. Facharzt für Allgemeinmedizin) gewährt werden, damit der Vermieter sich nicht zu umfassend bindet.

c) Enthält der Mietvertrag keine Regelungen, d.h. weder einen Ausschluss des Konkurrenzschutzes noch einen positiv gewährten Konkurrenzschutz, so gilt der von der Rechtsprechung entwickelte vertragsimmanente Konkurrenzschutz. Der Mieter kann dann vom Vermieter verlangen, im Hauptsortiment vor Konkurrenz geschützt zu werden.

Beispiel: Bei einer Apotheke sind Medikamente Hauptsortiment und Kosmetika Nebensortiment. Eine Apotheke kann daher nicht konkurrieren mit einer Parfümerie, da sich das Hauptsortiment nicht überschneidet.

Soweit Konkurrenzschutz vom Vermieter zu gewähren ist, kann dessen Verletzung erhebliche Ansprüche des geschützten Mieters nach sich ziehen: Er kann unter Umständen das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, eine Minderung der Miete und unter Umständen auch Schadensersatz verlangen.

Tritt der Mieter im Zuge der Mietvertragsverhandlungen an den Vermieter mit dem Wunsch heran, ihm Konkurrenzschutz zu gewähren, so sollte eine dahingehende Vereinbarung sorgfältig und überlegt formuliert werden.

Haftungsausschluss: Trotz größtmöglicher Sorgfalt bei der Erstellung dieser Informationen bitten wir um Verständnis, dass wir keine Haftung für den Inhalt übernehmen können. Stand März 2007

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